Налоговые проблемы при покупке недвижимости

1. Каким образом будет списана стоимость недвижимого имущества в налоговом учете? Каким образом будет списана стоимость машино-мест в налоговом учете?

При ответе на поставленные вопросы мы исходили из того, что недвижимое имущество (нежилые помещения и машино-места) относятся к амортизируемому имуществу и будут использоваться в деятельности, направленной на получение дохода, приобретаются не для перепродажи.

Поскольку приобретаемое имущество относится к основным средствам, его стоимость не может быть сразу списана в расходы организации.

Порядок погашения стоимости основных средств предполагает их постепенную амортизацию в течение срока полезного использования (далее также - СПИ). Стоимость нежилых помещений будет списываться через амортизацию ежемесячными платежами.

Амортизация начисляется исходя из срока полезного использования ОС и его стоимости.

Срок полезного использования основных средств в налоговом учете организация определяет самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию исходя из того, к какой амортизационной группе они относятся. Всего амортизационных групп десять (п. п. 1, 3, 4 ст. 258 НК РФ).

В налоговом учете срок полезного использования нежилого помещения устанавливается с учетом Классификации основных средств (п. 4 ст. 258 НК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 утверждена Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы.

Из указанного Постановления следует, что Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, связана с Классификацией объектов по Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.1994 N 359 (ОКОФ).

В отношении нежилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ).

Согласно п. 6 ст. 258 НК РФ для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах (Классификации основных средств), срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей.

Установление налогоплательщиком срока полезного использования в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей предусмотрено п. 6 ст. 258 НК РФ только для тех видов основных средств, которые не указаны в Классификации (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2017 N Ф05-6729/2017 по делу N А40-139293/2016).

Другими словами, законодатель ставит порядок определения срока полезного использования в зависимость от наличия или отсутствия объекта ОС в Классификации основных средств. В случае отнесения налогоплательщиком основного средства в определенную амортизационную группу, в отношении таких объектов срок полезного использования устанавливается в пределах этой амортизационной группы. При этом, срок эксплуатации объектов в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей не применяется (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2023 N Ф09-876/23 по делу N А76-40336/2021).

В случаях, когда различные помещения одного и того же здания (включая помещения, встроенные в здания) имеют различных собственников (в том числе при приватизации квартир) или используются для различных видов деятельности, объектами классификации могут быть отдельные помещения (Введение к ОК 013-2014).

В Классификации основных средств имеется группа 210.00.00.00.000 (Здания (кроме жилых) - Здания, кроме вошедших в другие группы (с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями). Эта группа ОС относится к десятой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 30 лет.

В документации по приобретенному помещению мы нашли характеристики здания, которые сравнивали со сведениями, содержащимися в Классификации основных средств. Обращаем внимание, что анализ документации проведен без участия соответствующего технического специалиста.

С учетом обширной судебной практики, в которой налоговые органы оспаривают отнесение того или иного объекта ОС к определенной амортизационной группе (постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.12.2021 N Ф05-27009/2021 по делу N А40-110147/2020, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.11.2019 N Ф04-3942/2019 по делу N А46-4130/2018, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.06.2020 N Ф06-59893/2020 по делу N А65-12741/2019 и др.) рекомендуем определять технические особенности объекта с участием соответствующего технического специалиста.

В отношении машино-мест.

Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Как указано в документации к зданию в его состав входит 2-х этажная подземная автостоянка.

В ОКОФ содержаться группы 210.00.11.10.470 (Здания гаражей наземных), 210.00.11.10.490 (Здания гаражей подземных), относящиеся к группе 210.00.00.00.000 - Здания (кроме жилых).

Поскольку нежилые помещения, а также машино-места расположены в здании, то их СПИ может быть установлен по аналогии с СПИ здания.

Таким образом, ни нежилые помещения, ни машино-места не поименованы в Классификации основных средств, которая используется для отнесения объекта к определенной амортизационной группе в целях налогового учета.

Вместе с тем, исходя из сложившейся судебной практики для отнесения объекта к той или иной амортизационной группе возможно использовать данные ОКОФ.

Продолжение следует...