ИП на УСН: из-за наличия недвижимости спецрежим могут признать незаконным!

Время прочтения: 6 минут

Если недвижимость находится в собственности и используется ИП в предпринимательской деятельности на упрощёнке, важно учитывать её остаточную стоимость в целях соблюдения лимита по УСН. В противном случае предприниматель может лишиться права на спецрежим, а ИФНС доначислит ему налоги.

В статье рассказываем, как определить остаточную стоимость, зачем нужно хранить документы на приобретение такой недвижимости, и почему большая разница между остаточной и кадастровой стоимостью привлечёт внимание налоговиков.

Спецрежим УСН, как известно, крайне привлекателен для индивидуальных предпринимателей. Обороты ИП позволяют уложиться в существующий лимит доходов, дающий право на этот режим.

Но не все бизнесмены знают, что для применения УСН важно также соблюдение лимита по остаточной стоимости недвижимости и других основных средств, имеющихся в их собственности и используемых в предпринимательской деятельности.

Пороговая величина такой стоимости прописана в подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ и составляет 150 млн руб. Несмотря на то, что в этой норме упоминаются только организации, она распространяется и на индивидуальных предпринимателей. Такой вывод делают как сами чиновники[1], так и суды[2].

Здесь сразу возникает вопрос: как определить остаточную стоимость, если она определяется по данным бухучёта, а ИП освобождены от его ведения?

Минфин РФ считает, что «если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощённую систему налогообложения, воспользовался правом не вести бухгалтерский учёт, то определение размера остаточной стоимости основных средств в целях применения подпункта 16 пункта 3 статьи 346.12 Кодекса следует производить применительно к Федеральному стандарту бухгалтерского учёта ФСБУ 6/2020 "Основные средства"»[3].

Таким образом, если у ИП имеются в собственности объекты основных средств (здания, помещения, транспортные средства и т.д.), которые он даже эпизодически использовал в своей деятельности (допустим, если это недвижимость, то сдавал её, например, в аренду или использовал в качестве склада для хранения товаров), то частично ему придётся обеспечить ведение бухучёта. Непосредственно – в части определения остаточной стоимости такого имущества. Это нужно, чтобы контролировать, не произошло ли превышение лимита, которое сразу же лишает его права на «упрощёнку».

Хранить документы на приобретение/строительство

В первую очередь, крайне важно иметь в наличии (сохранить) документы на приобретение. Ведь только по документам можно отследить сумму, которая была уплачена физическим лицом при покупке объектов. Из этой суммы складывается первоначальная стоимость основных средств, которая потом будет формировать остаточную стоимость.

Если этих документов не будет, то у ИП может возникнуть проблема с ИФНС. Такая же, как у одного предпринимателя, который судился с инспекцией на протяжении примерно 4 лет[4].

Данный гражданин в своё время построил административно-офисное здание, помещения в котором затем предоставлял в аренду. Он был зарегистрирован в качестве ИП и применял «упрощёнку». Раз у него отсутствует обязанность по ведению бухучёта, то, как он полагал, ему не нужно было обеспечивать хранение документов на строительство здания. Зная при этом, что кадастровая стоимость здания составляет около 79 млн руб., предприниматель совсем успокоился, считая, что в необходимый лимит он укладывается.

Но при налоговой проверке инспекторы, не получив от него подтверждающих документов, привлекли оценщика. И тот определил, что сумма, необходимая для строительства спорного здания, составляет 170 млн руб. Из-за чего налоговики посчитали, что данный ИП превысил лимит и незаконно применял «упрощёнку» все три года. Сумма доначислений вышла существенной: 8 млн руб. – НДС и 11 млн руб. – НДФЛ. Ещё плюс пени и штрафы.

ИП попытался указать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может выступать в качестве первоначальной стоимости спорного основного средства, но суд этот довод не принял.

Первую инстанцию выиграла инспекция, но впоследствии бизнесмену удалось обыграть дело в свою пользу. Помогло то, что ИП представил заключение об оценке стоимости от другой сторонней компании, которая указала, что расходы на строительство составили 97 млн руб. Суд их не принял, но назначил третью экспертизу, которая установила, что стоимость здания не превысила 100 млн руб. (без учёта НДС).

Исход этой истории, к счастью для предпринимателя, оказался благополучным. Но сам факт её наличия даёт основания для беспокойства тем, кто не сохранил документы на покупку недвижимости.

Большая разница между остаточной и кадастровой стоимостью привлечёт внимание!

А вот другому предпринимателю, применяющему УСН и имеющему в собственности объект недвижимости, не повезло[5]. У него было в собственности здание гостиницы, которое по договору стоило 60 млн руб. Кадастровая стоимость почти вдвое выше – 118 млн руб.

Возможно, внимание налоговиков и привлекла такая большая разница между покупной и кадастровой стоимостью. Но далее они установили другие обстоятельства, которые были не в пользу ИП.

Во-первых, продавец гостиницы являлся взаимозависимым с ИП лицом. На основании чего налоговики сделали вывод, что стороны, будучи взаимозависимыми, действуя согласованно, умышленно занизили стоимость имущественного комплекса с целью формального соблюдения предпринимателем условий для получения права нахождения на УСН.

Во-вторых, ИП имел неосторожность в проверяемом периоде привлечь оценщика для оценки рыночной стоимости своей гостиницы (в целях дальнейшего оформления залога). И по результатам оценки рыночная стоимость здания составила 273 млн руб., а ликвидационная стоимость при вынужденной продаже – 184 млн руб.

Всё это в совокупности сыграло свою негативную роль при рассмотрении спора в суде.

ВЫВОД: Чем больше объектов недвижимости (особенно коммерческого назначения) имеется у предпринимателя, тем выше риски. Минимизировать их поможет:

- ведение бухучёта в части объектов основных средств, используемых в предпринимательских целях;

- сохранность документов, подтверждающих покупку (строительство) объектов;

- отсутствие факта взаимозависимости с продавцами объектов основных средств;

- отсутствие в документах ИП отчётов сторонних лиц о стоимости недвижимости, из которых прослеживается большой разрыв между рыночной и первоначальной стоимостью.

[1] Письма Минфина РФ от 30.01.2019 N 03-11-11/5277, от 02.06.2021 N 03-11-11/43679

[2] п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 НК РФ, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018

[3] Письмо Минфина России от 11.02.2022 N 07-01-10/9691.

[4] Дело N А03-3029/2020, дошедшее до рассмотрения Верховным судом РФ – Определение от 24.05.2023 N 304-ЭС23-7001

[5] Определение Верховного Суда РФ от 10.08.2023 N 310-ЭС23-14219.

Ещё больше информации в Telegram-канале АБ «Деловой фарватер»!