Жилое / нежилое. Апартаменты или квартира в РФ: в чем разница

Когда мы говорим о недвижимости Дубая (и большинства других стран) между словами квартира и апартаменты можно смело ставить знак равенства, это одно и то же. В России все не так, поэтому сегодня предлагаю разобраться, в чем правовые отличия квартир и апартаментов и есть ли разница, что именно покупать.

Ключевой момент: по законодательству РФ апартаменты – это нежилое помещение. То есть жить вы там можете сколько угодно, но все нормы, применяемые к квартирам, в вашем случае работать не будут. Например:

В жилых домах регламентировано достаточно много параметров – уровень инсоляции, минимально допустимая высота потолков, уклон лестниц, количество лифтов и т.д. К апартаментам все эти правила неприменимы и в теории владельцы могут столкнуться с чем угодно, даже с комнатами без окон. Но в реальности планировки, высота потолков и прочие детали известны заранее, и большинство апартаментов класса выше эконом приближается к “квартирным параметрам” и вполне комфортно для жизни.

Конкретика может варьироваться в зависимости от региона, но обычно с 22.00 до 7.00 в жилых домах должно быть тихо. Если соседи поют и пляшут в это время, можно вызывать полицию (или хотя бы использовать такую возможность как аргумент в разговоре с нарушителями). К “коммерции” закон о тишине не применяется, и соседи могут делать все, что угодно. Но это, опять же, в теории. На практике в достойных апарт-проектах управляющие компании вводят “местные часы тишины”. В случае нарушения полицию, конечно, не вызовешь, но создать дебоширам проблемы вполне возможно.

Застройщиков, возводящих жилые дома, обязывают обеспечивать их соответствующей инфраструктурой – детскими садами, школами, поликлиниками. Также есть нормы, по которым региональная власть должна предоставить жителям инфраструктуру. В отношении апартаментов таких обязательств ни у властей, ни у застройщиков нет. Но если смотреть правде в глаза… инфраструктуры не хватает и квартирам. Большая часть застройщиков обходит требования, затягивает со сдачей, а город обеспечивает совсем не в тех масштабах, которые реально нужны. Так что можно считать это несущественным отличием.

Налоговый вычет 13% можно получить один раз за покупку жилой недвижимости. За апартаменты налог не возмещается.

А вот это действительно важное, для многих покупателей – ключевое отличие: в апартаментах нельзя получить регистрацию по месту жительства – то есть постоянную прописку. Соответственно, поликлиники, школы и детсады, льготы, социальные выплаты, квоты на медуслуги и пр. вам будут доступны лишь в том случае, если у вас уже есть прописка в другом месте в Москве. Но зато в апартаментах в большинстве случаев можно оформить временную регистрацию – по месту пребывания сроком до 5 лет.

Государственная поддержка в виде субсидий, например – материнского капитала, или семейной ипотеки с низкой ставкой распространяется только на жилье. Для апартаментов – только рыночная ипотека (с нерадостными процентами). Часто застройщики стараются компенсировать это довольно приличными программами рассрочки.

Ежегодный налог на имущество:

Налог заметно выше. Но есть и хорошие новости для владельцев апартаментов – сама кадастровая стоимость, исходя из которой рассчитывается налог обычно ниже, чем у квартир, что позволяет частично покрыть разницу.

Тарифы на электричество, воду, канализацию и водоотведение и т.п. в коммерческих помещениях примерно на 20-30% выше, чем в квартирах. Особняком стоит вопрос общего имущества. Режим общей долевой собственности в коммерческих помещениях (речь про входные группы, лифтовые холлы, крышу, фасад, общие балконы и пр.) законом не регулируется, поэтому тарифы и правила полностью зависят от управляющей компании. По итогу эта статья в квитанции на оплату может быть как меньше, так и значительно больше, чем в квартире.

Я всегда говорю: инвестиционный потенциал недвижимости – это локация, локация и снова локация, тем более в Москве. Апартаменты высокого класса, не то что не уступающие, а намного превосходящие квартиры по уровню и комфорту, могут строиться там, где жилой дом поставить нельзя, например, на участке, предназначенном для административно-деловых зданий. Или другой вариант: к жилому дому нужно “пристраивать” регламентированную инфраструктуру, а пятно под застройку слишком мало, тогда вместо ЖК вырастает апарт-комплекс. Да, поликлиники и школы под окном не будет, зато будет недвижимость в престижном районе.

Второй момент – цена. По опыту, строящиеся апартаменты на 15-30% дешевле аналогичных по классу строящихся ЖК в схожих локациях. Что будет выгоднее в долгосрочной перспективе, учитывая более высокие налоги и коммунальные платежи – нужно считать отдельно в каждом случае. Но в моменте покупатель апартаментов однозначно выигрывает.

И самое главное – ROI, то есть процент доходности на вложенный капитал. По данным ЦИАН, арендная ставка на апартаменты и квартиры со схожими характеристиками тоже будет примерно одинаковая, но за апартаменты инвестор заплатил меньше, соответственно его выгода будет выше. В среднем по сегодняшнему рынку квартиры приносят около 5-6% годовых, апартаменты – 7-8%. Но это сухие цифры, а если смотреть глубже:

Профессиональное управление: это еще один важный фактор инвест.привлекательности апартаментов. Многие застройщики готовы после сдачи дома (через свои УК) брать апартаменты собственников в управление с гарантированной доходностью. То есть всем процессом: поиском арендаторов, заселением, выселением, контролем, решением бытовых вопросов занимается компания, а собственник получает гарантированный ежемесячный доход. Конечно, это будет меньшая сумма, чем если заниматься всем самостоятельно, УК возьмет себе процент, но при этом у собственника вообще нет хлопот, и потенциальный простой не страшен.

Найти агентство, которое окажет аналогичные услуги по управлению арендной квартирой, можно, но это будет сложнее и дороже, а именно с гарантированной ежемесячной доходностью – почти нереально.

Апартаменты дешевле, но зато квартира – это жилье со всеми соответствующими бонусами… Что выбрать? Апартаменты, которые в процессе строительства станут жильем!

Конечно, такие варианты на рынке появляются крайне редко, и тем выше их ценность: некоторые застройщики начинают работы на объекте и выводят его в продажу как апарт-комплекс, а затем собирают нужные документы и официально переводят в жилой статус. Самостоятельно сделать свой готовый апартамент квартирой нельзя (ну, или настолько сложно, что = нельзя), а вот весь комплекс целиком не этапе строительства – можно. У филиала моего агентства в Москве сейчас в продаже как раз есть такой комплекс – в престижнейшем Замоскворечье! Пока это апартаменты, и можно купить дешевле, а к новому году будут квартиры и цены поднимутся на соответствующий уровень. Это уже выгодный инвест! Не говоря о дальнейшей аренде и перепродаже. Напишите мне в чат в Телеграме, я расскажу подробности по этому проекту.