О возврате денег при признании торгов недействительными (часть 2)
По торгам, проводимым в рамках исполнительного производства, организаторами торгов выступают коммерческие организации, выбираемые Росимуществом на конкурсной основе. Верховный Суд РФ последовательно увеличивает ответственность Росимущества и привлекаемых им организаторов торгов перед участниками торгов.
Так, ранее писал, что в случае признания недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, ответственность за возврат уплаченных денег победителю торгов несет не должник, а организатор торгов (если договор купли-продажи заключен от его имени) или территориальное управление Росимущества (если договор заключен от его имени).
Следует отметить, что Президиум ВАС РФ, давая такие разъяснения, исходил из того, что при недействительности торгов обращение взыскания в рамках исполнительного производства не прекращается - после возврата предмета торгов организатор торгов проводит новые торги и, соответственно, возмещает денежные средства, возвращенные победителю предыдущих торгов, из выручки, полученной на новых торгах.
❓ Но что делать, если торги в принципе не должны были проводиться и, соответственно, если организатор торгов не будет проводить новые торги? Кто в таком случае вернет победителю торгов уплаченные деньги?
🔥 По делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, судебный пристав-исполнитель арестовал и передал организатору торгов на реализацию квартиру.
Квартира была продана на повторных торгах. Организатор торгов и победитель торгов заключили договор купли-продажи. Часть средств от продажи квартиры была направлена на погашение задолженности перед взыскателями, а оставшаяся часть – перечислена должнице.
Победитель торгов зарегистрировал право собственности на квартиру и обратился в суд с иском о признании должницы и ее несовершеннолетних детей утратившими право пользования квартирой и выселении из нее.
В свою очередь, должница обратилась в суд с встречным иском о признании торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи недействительными и о применении последствий недействительности.
Суды отказали победителю торгов в иске и удовлетворили встречный иск должницы. Они установили, что судебный пристав-исполнитель незаконно обратил взыскание на квартиру, поскольку она являлась единственным жильем для должницы.
При этом суд первой инстанции, применяя последствия недействительности, возложил обязанность по возврату денег победителю торгов на службу судебных приставов. Однако апелляция, которую поддержала кассация, переложила эту обязанность на должницу.
⚖ Верховный Суд РФ не согласился с судами и обязал организатора торгов возвратить деньги победителю торгов по следующим основаниям:
- Должница не является стороной сделки, так как договор купли-продажи заключен между организатором торгов (продавцом) и победителем торгов. Поэтому к должнице не могут быть применены последствия недействительности сделки.
- По смыслу статей 460 и 461 Гражданского кодекса РФ организатор торгов как продавец, действующий от собственного имени и независимо от наличия у него права собственности на имущество, выставленное на торги, обязан возместить покупателю (победителю торгов) убытки, понесенные в результате изъятия этого имущества, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для такого изъятия.
📌 Аналогичные выводы сделаны также в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.08.2022 № 86-КГ22-4-К2.
✅ Таким образом, в случае признания недействительными торгов, проведенных в рамках исполнительного производства, ответственность перед победителем торгов за возврат уплаченных денежных средств будет нести не должник или взыскатель, а лицо, которое указано в качестве продавца в договоре купли-продажи и заключило его от своего имени – организатор торгов или территориальное управление Росимущества, даже если новые торги не будут проводиться.
⚠ Мне кажется, что возложение такой ответственности является своего рода "кармой" за то, как сейчас работают организаторы торгов и Росимущество в рамках исполнительного производства. Они не предоставляют необходимые документы в отношении предмета торгов (кроме минимального набора) и не проводят его показы. То есть сами ничего не проверяют и потенциальным участникам торгов не предоставляют такой возможности. Как следствие, они справедливо остаются "крайними" в спорных ситуациях.
⭐ Данное дело является показательным примером того, что сам по себе факт того, что судебный пристав-исполнитель выставил имущество на торги, не гарантирует, что все делается законно. Спор может возникнуть впоследствии (как, например, по рассматриваемому делу, когда должница узнала о продаже квартиры уже после проведения торгов).
Неоднократно (здесь, здесь, здесь, здесь и здесь) писал о том, что участники торгов должны проявлять необходимую осмотрительность при выборе предмета торгов: самостоятельно (насколько это возможно) проверять его и возможность обращения взыскания на него. В противном случае все риски будут нести сами участники торгов: они не только не получат предмет торгов, но и будут долго возвращать уплаченные за него деньги (Росимущество и организаторы торгов возвращают деньги только на основании решения суда).
Столкнулся с ситуацией, изучаю практику. Определения Третьего кассационного суда от 6 марта 2023 г. N 88-3783/2023, от 24 апреля 2023 г. N 88-8013/2023 адресуют покупателя к взыскателям и должнику. Есть ли у вас какие-либо контр-аргументы? Я их, к сожалению, не могу найти.
Какие сроки возврата средств после признания торгов недействительными? Есть ли шанс вернуть по истечении трех лет?