Как выбрать инвестиционную недвижимость в Москве: главные критерии

Квартира в Москве долгие годы была синонимом успешности человека, а возможность купить недвижимость в столице “на будущее”, под сдачу или перепродажу – это был успех в квадрате. Собственно, все это актуально и сегодня, с той лишь разницей, что для успешного инвеста подойдет вовсе не любая московская квартира. Доходная недвижимость должна соответствовать ряду критериев. На основе своего профессионального и личного опыта инвестирования, я собрала основные факторы, на которые нужно обратить внимание при покупке.

Полезно будет и москвичам, и тем, кто планирует покупку из другого региона.

Сюда входят общая престижность района, транспортная доступность, инфраструктура, окружение, экология.

В Москве традиционно престижными считаются центр (ЦАО), запад, северо-запад, север. По мере разрастания города растет интерес к “старой Москве” – то есть районам в границах МКАД. Разница в цене между разными районами существенная. По свежим данным ЦИАН, центр на 74% дороже, чем другие районы внутри МКАД, а жилье внутри МКАД, исключая центр, на 60% дороже, чем за МКАД.

Для такого мегаполиса, как Москва, это естественная ситуация. Сами цены за квадрат меняются, а вот соотношение центр – внутри МКАД – за МКАД остается примерно таким же. За хороший район люди готовы платить больше, потому что и получают больше. Это нужно закладывать в инвестиционную стратегию.

Что касается транспорта:

Метро в пешей доступности (до 1 км) всегда повышает ликвидность недвижимости. Еще лучше, чтобы:

Московский транспорт активно развивается, так что станция МЦК и МЦД рядом – тоже плюс. Это достаточно очевидные вещи.

А вот на что редко обращают внимание – это на путь до метро. Идти 10-15 минут пешком по тротуару или через освещенный парк, переходить дорогу по светофору или зебре – это одна история. А пробираться через промзону, стройку, загруженную дорогу без нормального тротуара и пешеходного перехода – совсем другая. Если нет возможности самостоятельно пройтись от дома до метро перед покупкой, тщательно изучите Яндекс и Google-карты (включая спутниковые снимки) или попросите своего агента недвижимости пройти этот путь и снять видео.

С инфраструктурой все просто: чем больше и разнообразнее – тем лучше. В идеале в пешей доступности от дома должны находиться школы, детсады, поликлиники, продуктовые магазины (лучше крупные и сетевые), торговые центры, рестораны, аптеки, салоны красоты, фитнес – словом, все, что нужно для комфортной жизни. Обратите внимание на зеленые зоны: парк, сад или хотя бы сквер, где можно провести время с детьми, заняться спортом или выгулять собаку – это важно. Также серьезно повышают инвест потенциал жилья расположенные рядом университеты и крупные офисные центры.

Окружение недвижимости должно соответствовать ее уровню: кому будет нужен бизнес-класс с видом на десятиполосную магистраль, которая гудит 24 часа в сутки, или один красивый современный ЖК среди серой промышленной зоны. Сдать или продать такую квартиру, скорее всего, получится только с дисконтом. Смотрите на окружение района и на план его развития: если рядом стройка – как долго она продлится? Если вокруг старые пятиэтажки – когда они попадут под реновацию и что будет вместо них? Есть также неочевидные факторы риска. Так, судя по картам, все может быть прилично – сложившийся район, никакого “кошмарного” соседства… на первый взгляд. А потом выясняется, что ветер регулярно доносит запахи с очистных сооружений, мусоросжигающего завода или промзоны, где складируют и жгут мусор незаконно. Такая ситуация складывается, например, недалеко от промзоны Очаково.

Чтобы реально оценить окружение ЖК, стоит взять карту района “чуть шире”, изучить группы местных жителей в соцсетях, задать соответствующие вопросы своему агенту.

Квартира или апартаменты? Это важно, т.к. в случае с апартаментами нельзя оформить постоянную прописку, взять льготную ипотеку, использовать маткапитал, получить налоговый вычет. Налоги и коммунальные платежи тоже будут выше, а вот цены – наоборот, ниже, районы престижнее, а сервис внутри комплекса лучше. К этому нужно быть готовым заранее и просчитать все плюсы и минусы в вашем случае. Я недавно написала подробную статью о юридической разнице между апартаментами и квартирой – посмотрите.

Эконом, комфорт, бизнес, элит, de luxe… С одной стороны, это просто красивые слова, а с другой – один из факторов привлекательности предложения для арендаторов и покупателей вторички. Более высокий класс недвижимости предполагает соответствующие локацию, архитектуру, планировки, качество строительства, и это считывается даже на неосознанном уровне. По опыту, объявления типа “1 к.кв в ЖК бизнес-класса на Соколе” привлекают больше интереса, чем просто “1 к.кв в ЖК на Соколе”. При прочих равных инвесторам стоит выбирать более высокий класс.

Дом может быть просто домом – двор, подъезд, лифт, квартиры. А может быть комфортной средой для жителей. Наличие просторных холлов, кладовок, колясочных, закрытые дворы, детские и спортивные площадки, магазины, салоны, кофейни на первых этажах влияют на ликвидность. В ЖК и апарт-комплексах высокого класса также могут быть консьерж-сервисы, лобби, коворкинг, лаунж-зона, собственный кинотеатр или тренажерный зал только для жильцов. Все эти удобства можно будет заложить в стоимость аренды или перепродажи, потому что они создают тот комфорт, за который люди готовы платить.

Для Москвы это одна из болевых точек: парковаться негде. И если у арендатор или покупателя с авто будет два предложения – дом с паркингом (и соответственно, с возможностью купить или арендовать место) и дом без него – выбор будет очевиден. Подземный паркинг с доступом из лифта – это идеальный вариант, также можно рассмотреть проекты с наземными паркингами или парковочными местами в закрытом дворе. Парковка на улице вдоль домов – сомнительная история, т.к., скорее всего, там никогда не будет свободных мест. Чуть менее остро стоит вопрос парковки в проектах прямо у метро. Если до станции идти буквально пару минут, многие будут пользоваться машиной реже.

Самые ликвидные варианты для аренды – студии, однушки, небольшие двушки. Для покупки больше всего востребованы студии, однушки, двушки и трешки. Но важно, чтобы пространство было спланировано современно и эргономично. Квартира на 100 квадратов, 30 из которых занимает узкий извилистый коридор, проиграет квартире 80 квадратных метров, где вся площадь полезная.

Какие элементы планировки повышают ликвидность:

Для инвеста не так важно, за сколько вы купили недвижимость, важно, какой чистый доход (ROI) от нее получите.

ROI в % рассчитывается по формуле: годовой доход от аренды (или сумма доходности от перепродажи) разделить на сумму вложений (покупка + затраты на обустройство) и умножить на 100.

Чтобы сформировать +/- реальные ожидания по доходности от аренды или продажи, нужно оценить:

Далее смотрим на налоги, средние коммунальные платежи и вычитаем их из ожидаемой суммы – нам важен “чистый” доход. Затем смотрим на условия оплаты: ипотека, рассрочка и т.п. Оцениваем, сможет ли квартира “платить за себя сама” при аренде, сможем ли продать ипотечную квартиру на вторичке и когда. И только после этого делаем выводы: насколько привлекательной, окупаемой и соответствующей нашим целям будет эта инвестиция.

Это самый сложный и “скользкий” момент, на котором совершает ошибки большинство инвесторов, поэтому покупать стóит с профессиональным агентством, имеющим компетенции и опыт именно в доходной недвижимости. Сам процесс приобретения недвижимости в России несложный, с ним можно справиться и самостоятельно, а вот правильный выбор объекта, составление стратегии, расчет ожидаемой доходности и окупаемости – это то, что действительно стоит доверить профессионалам. И кстати, при покупке новостройки услуги моего агентства Ageeva Real Estate для клиентов бесплатны – вы ничего не теряете, зато приобретаете компетентного эксперта “на своей стороне”. Напишите мне в Телеграм, чтобы получить быструю консультацию и подборку объектов под свои цели и бюджет: https://t.me/ageeva_realestate_partners.