Пузырь на рынке недвижимости: первыми полетят Банки

С 1 июля 2019 года вступил в силу федеральный закон 151-ФЗ, который обязывает сделки по недвижимости с долевым участием проводить с использованием эскроу-счетов.

Именно с этого момента рынок недвижимости преобразился до неузнаваемости: покупать на стадии котлована стало не выгодно, цены на жилье выросли, а застройщики теперь ничего не решают – сама стройка (именно стройка, не ипотека) стала исключительно банковским продуктом наряду с вкладами, картами и другими услугами.

До лета 2019 года люди, которые хотели вступить в ипотеку до момента сдачи дома, то есть, на стадии строительства, заключали договор долевого участия с застройщиком напрямую, а банки предоставляли ипотеку покупателю. Фактически, покупатели кредитовали застройщика за свой счет и избавляли его от необходимости брать огромные суммы в кредит под высокие проценты. В благодарность за такое финансирование застройщики делали огромные скидки для покупателей – чем раньше вложился, тем дешевле квартиру купил. Разница могла быть более, чем в 2 раза между стоимостью квартиры на стадии котлована и сданным домом.

Застройщик получает бесплатное финансирование, а покупатель – более выгодные условия – всем выгодно.

Но был и минус, причем большой: застройщики имели свойство банкротиться, а покупатели автоматически лишались и своих внесенных денег, и квартиры.

В результате жалоб Минстрой совместно с Центральным банком создали законопроект (который в итоге был принят) о том, что теперь запрещается прямое финансирование дольщиками – теперь застройщик никак не касается денег покупателя. Финансирование полностью идет через кредитные средства банков под залог объекта, а все деньги покупателей хранятся на специальных эскроу-счетах в этих же банках.

Эскроу-счет – это специальный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. Если говорить про недвижимость, то застройщик получит деньги клиента только тогда, когда дом будет полностью сдан.

Вроде шаг правильный – в случае банкротства застройщика банк вернет все средства клиенту обратно. Но ожидаемо появились и минусы.

Теперь застройщику нет смысла продавать квартиры дешевле на ранних этапах строительства, ведь разницы в стоимости займа нет никакой. На сегодняшний день уже фактически сошли на нет покупки квартиры на стадии котлована – ведь покупателям тоже нет смысла ждать 5-7 лет, пока дом будет сдан, если цена уже готовой квартиры в соседней новостройке точно такая же.

Человек приходит в банк, отдает первоначальный взнос и туда же платит оставшуюся сумму. Застройщик берет деньги у банка, закладывая то, что он строит.

Покупатель приносит в банк первоначальный взнос, банк выдает ему ипотеку и тут же складывает эти же деньги на эскроу-счет, на котором около 80% – это деньги самого банка. В то же время банк выдает застройщику деньги под проектное финансирование в кредит, чтобы тот строил многоэтажку.

Проектное финансирование – это долгосрочное финансирование инфраструктурных и промышленных проектов, основанное на прогнозируемых денежных потоках проекта.

Если простыми словами, то это когда перед выдачей кредита застройщику банк анализирует его финмодель на конкретный объект, в котором отражаются все основные числовые значения – объем площади, планируемый ко вводу в эксплуатацию, планируемая цена продажи метра, планируемые сроки сдачи объекта, планируемая выручка, расходы, прибыль и многое-многое другое. Именно исходя из этих чисел банк принимает решение. По сути, застройщик не может отходить в сторону по ценам, если финмодель утверждена, а деньги выданы, ведь банк рассчитывает на то, что выданный заем будет погашаться за счет входящего денежного потока определенного размера.

В новой схеме застройщик финансово по сути никак не взаимодействует с покупателем ­– теперь он не может предложить скидку за риск при покупке на ранних стадиях. У покупателя возникает закономерный вопрос – зачем мне покупать новостройку, которая дороже, чем вторичка, да и по качеству часто проигрывает старому фонду? Деньги из новостроек начинают уходить.

Здесь банки (не застройщики) начинают переживать. Почему – узнаете чуть позже.

Именно на этом этапе в 2020 году на рынок с музыкой и в перьях ворвалась льготная ипотека, призванная спасти отрасль. И она с этим справилась. Ставки под 6-7% годовых на новостройки на фоне 11-13% на вторичку сделали свое дело, и покупатели снова начали заполнять эскроу-счета деньгами. Спрос огромный, застройщики, видя волну начинают выкупать новые земли и получать финансирование под новые финмодели. Банки, желая поймать легкие деньги, соглашаются и выдают триллионы рублей, не вникая особо в рынок. Дело идет в гору, цены на недвижимость растут, продажи растут, под новые цены и объемы застройщики снова берут финансирование.

И тут покупатели заканчиваются. Точнее, они есть, но заканчиваются те, которые готовы покупать жилье по ценам в 2 раза выше, чем пару лет назад. Что делать?

По любым учебникам экономики для увеличения спроса при растущем предложении нужно снижать цену. Но вот незадача.

Ограничить предложение застройщики не могут, так как начали стройку новых и новых объектов, а заморозить их будет означать банкротство, поэтому они должны достроить и слить на рынок новые метры. Цены в этом случае можно было бы, конечно, снизить, если бы не одно «но»: банк выдавал финансирование застройщикам по определенной финмодели с расчетными ценами уровня, допустим, 250 тысяч за метр на московскую квартиру (и то, около или за МКАДом). Вся прибыль рассчитана, возврат денег в банку тоже. Банк просто не разрешит застройщику понизить цену, так как тогда застройщик не сможет возвращать заём в полном объеме и будут копиться долги, а сам банк тоже рискует не получить свое.

И что тогда делать? Идти в Правительство и снова лоббировать льготные ипотеки, снова набирая долги?

Да потому что, если пузырь лопнет, посыпятся БАНКИ, а не застройщики!

Давайте еще раз взглянем на схему чуть подробнее.

1. Банк выдал застройщику кредит под раздутую финмодель.

2. Банк выдал кредиты покупателям, взяв залог 20% от кредита и положил их на эскроу счет.

3. Банк по закону не может переводить деньги с эскроу застройщику.

Получается, банк выдал 2 кредита на один и тот же объект: один застройщику, второй – покупателям. В момент сдачи объекта эти счета друг друга уничтожают: деньги с эскроу счета переводятся на кредитный счет застройщика в том же банке, а разница отдается застройщику как прибыль со стройки. По сути, застройщик ничего не должен банку.

А теперь немного цифр для уточнения: допустим, что на эскроу-счете в одном банке 100 миллиардов рублей, из них только 20 миллиардов настоящих денег покупателей, а 80 - деньги банка, которые постепенно должны заменяться деньгами покупателей по ипотеке. Тут же другие 80 миллиардов заложены в качестве кредитной линии застройщику.

Что случится, если поток покупателей начнет снижаться на фоне крайне высоких цен при огромном предложении? Счет эскроу перестанет пополняться, денег на погашение проектного финансирование станет не хватать. Самое безболезненное, что может сделать застройщик, если запахнет жареным – обанкротиться. Для него это не будет каким-то сильным ударом – он не должен будет возвращать деньги, так как он ничего и не получал от покупателей. Покупателям деньги вернет банк. И у того же самого банка останется многомиллиардный долг перед самим собой плюс недостроенная недвижимость в залоге, которую он может продать для покрытия долга. Но. Недвижимость висит на балансе по завышенной стоимости из-за слишком амбициозной финмодели на старте финансирования. Банк понесет убытки, несоизмеримые с убытками по схеме с долевым участием, которая работала до 2019 года.

А теперь осознайте, что такой банк не один, а у каждого банка не один застройщик на финансировании. Банки в данный момент находятся в заложниках: с одной стороны им нужны новые ипотечники, чтобы они наполняли эскроу счета, а с другой – они сами понимают, что рынок нужно охлаждать, иначе дальше будет еще хуже.

Да ладно, вон как активно скупаются квартиры! - скажете мне вы.

А что, если я вам покажу график объемов, не распроданных новостроек?

Вот он.

Только в одной Москве 8,6 миллионов квадратных метров стоит и пылится в ожидании своего хозяина. Если прямо сейчас заморозить абсолютно все стройки, то чтобы распродать всё это добро, понадобится 3 года. В Самаре вообще больше 5 лет, а в Краснодаре и Омске чуть меньше! Это просто огромные цифры! Теперь добавьте еще ту недвижимость, которая еще строится: это еще около 40% от этого объема.

Построено просто невероятное количество квартир, которые теперь непонятно когда раскупятся. В этом году бьются все рекорды по этому показателю. Объем нераспроданного жилья составил 70,9 млн кв. м, или 70% от совокупного объема строящейся недвижимости. За 12 месяцев объём увеличился на 11,1 млн кв. м (+18,5%), за июнь – на 0,6 млн кв. м (+0,9%). Таким образом, на 1 июля 2023 года было распродано лишь около 30% объемов новостроек.

Сейчас уже вопрос стоит не "почем распродать всё это жилье", а "КАК?".

И, как обычно, если вам было интересно, подпишитесь на мой канал в Телеграме, там много полезной и интересной информации, которой нет здесь.

Ваш финансовый консультант