ИП продаёт недвижимость как «физик»: разбираемся с налогами

В одной из прошлых статей мы рассказывали о налоговых рисках, с которыми сталкивается ИП при продаже своих машин. А теперь разберём ситуацию, когда продаётся недвижимость. В целом риски те же, но имеется ряд особенностей.

Время прочтения: 8 минут

физлица, как правило, гораздо выгоднее, чем считать их доходами предпринимателя, применяющего УСН.

«Обычное» физлицо может снизить НДФЛ до нуля или свести налог к минимуму за счёт льготы, предусмотренной ст. 217.1 НК РФ, либо за счёт имущественного налогового вычета, предусмотренного п. 2 ст. 220 НК РФ. Но практика показывает, что если физлицо имеет также статус ИП, то, как и в случае с продажами авто, велика вероятность доначислений налога инспекцией. В указанном случае исход спора будет зависеть от конкретных обстоятельств.

Мы проанализировали судебную практику по подобным спорам и выяснили, что большинство судебных решений – не в пользу граждан. Приведём несколько таких дел.

Спор № 1 - Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2021 N 18АП-3295/2021 по делу N А76-45385/2020.

В этом деле предприниматель задекларировала доход от продажи квартир как «обычное» физлицо, путём подачи 3-НДФЛ. В декларации она заявила имущественный вычет и уплатила НДФЛ. Налоговики приняли эту декларацию без претензий, а после, уже в рамках выездной налоговой проверки ИП, посчитали, что этот доход является доходом от предпринимательской деятельности. А значит, предприниматель занизила базу на УСН, не включив в неё доход от продажи квартир.

Поводом для такого вывода послужило, в первую очередь, значительное количество фактов продажи. Физлицо в течение проверяемого периода (3 года) реализовало 10 квартир разным физическим лицам. Также налоговики обратили внимание на то, что недвижимое имущество находилось в собственности ИП в течение короткого времени (от 9 дней до нескольких месяцев).

В ходе допроса налоговики выяснили, что деньги на покупку спорных квартир предприниматель брала от продажи ранее приобретённых квартир.

В свою очередь, физлицо не смогло представить доказательства, что реализованные налогоплательщиком объекты недвижимости использовались им в личных целях (например, не были представлены документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг данным лицом или членами её семьи).

Все эти факты в совокупности суд посчитал достаточным основанием полагать, что продажа квартир производилась в рамках предпринимательской деятельности.

В этом деле налоговики доначислили предпринимателю не только налог на УСН, но и страховые взносы, поскольку они зависят, в том числе от суммы доходов, которые тот получил в рамках своей предпринимательской деятельности.

Примечательно и то, что физлицо в этом споре находилось в пенсионном возрасте. Это обстоятельство послужило смягчающим при начислении штрафа за неуплату налогов. В итоге сумма санкций была снижена в два раза.

Спор № 2 - Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.06.2021 N Ф04-2815/2021. Данное постановление оставлено без изменения.

В этом деле внимание налоговиков привлекло также наличие нескольких фактов продажи объектов недвижимости (5 эпизодов продажи в пределах одного календарного года). Причём продавались как квартиры, так и нежилое помещение. Как и в предыдущем споре, эти объекты находили в собственности физлица непродолжительное время, а помещения находились в непригодном для проживания состоянии.

Бизнесмен пытался доказать, что эти объекты не использовались им в предпринимательской деятельности, а значит, их реализация также не образует доход от предпринимательской деятельности. Суд ответил, что «не имеет правового значения факт получения прибыли от использования спорного имущества в целях предпринимательства, тогда как определяющим является направленность действий предпринимателя на получение прибыли посредством реализации этого имущества».

Также суд не принял довод ИП о том, что в договорах купли-продажи в качестве продавца значилось физическое лицо, а не предприниматель. Как отметил суд, указание в соответствующих договорах купли-продажи физического лица не свидетельствует о том, что приобретение данных объектов было произведено в личных целях, а не в рамках предпринимательской деятельности.

В итоге суд принял решение в пользу инспекции.

Спор № 3 - Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2022 N Ф01-269/2022 по делу N А17-9698/2020.

А в этом деле предприниматель продавал не готовые квартиры, а уступал права требования на будущие квартиры. В качестве дольщика он заключил с застройщиком договоры долевого участия в многоквартирном доме и через короткое время заключил 12 договоров уступки права требования.

В этом деле очевидно, что объекты долевого участия в строительстве (квартиры) приобретались явно не для использования в личных, семейных или иных (не связанных с предпринимательскими) целях. Поэтому налоговикам не составило труда доказать в суде, что реализация имущественных прав на квартиры представляла собой предпринимательскую деятельность, облагаемую на УСН.

Кстати, этот спор дошёл до рассмотрения Верховным судом РФ, но и тот решения нижестоящих инстанций оставил без изменений (Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2022 N 301-ЭС22-10817).

Спор № 4 - Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2023 по делу N А40-173439/22-154-2302.

И, наконец, завершим наш обзор делом, которое, в отличие от предыдущих примеров, было решено в пользу предпринимателя. Спор проходил множество инстанций, и дело было передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В конечном итоге предпринимателю удалось выиграть процесс (конечно, нужно учитывать, что это решение может быть обжаловано и в последующих инстанциях).

Это дело не совсем обычное. И не только по причине положительного решения.

Во-первых, в отличие от предыдущих ситуаций, в нём речь идёт об однократной продаже имущества (подвала). Но не это обстоятельство повлияло на исход дела.

Во-вторых, претензии у ИФНС возникли на этапе проверки уточнённой декларации 3-НДФЛ, в которой был заявлен доход от продажи недвижимости, а также отражён имущественный вычет.

В-третьих, подвал ранее сдавался в аренду, а сам доход от аренды отражался в декларации по УСН. Именно поэтому вычет был признан незаконно применённым. Казалось бы, эти факты говорили, наоборот, в пользу инспекции.

Тогда почему последнее решение суда – в пользу предпринимателя?

А потому, что тот, заявляя доход в 3-НДФЛ, действовал по «указке» налоговой инспекции! Дело в том, что физлицо сначала отражало доход в декларации по УСН. Но инспекция посчитала это неверным, и по её требованию предприниматель внёс изменения и подавал уточнённые декларации не только по УСН, но и по НДФЛ.

Фактически инспекция сначала ввела в заблуждение налогоплательщика, а затем изменила свою позицию, посчитав, что этот доход является всё-таки доходом от предпринимательской деятельности.

Полагаем, точка в этом деле не поставлена, ведь это решение ещё может быть обжаловано.

А мы со своей стороны подытожим вышеизложенное. Для того чтобы понять, каким налогом облагать доход по сделке от продажи недвижимости, нужно учитывать назначение объекта, а также наличие/отсутствие факта его использования в предпринимательской деятельности.

Например, если объектом продажи является жилое помещение, а сделка носит единичный характер, то в этом случае риск отнесения налоговиками дохода от этой сделки к предпринимательской деятельности сведён к минимуму.

Если же объектом продажи являются квартиры, и таких сделок было несколько, а период владения был непродолжительным, то, во избежание таких рисков, лучше облагать этот доход в соответствии с режимом, применяемым ИП. Тот же вывод касается объектов, которые ранее (до их продажи) физлицо использовало в предпринимательских целях, например, сдавало в аренду.

Ещё больше информации в Telegram-канале АБ «Деловой фарватер»!