Годовой отчёт рынка недвижимости Дубая за 2023 год (Часть 3): Обзор и прогноз развития рынка недвижимости в ОАЭ

Отчёт подготовила команда fäm Properties

Читайте предыдущую часть обзора по ссылке:

Всего по состоянию на конец декабря 2023 г. на открытом рынке экспонируется более 110 тыс. юнитов, 76% – это апартаменты, оставшиеся 24% – виллы. Средний бюджет предложения в обоих сегментах примерно на 15% выше средней стоимости сделки. Данная разница обусловлена ростом стоимости, а также распространенной практикой по вымыванию с рынка наиболее доступных предложений.

Среди многоэтажных комплексов представлены объекты не только жилой, но и коммерческой недвижимости – комплексы гостиничных апартаментов. Малоэтажный сегмент отличается разнообразием, включая как камерные поселки на несколько вилл, так и крупные комьюнити по 1 000 домов.

Любопытные результаты показывает сравнение спроса и предложения в разрезе количества спален по типам недвижимости. В сегменте апартаментов спрос в целом соответствует предложению – 38% всех апартаментов в продаже имеют 1 спальню, при этом количество сделок с такими объектами – около 40%. А в сегменте индивидуального жилья, в свою очередь, наблюдается недостаток объектов с 3 спальнями – 26% от общего объема предложений данного типа, тогда как почти половина всего спроса приходится на виллы именно такого формата.

В Дубае наблюдается рост количества вводимых в эксплуатацию проектов. Так, в 2021 году жилищный фонд увеличился на 91 объект емкостью 33,4 тыс. юнитов, в 2022-м количество введенных проектов выросло до 104 и 34,7 тысяч юнитов. А по итогу 2023 года введено в эксплуатацию 147 проектов с 36,5 тысячами юнитов, что превышает результат 2022 года на 5% в относительном выражении. С учетом планов по росту населения в целях сохранения уровня обеспеченности жилыми объектами, который по состоянию на конец 2022 года составлял 0,22 юнита на 1 жителя, необходимо 510 тыс. новых юнитов к 2040 году.

Это означает, что среднегодовые темпы ввода новых проектов должны составлять около 30 тыс. юнитов, что полностью соответствует установившимся в последние 5 лет темпам – 32,6 тыс. юнитов, согласно данным платформы DXB interact. Более высокие объемы ввода – 34 тыс. юнитов в год – позволят увеличить обеспеченность населения жильем до 0,25 юнита на 1 жителя. Рост обеспеченности выглядит естественным, поскольку Дубай намерен привлекать для постоянного проживания и ведения бизнеса все большее число высоко обеспеченных людей. По состоянию на конец 2023 года в активной стадии реализации в Дубае находилось 554 инвестиционно-строительных проекта со 179 тысячами юнитов. При этом в 2023 году состоялось около 366 новых запусков проектов на 86 774 юнитов совокупно. Данные объекты будут вводиться в эксплуатацию в последующие 5 лет.

Самым крупным проектом апартаментов, введенным в 2023 году, стал Aykon City от группы компаний Damac в районе Business Bay. Два 53 и 63-этажных здания Tower B и С включают более 2200 апартаментов площадью суммарно более 300 тыс. кв.м. В проект Aykon City входит еще 85-этажная башня Safa Two by De Grisogono, возведение которой началось в 2023 году. Первые два небоскреба представляют собой сервисные апартаменты, а третий – комплекс премиальных квартир.

Среди вилл самым крупным проектом, введенным в 2023 году, стал проект Elan в районе Sports city от застройщика Majid Al Futtaim Tilal Al Ghaf Phase A, состоящий из 3-х очередей и более 900 юнитов. Среди уникальных проектов можно отметить Golf Place в районе Dubai Hills от компании Emaar. Golf Place представляет собой расположенный в непосредственной близости от полей для гольфа мирового уровня Dubai Hills Golf Club комплекс из 158 вилл класса люкс с количеством спален от 4 до 7

Предложение распределяется по районам города неравномерно. За последние 10 лет наиболее активно застраивались такие районы, как Business Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Marina, Downtown Dubai и Al Merkadh. На эти 5 районов приходится более 40% всех юнитов, построенных за период 2014–2023 гг., и более 40% всех апартаментов в строящихся на сегодняшний день проектах. Некоторые наиболее популярные районы постепенно уступают лидерские позиции, в значительной степени это связано с ограниченностью земельного ресурса и достаточной плотностью застройки. На фоне высокого объема предложения наблюдается снижение темпов роста. Так, район Downtown занимает 4-е место по количеству апартаментов, построенных за последние 10 лет, и 6-е – по объему ввода в 2023 году, при этом в рейтингах будущих периодов он спускается еще ниже – на 8-е и 17-е места.

Dubai Marina – 3-й район по количеству построенных за 10 лет апартаментов. По количеству юнитов, находящихся в активной стадии строительства и построенных в 2023 году, район занимает 4-е место, а в проектах, стартовавших в 2023 году, – только 6-е.

Снижение объемов нового строительства в локациях будет способствовать росту их привлекательности, а следовательно, и цены. Однако даже в лучших районах не все проекты одинаковы по качеству и могут существенно различаться по своим потребительским характеристикам. В свою очередь, наиболее приближенный к центру район Business Bay продолжает лидировать в объеме предложения апартаментов, занимая 1-е место по количеству юнитов, построенных за 2014-2023 годы и 2-е и 3-е места по всем остальным показателям. Здесь попрежнему много строят и запускают новые проекты.

Продолжают развиваться и набирать позиции Jumeirah Village Circle (JVC) и Al Merkadh. JVC активно застраивался последние 10 лет и занял 2-е место в данном рейтинге после Business Bay. Лидерские позиции в других рейтингах показывают, что район еще долго будет застраиваться и формировать законченный облик. Al Merkadh лидирует по количеству юнитов в проектах, введенных в эксплуатацию в 2023 году.

Среди интересных локаций, которые еще не проявились в рейтингах топ-10, но уже весьма узнаваемы, – Al Thanyah Fifth и Jabal Ali First. Эти районы расположены между двух ключевых магистралей Дубая Sheikh Zayed Road и Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, достаточно близко к морю, но чуть дальше от центра. Местоположение этих районов достаточно привлекательное.

Настоящая жемчужина – это Madinat Dubai Almelaheyah. Этот район включает в себя полуострова Dubai Maritime Сity, Port Rashid, имеет большую береговую линию и выезд на магистраль Al Mina Road.

Если апарт-комплексами последние 10 лет застраивались в основном центр города и побережье, то индивидуальная жилая застройка наиболее активно велась в некотором отдалении от моря, на просторных участках. В районе Madinat Hind 4 появился проект Damac Hills 2 с количеством юнитов более 8,5 тысяч общей площадью почти 1,5 млн кв. м. Проект активно развивается, благодаря чему Madinat Hind 4 занимает 2-е место в рейтинге по новым запускам. Районы Wadi Al Safa 5 и Wadi Al Safa 7 также продолжают удерживать позиции, здесь достаточно большие объемы строительства и много юнитов в новых запусках 2023 года. Кроме того, проекты в активной стадии строительства находятся в соседнем районе Wadi Al Safa 3, а новые запуски заявлены также в районе Wadi Al Safa 2.

Набирает обороты район Dubai South. Если за последние 10 лет по количеству введенных юнитов район находился на 10-м месте, то по количеству вилл и таунхаусов в текущих строящихся объектах занял 3-ю позицию в рейтинге, а по количеству юнитов во вновь заявленных проектах 2023 года – 5-е место.

Важным событием 2023 года стало возрождение второй «Пальмы» – Palm Jebel Ali: на фоне высоких темпов развития рынка в последние годы было принято решение о возобновлении ранее замороженного проекта. Летом 2023 г. департамент экономики и туризма Дубая сообщил о том, что остров полностью отсыпан и скоро начнется его застройка, а в конце сентября были открыты продажи вилл. Порядка 400 вилл на Пальме Jebel Ali стоимостью от 5 млн.

Данные Dubai Land Department свидетельствуют о стабильности на рынке аренды Дубая в 2023 году. Общее количество сделок составляет 485,8 тыс., что на 2% меньше, чем в 2022 году. Почти 90% спроса пришлось на апартаменты и чуть более 10% – на виллы.

Наиболее востребованными районами среди апартаментов стали Jabal Ali First, Al Warsan First, Al Barsha South Fourth. Что касается вилл, то наиболее популярными являются районы Madinat Hind 4, Al Thanayah Fourth, Mirdif. В обоих сегментах наибольшем спросом пользуются недорогие, расположенные на удалении от центра районы с доступной арендой и развитой инфраструктурой. Диапазон годовой стоимости аренды крайне широк и составляет от 20 тыс. дирхам в таких районах, как Lehbab First и Al Aweer Second, до 1 000 тыс. дирхам за апартаменты в районе Island 2.

Средняя цена сделки по аренде апартаментов по итогам 2023 года составляет 73 тыс. AED/ год, по виллам – 239,8 AED/год. В то же время усредненные показатели по доступным на открытом рынке предложениям составляют 98,8 тыс. AED/год и 243,9 тыс. AED/год соответственно.

Разрыв между арендной платой по сделкам и предложениям продолжает увеличиваться. За год арендная плата по предложениям выросла более чем на 20%, а по совершенным сделкам – в среднем на 8%. Рост последней ограничен высокой долей продления ранее заключенных договоров в общем объеме транзакций по аренде. Арендаторы вынуждены продлевать договоры для сохранения приемлемого уровня финансовой нагрузки, так как в Дубае существуют строгие нормы по индексации арендной платы.

C 2021 года на рынке аренды заключение арендных договоров контролируется государственными органами. В то же время владельцы квартир, которые сдаются в аренду в первый раз, поднимают ставку аренды на максимальный уровень, на фоне высокого спроса в сегменте.

Самые высокие темпы роста стоимости аренды апартаментов отмечаются в наиболее доступных районах, где вводятся новые проекты. Так, в Madinat Hind 4 средняя арендная плата увеличилась на 38% до 33 тыс. AED/год. Количество сделок аренды при этом по сравнению с 2022 годом увеличилось на 128%. На 28% – до 41 тыс. AED/год – выросла аренда в районе Jebel Ali Industrial Second. Одним из востребованных проектов среди арендаторов в этой части города стал комплекс Azizi Aura Residences.

В премиальном сегменте лидером стал Island 2, средняя цена сделки по сравнению с прошлым годом увеличилась на 33% до 780 тыс. AED/год. Островной район является одним из дорогих на территории города Дубая для покупки и аренды жилой недвижимости.

В сегменте вилл максимальный прирост в размере 40% отмечен в премиальном районе Palm Jumeirah. Среднегодовая арендная плата достигла 700 тыс. дирхам. Район является популярным для покупки недвижимости среди инвесторов. Искусственный остров является одним из самых дорогих мест для аренды жилой недвижимости. Среди популярных проектов, где заключалось большое количество контрактов на долгосрочную аренду: Garden Homes, Signature Villas, Canal Cove.

На рынке Дубая в зависимости от финансовых амбиций и готовности к риску можно выделить две основные стратегии инвестирования: краткосрочную и долгосрочную.

Краткосрочная стратегия предполагает покупку недвижимости на максимально раннем этапе (как правило, на этапе предварительного запуска проекта или pre-launch) с целью последующей перепродажи в короткие сроки для получения прибыли. Благодаря устойчивому росту рынка недвижимости Дубая и возможности беспроцентной рассрочки платежей в новых проектах на период строительства (payment plan) доходность на вложенный капитал (ROI) составляет в среднем 20–40%, в отдельных случаях достигая трехзначных величин. Проведенный анализ повторных транзакций показывает, что средняя величина прироста стоимости составляет 18%, средний срок – 350 дней. Более 15% перепродаж совершаются с отрицательным финансовым результатом, и только 47% повторных сделок можно классифицировать как успешные.

Таким образом, к недостаткам можно отнести повышенный уровень риска, в том числе из-за задержек в строительстве и высокой конкуренции. Тогда как преимуществом данной стратегии является возможность быстрого получения высокой прибыли.

Инвестирование путем покупки недвижимости для сдачи в аренду предлагает стабильный пассивный доход и возможность капитального прироста стоимости объекта в долгосрочной перспективе. Эта стратегия особенно привлекательна в популярных районах Дубая, таких как Dubai Marina и Downtown Dubai, где высокий спрос на аренду обеспечивает хорошую доходность. Приобретение уже готового объекта снижает уровень риска и, как следствие, доходность. В среднем она составляет 6–7% годовых, может достигать 10–11%.

Также на фоне роста спроса на качественные готовые объекты для проживания формируется тренд по покупке старых объектов, преимущественно вилл, для их последующего ремонта и реализации по высокой стоимости.

3ля корректного расчета доходности необходимо:

В таблице приведены усредненные показатели, для определения потенциальной доходности конкретного объекта необходим глубинный анализ его характеристик, корректный учет финансовых возможностей.

Чтобы определить потенциал развития рынка недвижимости необходимо оценить вектор и степень влияния на него каждого из макроэкономических факторов.

Факторный анализ показывает, что в настоящее время сохраняется потенциал роста спроса на рынке недвижимости, причем усилия властей направлены на то, чтобы сделать его долгосрочным и устойчивым. Восстановление экономики и рынка недвижимости за предыдущие два года привело к росту объемов строительства, что выражается в росте объемов ввода и новых проектов, однако на текущем этапе предложение представляется справедливым и в совокупности влияние факторов предложения пока не превышает влияния факторов спроса.

С учетом планов по росту населения в целях сохранения уровня обеспеченности жилыми объектами, который по состоянию на конец 2022 года составлял 0,22 юнита на 1 жителя, необходимо 510 тыс. новых юнитов к 2040 году. Это означает, что среднегодовые темпы ввода новых проектов должны составлять около 30 тыс. юнитов, что полностью соответствует установившимся в последние 5 лет темпам – 32,6 тыс. юнитов, согласно данным платформы DXB interact. Более высокие объемы ввода – 34 тыс. юнитов в год позволят увеличить обеспеченность населения жильем до 0,25 юнита на 1 жителя. Рост обеспеченности выглядит естественным, поскольку Дубай намерен привлекать для постоянного проживания и ведения бизнеса все большее число высоко обеспеченных людей.

При условии отсутствия внешних глобальных шоков в 2024 году динамика роста экономики Дубая сохранится. Однако, стоит учитывать, что прогноз показателей на 2024 год опирается на более высокую базу. Это означает, что даже при сохранении высоких темпов развития приросты уже не будут такими внушительными, как в 2022 и 2023 годах. Мы ожидаем прирост средней цены квадратного фута в диапазоне 4-7%, причем на рынке апартаментов прироста может и не быть, а более высокий рост сохранится на рынке вилл. Рост цен может сохраниться в 2024 году в самых востребованных сегментах – сегменте экономичных и ликвидных студий и в сегменте люкс. Данный рост может быть обусловлен сохранением высокого спроса в данных сегментах, в то время как в наиболее массовом сегменте апартаментов пик спроса прошел.

В настоящее время нет предпосылок для снижения объемов предложения в 2024 году. Вышедшие в 2023 году проекты при сохранении заявленных сроков строительства позволят удерживать текущие темпы ввода жилья в ближайшие два года на уровне 32 – 43 тысячи юнитов в год.

Застройщики становятся более избирательными в конкурентной борьбе, стараясь создавать востребованный продукт. При этом на фоне высокого спроса и возросших ставок по ипотеке условия по рассрочкам от застройщиков стали менее привлекательными, чем два года назад. У многих из них появилось ограничение минимальный суммы, после оплаты которой возможна перепродажа недвижимости с целью сокращения спекулятивного роста цен. В среднесрочной перспективе возможно уравновешивание спроса и предложения на рынке недвижимости Дубая.

Получить отчёт целиком можете по ссылке.

За годы моих путешествий по миру у меня в окружении появилось много предпринимателей. Но качественное окружение не просто найти, так что залетайте в мой нетворкинг чат по ОАЭ в телеграм. Познакомимся и пообщаемся. Там сможете задавать вопросы и получить помощь.