Подводные камни при покупке земли для строительства поселка. Как не закопать деньги в землю

В настоящее время на рынке загородной недвижимости большим спросом пользуются земельные участки без подряда в созданных или создаваемых коттеджных и дачных поселках.

Покупателям предлагается купить участок в поселке с построенными дорогами, внешним ограждением, охраной и коммуникациями по границе участка. Это очень хороший продукт, т.к. приобретается не участок в «голом» поле, а участок на обустроенной территории, при том, что начать строительство возможно в любое удобное покупателю время (нет строгих сроков строительства дома).

Как мы знаем, спрос рождает предложение! И все, кто имеют земельные активы или средства для их приобретения, стали активно обустраивать их под поселки и продавать земельные участки. И как часто у нас бывает - сначала строим, а потом оформляем документы. С одной стороны понятно - не хочется упустить сезон (он ведь такой у нас короткий), а без заявленного благоустройства покупать не будут. Но с другой стороны, не являясь профессиональным участником рынка загородной недвижимости и не имея в штате сильной юридической службы специалистов в земельном и градостроительном законодательстве, можно в буквальном смысле закопать деньги в землю.

Что я имею в виду под «закопать деньги в землю»? А то, что построив внутрипоселковые дороги, сделав ограждение по периметру поселка и даже построив водопровод и проведя электричество, можно столкнуться со следующими непредвиденными проблемами в оформлении:

1) Отказ в межевании территории под земельные участки для продажи. Почему, скажите вы, вдруг откажут в разделе массива? Ведь с документами у вас все в порядке, при покупке все проверили, участок стоит на кадастровом учете, категория и вид разрешенного использования позволяют произвести раздел. А потому, что только подав заявление и межевое дело на постановку на кадастровый учет и регистрацию права, вдруг выяснится, что ваш массив входит в зону двойного учета с лесфондом или сельскохозяйственными угодьями. В настоящее время все государственные учреждения (включая Росреестр) работают исключительно по принципу межведомственного взаимодействия. С одной стороны, это удобно – вам не надо самостоятельно ходить по ведомствам и собирать множество документов (Росреестр все сделает за вас сам). Но с другой стороны, при постановке на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела, ГКН теперь обязан отправить запросы и получить ответы от всех структур по межведомственному взаимодействию – и эта внутренняя процедура таит в себе много сюрпризов. Один из них как раз зоны двойного учета. И если вы ранее (до начала стройки) об этом не позаботились, то процедура раздела может затянуться на 6 и более месяцев. А это грозит тем, что начиная продажи земель по предварительным договорам, вы не сможете в установленный срок заключить с покупателем основной договор, и надо будет вернуть ему деньги (а они в большинстве случаев уже потрачены на строительство инфраструктуры поселка).

2) Но даже если вы счастливый обладатель разделенного массива и ничто не мешает вам продавать участки, не стоит расслабляться даже в такой, казалось бы, безоблачной ситуации для вашего бизнеса. С введением по всей территории Московской и других областей Правил землепользования и застройки в нашем лексиконе появилось новое слово КУРТ. Это специальная территориальная зона под названием «комплексное устойчивое развитие территории». При чем тут ваша земля, скажете вы? А при том, что имея в собственности участок, предположим категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного строительства «для ИЖС», собственник не сможет получить согласие администрации на строительство дома на участке, если он находится в территориальной зоне КУРТ, до тех пор, пока не будет утвержден проект планировки всей территории данной зоны. И то, что администрация района включила ваш поселок в зону КУРТ, вам никто не сообщит, в сведениях ЕГРН такой информации также нет. Чем это вам грозит? Тем, что купив у вас в поселке участок, покупатель конечно же захочет построить дом (зачем ему просто земля?) и не получит разрешение на его строительство. И к кому он пойдет предъявлять претензии? Конечно же, к вам! В «лучшем» случае это грозит потерей репутации на рынке, а в худшем – возвратом денег и штрафом по закону о защите прав потребителей.

3) Еще одним «подводным камнем» на рынке загородной недвижимости стала кадастровая стоимость земель. При чем тут кадастровая стоимость, если вы купили по рыночной? А дело в налоге за землю. Если раньше эта статья расходов проекта была несущественной (и некоторые застройщики ее порой не учитывали), то сейчас ситуация изменилась. Подробнее об уплате налога на земельные участки в поселках вы можете прочесть в моей статье «Земельный налог: кому ИФНС увеличит ставку в пять раз?». А здесь я хотела бы поделиться с вами одной историей из моей практики. Пару лет назад я проводили юридическую экспертизу земель для приобретения застройщиком в целях создания поселка и продаж земельных участков. Земля уже была разделена под поселок и находилась в собственности физических лиц (4 человека из одной семьи). Продавцы владели землей много лет, не использовали ее в коммерческих целях и продавали одним пакетом. Покупатель имел большой опыт строительства поселков, и у него уже была готовая концепция создания инфраструктуры и продаж участков без подряда. При проведении юридической экспертизы я обратила внимание покупателя (моего заказчика), что кадастровая стоимость каждого из продаваемых земельных участков была в четыре-пять раз выше их рыночной стоимости! И это грозило ему земельным налогом в сотни миллионов рублей. Что же было предложено сделать в этой ситуации? Исходя из вводных данных продавцов, было принято решение пройти процедуру по снижению кадастровой стоимости от их имени (т.е. до заключения договора купли-продажи). Это было сделано потому, что сроки снижения на кадастровой стоимости у продавцов-физических лиц были в разы меньше, чем, если бы мы снижали кадастровую стоимость уже после покупки от имени застройщика (3 месяца против 9-12 месяцев). Да, немного (на 3 месяца) пришлось отложить дату сделки, но был заключен предварительный договор, дающий право покупателю-застройщику начать строительство инфраструктуры, а продавцам внесли хороший аванс. Это позволило существенно сэкономить на расходах по проекту в части уплаты земельного налога (т.к. за весь период процедуры снижения кадастровой стоимости на застройщике, если бы он купил участки и снижался уже от своего имени - а это 9-12 месяцев) он уплатил бы земельный налог со старой кадастровой стоимости. В итоге, через три месяца кадастровая стоимость была снижена до уровня рыночной (т.е. уменьшена в 5 раз) и застройщик стал счастливым обладателем земель для своего нового проекта и сэкономил хорошие деньги.

И таких примеров в моей практике за 15-летний опыт накопилось достаточно.

4) Многие продаваемые сейчас земельные массивы ранее были колхозными полями (в советское время). Это не значит, что на них нельзя строить (за более чем 20 лет документы земли прошли много оформлений и практически 80% земель из бывших колхозных полей в настоящее время смело можно приобретать под дачные поселки. Но надо учитывать, что такая земля таит в себе много сюрпризов. Одним из них могут быть подземные сети (кабели связи и пр.). Их наличие обязательно надо учитывать при разработке плана поселка. Многие застройщики по-старинке заказывают топосъемку массивов. А это долго и недешево. Грамотный юрист предложит вам запросить у продавца ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Получить его можно совершенно бесплатно в течение 30 дней. Это официальный документ, который будет содержать всю информацию об имеющихся ограничениях в использовании земельного массива. Что также позволит сэкономить вам время и деньги.

И таких «подводных камней», с одной стороны, и скрытых возможностей, с другой стороны, очень много. Что же делать, скажете вы – не строить и не продавать? Нет, конечно же строить, и конечно же продавать. Но сначала привлечь квалифицированного юриста в этой области, он изучит все документы и законодательные акты, выявит риски и предложит способы их устранения или минимизации, разработает договорную базу с покупателями и контрагентами, с учетом всех ваших нюансов. Вы учтете заранее все расходы, связанные с оформлением необходимых документов, и уже с открытыми глазами начнете свой бизнес по строительству поселка.