Как сохранить капитал и получить 20% годовых на недвижимости в Дубае

В 2022 году россияне заключили каждую шестую сделку с недвижимостью в Дубае. Сюда вложились Собчак, Митрошина, Торбосов, Стас Михайлов и другие известные люди. В статье расскажу, откуда такая популярность и почему миллионеры предпочитают вкладывать деньги именно в Дубай.

В выходные мы в очередной раз убедились, что ситуация в России может измениться за несколько часов. Доллар в некоторых банках вырос до 100 ₽, а биржа моментально стала красной.

Во всем мире не сильно лучше — за 2022 год инфляция выросла до 8,8%, в Европе — 10,7%. В США за март обанкротились три крупных банка с активами на $300 млрд.

На этом фоне всё больше инвесторов покупают недвижимость в Дубае. Мои клиенты часто волнуются, что это — огромный пузырь. Я объясняю, что причины инвестиционной привлекательности Дубая создало само правительство ОАЭ. Кратко перечислю основные.

Средняя инфляция составляет 1,5% за последние 10 лет. Поэтому ОАЭ привлекательны в том числе для долгосрочных инвестиций с целью сохранения капитала.

Отсутствие валютных рисков. Курс дирхама привязан к доллару с 1997 и составляет 3,67 дирхам за $1. Ни в один мировой кризис курс не менялся. Правительство ОАЭ собирается держать курс на этом значении ближайшие 100 лет.

Дубай не зависит от нефти. Доля нефтяных доходов в бюджете Дубая всего 6%. Основные источники дохода — инвестиции, туризм и налоги с компаний. Это значит, что изменения нефтяных котировок не меняют планы правительства ОАЭ и не могут обрушить экономику города.

Рынок не закредитован, инвесторы покупают недвижимость на собственные средства. Это выгоднее, чем брать кредиты — все застройщики предоставляют официальную беспроцентную рассрочку на покупку недвижимости.

Инвесторы не платят налог на прибыль от продажи недвижимости. При этом продать её можно в любое время — не обязательно ждать окончания строительства или нескольких лет владения. Нулевой налог также распространяется на все доходы физических лиц: дивиденды, зарплаты и т. д.

Инвесторы получают золотую или резидентскую визу. Золотая виза выдается на 10 лет за покупку недвижимости от 2 000 000 дирхам ($545 000). Это примерно стоимость квартиры с 2–3 спальнями.

Резидентская виза выдается на 2 года, с возможностью бесконечного продления пока владеешь недвижимостью в Дубае. Она доступна за покупку недвижимости от 750 000 дирхам, или $204 000.

Обе визы позволяют открывать бизнес, иметь счет в банке и распространяются на жену, детей и близких родственников. Инвестор всегда может передумать продавать жилье и комфортно переехать в Дубай вместе с семьей.

Дубай постоянно поднимается в международных рейтингах: по качеству образования, медицины, безопасности, количеству туристов, возможностей для человеческого развития и т. д. Я подробно рассказываю обо всем на первом созвоне с клиентами.

В 2023 году рынок недвижимости Дубая сильно недооценен. Это подтверждают международные агентства.

Швейцарский финансовый холдинг UBS каждый год формирует индекс «пузырей недвижимости». В 2022 году Дубай занял предпоследнюю строчку индекса. Стоимость апартаментов в Дубае ниже аналогичной в Сочи, где цена квадратного метра пробила планку 1 млн рублей.

Я специально оцениваю доходность недвижимости консервативно:

• Рост стоимости 13–17% в год. Зависит от конкретных апартаментов или виллы;
• Долгосрочная аренда 7–8% годовых;
• Краткосрочная посуточная аренда 11–13% годовых.

Некоторые недобросовестные брокеры обещают клиентам рост на 50% годовых, только чтобы закрыть сделку. Мне это абсолютно неинтересно — я веду сделку до перепродажи юнита на вторичном рынке через 2–3 года. Поэтому не создаю лишних ожиданий и не завышаю доходность.

При этом существует официальная статистика и прогнозы по росту рынка недвижимости в Дубае. В отчете агентства DXBinteract за 2022 год, приводятся следующие цифры:

• весь рынок вырос в два раза: с 17 до 34 млрд дирхам;
• на 23% выросла цена ft² вилл;
• на 17% выросла цена ft² апартаментов;
• стоимость аренды вилл выросла на 16–50%, а апартаментов на 10–43% в зависимости от района.

Ведущая консалтинговая компания Великобритании Knight Frank прогнозирует рост цен на недвижимость в Дубае на 13,5% к ноябрю 2023. Это лучший прогноз среди 25 самых популярных городов для инвестиций в недвижимость. Например в Сингапуре ожидается рост только на 4%, а в Лондоне — падение на 3%.

В мае ко мне обратилась пара из России — они хотели вложиться в недвижимость на среднесрок 3–7 лет. Раньше я им уже помогал выбрать недвижимость для жилья, поэтому они обратились ко мне еще раз.

После прилета в Дубай мы обсудили инвестиционную стратегию и желаемую прибыль. На первоначальные взносы они заложили $500 000 на каждого.

В Дубае новые объекты строятся либо в уже полностью сформированных районах, либо «на песке». Например, в Дубай Марина или Бизнес Бэй готова инфраструктура, новые здания выходят редко. Поэтому цена на старте высокая и растет только на 8–9% в год. Но зато постоянно растет стоимость аренды из-за увеличения туристов и экспатов.

Противоположность — это новые районы «на песке». Обычно администрация Дубая отдает большое количество земли одному застройщику. Он в свою очередь полностью развивает инфраструктуру: прокладывает новые дороги к основным магистралям, создает лагуны, озера, парки, школы, детские сады, торговые центры и поликлиники.

Цена на старте таких объектов ниже, чем в популярных районах Дубая, но рост стоимости доходит до 20% в год. Поэтому я предложил несколько объектов, адаптируя стратегию и под перепродажу апартаментов, и под сдачу их в аренду.

Для максимальной прибыли от перепродажи я выбрал 2-е апартаментов в закрытом комьюнити Hartland II от застройщика Sobha Realty. Это один из самых крупных застройщиков Дубая, который успешно сдал уже 8 проектов.

2 bedroom Sobha Crescent за $680 000. Выход в конце 2025 года, предполагаемая прибыль 61,8% на вложенный капитал, или $339 000.

1 bedroom Sobha Crescent за $533 000. Предполагаемая прибыль 61,8% на вложенный капитал, или $265 000.

Следующие апартаменты я выбрал в Sobha One. Это большой небоскреб с видом на заповедник Рас Аль Хор, районы Бизнес Бэй и Крик Харбор. Находится в 5 минутах езды от комьюнити Hartland II.

2 bedroom Sobha One за $561 000. Выход из проекта в конце 2025 года, предполагаемая прибыль 64,7% на вложенный капитал, или $223 000.

В популярном районе Бизнес Бэй я выбрал застройщика Dar Global и его проект G1. Башня расположена прямо на Дубайском канале с панорамными видами на Бурж Халифа и центр города.

1 bedroom G1 за $599 000. Выход из проекта осенью 2025, предполагаемая прибыль 40,4% на вложенные, или $179 000.

2 bedroom G1 за $846 000. Предполагаемая прибыль 40,4% на вложенные, или $253 000.

Для сдачи в аренду я выбрал апартаменты в районе JVC от застройщика Iman. Стоимость долгосрочной аренды в этом районе $25 000 в год, при краткосрочной аренде — от $2500 в месяц.

1 bedroom в Oxford Gardens за $231 000. Планируемый срок окупаемости 8–9 лет. При этом юнит можно перепродать в любой момент или оставить его для жилья.

Чтобы успешно перепродать объект и получить прибыль, нужно максимально снизить риски. Правительство Дубая минимизировало все внешние, например, падение национальной валюты и неограниченный рост инфляции. Такого как в Турции в 2022 году не может произойти.

На мой взгляд, остались только 4 причины, из-за которых инвестор может потерять вложения.

Застройщик не сдаст объект. В последние два года на рынок пришли множество застройщиков-новичков. Некоторые из них никогда ничего не строили и реализуют проекты в Дубае с новой командой.

Недвижимость в таких проектах обычно продается сильно дешевле рынка. Существует шанс, что компания не выполнит свои обязательства и не сдаст дом.

Чтобы полностью убрать риск, стоит покупать недвижимость исключительно от проверенных застройщиков Дубая. Например, Sobha, которую я предложил для инвестиций, сдаёт проекты в среднем на 4 месяца раньше срока. Рекорд — стройка объекта Waves завершилась на год раньше. При этом на квартиры дается 15 лет гарантии.

У каждого брокера есть 3–4 своих самых любимых застройщика. Чаще всего это крупные компании из топ-15.

Район останется пустырем после завершения строительства. Тогда юнит будет сложно или невозможно перепродать на вторичном рынке. Такие проекты обычно располагаются слишком далеко в пустыне, потому что застройщики экономят на покупке земли. Опять же их выдает цена сильно ниже рынка.

Хороший брокер в принципе не предлагает объекты на пустыре за чертой города, но риск можно убрать и самостоятельно:

• Проверить на карте, чтобы от объекта был прямой выезд на одну из трех главных дорог: Шейх Заед, Шейх Мохаммед Бин Заед и Эль-Хаиль.
• Выбирать проекты «на песке» от мастер-застройщиков. Такими являются Nakheel, Sobha, Ellington, Emaar и другие. Фактически правительство Дубая доверяет им строить город вместе с инфраструктурой. По уровню это примерно как застройщик Москва-Сити.
• Покупать недвижимость в уже сформированных районах: JLT, Бизнес Бэй и других.

Брокер окажется недобросовестным или неопытным новичком. Он может завысить доходность, предложить невыгодный проект с высокими рисками, перепутать цену, план оплаты, планировку и виды. В худшем случае — инвестору попадется мошенник и продаст проект, который не существует.

Здесь два способа снизить риск до минимума:

• Выбирать брокеров с уже совершенными и подтвержденными сделками на рынке. Желательно чтобы их было больше трех для разных клиентов.
• Обратиться в известное агентство недвижимости, которому несколько лет.

Самый большой риск — не внести деньги вовремя и потерять недвижимость. Все застройщики предлагают официальную рассрочку. Обычно 10–20% составляет первый платеж на бронирование, дальше идут 5–7 платежей по 10% во время постройки дома, и последний платеж 20–40% при получении ключей.

Если не внести любой из платежей после бронирования квартиры и получения всех документов, то застройщик заберет юнит на повторную продажу, а инвестор потеряет все внесенные средства.

Чтобы такого не допустить, нужно четко рассчитать финансовые возможности и будущие поступления к платежам. Лучше выбрать более дешевый юнит или другой план рассрочки, чем оказаться в итоге без денег и квартиры.

#деньги #инвестиции #оаэ #дубай