Гайд перед началом капремонта с переносом стен и трансформацией назначения помещений и что делать, если ваше жилье уже перестроено.
Перепланировка в законе
Современный ремонт, особенно – дизайнерский, редко обходится без изменений в планировке квартиры. Люди хотят жить красиво и с комфортом, поэтому готовы:
- увеличивать площадь жилых помещений за счет нежилых;
- переносить и расширять санузлы и кухонные зоны;
- присоединять лоджии;
- демонтировать подоконные блоки и устанавливать «французские окна» от пола до потолка;
- сносить стены и возводить их заново и т. д.
Вопрос, нужно ли узаконивать перепланировку, многие квартировладельцы решают так: собственность – моя, продавать не планирую, об изменениях никто не узнает. А уж небольшие трансформации типа присоединения кладовки вообще не считаются.
На самом деле согласно ст. 25 действующего Жилищного кодекса РФ, перепланировкой считаются любые строительно-ремонтные работы, которые изменяют конфигурацию квартиры, отраженную в плане БТИ.
Эта же статья определяет понятие «переустройство». Это изменение инженерного и техоборудования. Например, замена электрики и труб ГВХ со штроблением стен, перенос газовой плиты и колонки или замена их на электроплиту, установка кондиционеров, монтаж принудительных насосов и новых канализационных сетей и проч.
Любую перепланировку, как и переустройство, нужно узаконивать.
По закону и по совести. Зачем нужно узаконивать перепланировку?
Некритичные строительно-ремонтные изменения в квартире действительно можно легко скрыть от властей и соседей. На некоторые мелочи, типа вмонтированных в стены труб или переноса вентиляции даже газовщики, сотрудники «Водоканала» и другие проверяющие зачастую закрывают глаза.
Но! Возможно, наступит момент, когда жилье вы захотите продать или завещать, подарить. В первом случае могут начаться проблемы юридического плана, банки откажут в выдаче ипотеки потенциальным покупателям. Во втором – тяготы оформления все равно лягут на одаряемых или наследников.
Что же касается серьезных трансформаций со сносом стен, объединением помещений и изменением их назначений, то не все желаемые работы в принципе могут оказаться законными. Поэтому они не должны оставаться в тени. Это опасно!
Задумайтесь: сколько выходит новостей, что где-то рухнул или сгорел дом из-за незаконных перепланировок! Вот только часть случаев за недавнее время:
В начале 2024 года в Сергиево-Посадском округе 120 человек остались без крова после того, как жильцы одной из квартир сделали незаконный ремонт. Из-за переделанной канализации намокли стены. Возникла угроза обрушения всего дома.
Несколькими месяцами ранее в Орехово-Зуеве в многоквартирном доме произошел пожар из-за нарушений техники безопасности при эксплуатации сауны, в которую хозяева переоборудовали балкон.
Журналисты ТАСС собрали досье с подобными разрушениями за десятилетие.
За всеми ЧП после незаконных перепланировок стоит халатное отношение хозяев и рабочих к разумности и безопасности изменений.
Обязанность хозяев узаконить перепланировку в квартире – не прихоть и не попытка государства выжать из собственников как можно больше денег за бумажное оформление и экспертизы, а необходимость. Она обосновывается в первую очередь логикой строительных норм и СанПиНов.
Однозначно нельзя:
- Сносить несущие стены. Они – опора для всего здания, если убрать даже небольшую часть, всё может обрушиться, как карточный домик.
- Делать проемы в несущих стенах и межэтажных перекрытиях (например, для обустройства двухуровневых квартир) в помещениях, расположенных ниже 6–7 этажа. Каждый случай требует индивидуальной экспертизы, т. к. от высоты этажа зависит нагрузка, которую дают эти поверхности на здание в целом.
- Переносить «мокрые зоны» (санузлы, кухни с мойкой) в места над жилыми помещениями.
- Во-первых, соседи снизу могут страдать из-за шума воды и работающей сантехники.
- Во-вторых, это негигиенично даже в идеально работающем состоянии, а если произойдет прорыв канализации или труб водоснабжения – особенно.
- В-третьих, изменение конфигурации инженерных сетей в одной из квартир может повлиять на их работу во всем доме. Они ведь были рассчитаны на совершенно определенную нагрузку. Любое нарушение чревато тем, что у соседей по стояку перестанет уходить вода в сливы, в помещениях запахнет канализацией, снизится напор воды из кранов и ее температура.
Допускается, но только с узакониванием и проведением, если необходимо, работ по гидроизоляции, утеплению и т. п.:
- Сносить некапитальные стены и конструкции и устраивать в них проемы.
- Присоединять лоджии к основному помещению.
- Передвигать газовую колонку и/или плиту и заменять последнюю электроплитой.
- Расширять мокрые зоны за счет нежилых помещений.
- Объединять туалет и ванную.
- Устраивать в квартире сауну (но только электро, а не дровяную парилку).
В каждом регионе могут быть свои нюансы, что можно, а что нельзя при перепланировке. В столице на этот счет действует постановление правительства Москвы № 508-ПП. Советуем уточнять их в своем муниципальном образовании.
Если нельзя, но очень хочется. Чем грозит незаконная перепланировка?
Во-первых, допустимые, но без должного оформления изменения при обнаружении уполномоченными лицами повлекут за собой штраф. Для физлиц он составляет 2-2,5 тысяч руб. (см. ст. 7.21 КоАП РФ). Но эта небольшая сумма – не главная проблема. Вас обяжут вернуть всё как было в соответствии с планом БТИ или узаконить.
Во-вторых, некоторые перепланировки, как мы уже говорили, реально опасны.
В-третьих, готовьтесь к конфликтам, жалобам во все инстанции и судам с бдительными соседями, которые и так не в восторге от того, что у вас в квартире назревает или проводится ремонт. Если они узнают, что вы делаете его с нарушениями, выйдут на тропу войны. И будут правы.
Узаконивать перепланировку в любом случае необходимо!
Где и как узаконить перепланировку квартиры. Пошаговый план
Шаг первый
Для начала оцените реальность своих желаний и намерений. Какие изменения произвести можно, а какие – ни в коем случае. Есть ли у вас финансовые возможности.
Уже на этой стадии может потребоваться консультация специалистов. Звоните по телефону: 8 (495) 109-22-59 или пишите через форму обратной связи.
Шаг второй
Чтобы получить разрешение на перепланировку от властей, нужно обратиться в Жилинспекцию через Госуслуги или МФЦ. Москвичи могут сделать это еще и на mos.ru.
Понадобится пакет документов:
- План БТИ (его предварительно можно получить через тот же МФЦ)
- Подтверждение права собственности на жилье.
- Паспорт.
- Техпаспорт квартиры (выписка из ЕГРН).
- Заявление (бланк выдается на месте).
- Разрешение в письменном виде всех прописанных в квартире на вносимые изменения.
- Проект (эскиз) перепланировки в двух экземплярах и техзаключение о допустимости и безопасности предстоящих работ.
Проект и техзаключение может выполнять только организация, имеющая соответствующую лицензию, допуски СРО.
Шаг третий
Ответ обязан поступить в течение 45 дней. Если все оформлено верно, разрешение (согласование) на проведение перепланировки вы получите. Но вместе с предварительными действами, экспертизой, сбором документов, составлением эскиза на все про все может уйти полгода и больше. Только потом переходить к ремонтным работам. Главное – не отступать от согласованного проекта!
Шаг четвертый
По завершении всех ремонтных работ нужно вызвать кадастрового инженера из БТИ, чтобы он сделал замеры. В БТИ по этим замерам оформят новый техпаспорт на жилье со всеми актуальными изменениями и отдадут вам на диске. Обновленные данные нужно сообщить в отдел архитектуры и градостроительства местной администрации.
Либо они пришлют комиссию – проверить, все ли сделано, как заявлено.
Либо просто примут от вас документы и выдадут Акт о перепланировке и Решение администрации, что она выполнена по закону, а спустя месяц – разрешение на ввод квартиры в эксплуатацию.
Шаг пятый
Остается только обновить кадастровую информацию на квартиру. Обратитесь в МФЦ с заявлением о внесении изменений в кадастр, техпланом (на диске), разрешением, которое получите от администрации и тем же комплектом документов, который уже подавали для получения согласования на перепланировку. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.
Таким образом, узаконить перепланировку самостоятельно сложно, долго, муторно, в любом случае потребуется помощь специалистов.
Обратившись в нашу компанию, вы получите дизайн-проект с новыми законными планировочными решениями и можете рассчитывать, что мы возьмем на себя все вопросы по согласованию, ремонту и участию в приемке. Результат – в максимально возможные сроки.
Задача со звездочкой. Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире?
Если она незаконна, то никак. Придется платить штраф и возвращать квартиру в первоначальное состояние. Для уже существующих изменений порядок действий фактически тот же. Только проект делается не с нуля, а на основе уже готового решения.
Популярные мифы и распространенные ошибки в узаконивании перепланировки
Миф 1. Самый опасный. В старом фонде несущие стены – только по периметру. Поэтому те, что внутри квартиры, можно смело ломать. Особенно сильно это убеждение распространено про хрущевки.
На самом деле даже в рамках одного проекта разные здания могли быть построены с изменениями. Несущие стены в хрущевке, а тем более в сталинке и других домах, могут оказаться, где угодно. Как показывает практика, даже измерение толщины спорной стены – не гарантия.
Миф 2. В ипотечной квартире нельзя делать перепланировку. Запрещает банк.Сюда же отнесем мнение о невозможности покупки-продажи в ипотеку квартиры с перепланировкой.
На самом деле банки не согласовывают ипотечные сделки для квартир с несогласованными или незаконными перепланировками. Еще один аргумент узаконить изменения.
Миф 3. Перепланировка – это очень сложно и дорого.
На самом деле все зависит от того, какие изменения планируются. Если небольшие, то согласования не вызовут затруднений. Снос капитальной стены или усиление в ней проемов – всегда сложнее и дороже, с привлечением большого числа специалистов.
Исходя из этого рассчитываются и цены.
Сколько стоит узаконить перепланировку?
Самостоятельные походы по инстанциям сопряжены только с оплатой небольших госпошлин.
Изготовление нового паспорта, плана и справки из БТИ стоит около 10 тысяч руб.
Другое дело – работа архитекторов и дизайнеров, консультации инженеров, к которым всё равно придется обращаться.
Цены на разработку проекта в нашей компании варьируются от 1500 до 4000 руб. за кв. м.
Итак, если вы решили делать в квартире перепланировку, или она уже имеется, узаконивать ее необходимо. Это избавит от многих проблем в будущем. Без участия специалистов не обойтись. Обращаться в госорганы за справками и придумывать изменения можно, конечно, самостоятельно, но проект, техзаключение и замеры имеют право делать только уполномоченные лица. Как и хороший ремонт, который под силу только профессионалам.