Верим или не верим? Топ-5 мифов о недвижимости в Таиланде
Разбираемся в главных заблуждениях и страшилках об одном из самых востребованных рынков недвижимости Юго-Восточной Азии.
Миф 1: Иностранцы в Таиланде не могут купить недвижимость в собственность. Все принадлежит королю.
Это неверно. Квартиру в кондоминиуме можно купить во freehold – то есть в полноценную собственность. По закону, 51% квартир в кондо должен принадлежать тайцам, а 49% можно продавать иностранным гражданам, чем активно пользуются застройщики. Практически в любой локации Пхукета сейчас можно найти проект во freehold, если этот вопрос принципиален для инвестора.
Купить во freehold землю, таунхаус или виллу иностранец действительно не может, но зато можно оформить покупку от имени зарегистрированного в Таиланде юрлица, владельцем которого является иностранец. Это легально и при желании легко реализуемо. Второй, более прозрачный и простой вариант – покупка в leasehold на 30 лет с возможностью продления суммарно до 90 лет. Leasehold – это, по сути, право длительной аренды, но при этом инвестор получает возможность перепродавать, оставлять в наследство, сдавать в аренду и иным образом распоряжаться недвижимостью, так что фактически он ни в чем не ограничен. А за 90 лет владения по leasehold недвижимость окупится уже десятки раз. Случаев нелегального отъема недвижимости, находящейся в leasehold у иностранцев, нет. Это совершенно нормальная, привычная форма владения в большой части азиатских стран, которая не нарушает права инвесторов.
Миф 2. Свое жилье у моря – это же очень дорого!
Таиланд, и в том числе остров Пхукет – один из самых доступных и при этом ликвидных рынков недвижимости. Цены на квартиры в кондоминиумах у моря начинаются от 75-80 тысяч долларов. За эти деньги можно купить жилье площадью около 30 кв.м в новом современном кондо с полной отделкой под ключ, сантехникой, кухней, кондиционером, а часто – и с полным комплектом мебели. При этом в самом кондо будет вся необходимая для жизни и отдыха инфраструктура: бассейн, фитнес-зал, зеленые зоны и пр. Чтобы не быть голословной – вот несколько примеров проектов в этой ценовой категории, которые сейчас находятся у нас в продаже: готовый проект, где можно сразу получить ключи, и строящийся проект с отличным потенциалом роста к моменту сдачи, оба у пляжа Найянг.
При этом почти все застройщики предлагают бесплатные рассрочки на свои проекты, в том числе и на готовые. Первый взнос от 25%, остальное – частями по комфортному графику. Так что реальный порог входа на рынок недвижимости Пхукета 20 000 долларов (~1,8 млн рублей). Для недвижимости у моря с ожидаемой доходностью от аренды 7-8% годовых в долларе – это выгодная цена.
Миф 3. Содержать квартиру накладно
Цены на сервисные и коммунальные платежи в Таиланде достаточно низкие. В целом содержание квартиры обходится не дороже, чем в России, а доход от аренды буквально за пару дней покрывает месячные расходы.
Если говорить конкретно: в зависимости от проекта Maintenance fee может составлять 40-80 бат за кв.м площади (сюда входит все обслуживание кондо, вывоз мусора, уход за бассейном и садом, уборка, охрана и пр.). Электричество и вода оплачиваются только по счетчикам: сколько использовал, столько и платишь. Тарифы доступные. В моем Telegram-канале можно найти подробный пост со всеми затратами на содержание квартиры.
Миф 4. Чтобы сдавать недвижимость в аренду, нужно находиться в Таиланде и все контролировать
Вовсе нет. Практически у всех застройщиков есть свои управляющие компании, которые могут полностью взять на себя хлопоты: поиск арендаторов, заселение и выселение, документы, платежи, налоги, проверка сохранности интерьера… Вас все это вообще не будет касаться, заключив договор на управление, вы будете получать чистый доход. Это, пожалуй, максимально пассивный способ получения дохода из всех возможных. При таком варианте сам собственник может жить в своей недвижимости 2-4 недели в год по предварительному согласованию – на это время квартира будет сниматься с аренды. Также есть варианты от управляющих компаний с гарантированной доходностью до 8% годовых, которую вы получаете вне зависимости от того, есть ли в данный момент арендаторы, – идеально для консервативных инвесторов, которым нужна стабильность.
Заключение договора с управляющей компанией в Таиланде – это возможность, а не обязанность. Если вы будете чувствовать себя комфортнее, занимаясь всем самостоятельно, то можете это делать.
Миф 5. В Таиланде высокие налоги на доход иностранных инвесторов – придется отдать государству 35%!
Формально налоги на доход от аренды и перепродажи для налоговых нерезидентов доходят до 35% в зависимости от суммы дохода, НО! Это ставка применяется не для всей суммы дохода. Расчёт идёт ступенчато. Определенная часть суммы облагается по самой низкой ставке, следующая часть – по ставке чуть выше и так далее. Так что если считать суммарно, налог в большинстве случаев получается на уровне РФ. А при продаже недвижимости по переуступке (до завершения строительства) налог не оплачивается вообще.
В моем Telegram-канале есть подробный пост со всеми видами налогов, которые актуальны для инвестора, и примерами расчёта. Переходите, и все станет понятно.
У перспективного рынка недвижимости Таиланда, как и у любого другого, есть свои особенности и нюансы, и при принятии решения нужно полагаться на достоверную информацию, а не на устаревшие мифы. Напишите мне, чтобы получить бесплатную экспертную консультацию от команды Ageeva Real Estate.