Недвижимость на Бали: реальная статистика и инвест перспективы

На сегодняшний день самую высокую в мире доходность от аренды приносит недвижимость на острове Бали. Сколько это конкретно – в процентах и в деньгах, почему так происходит и как долго продлится? В этой статье предлагаю подробнее разобрать статистику и факторы роста рынка Бали.

По данным управляющих компаний и агентств, занимающихся сдачей в аренду, чистая годовая доходность от долгосрочной аренды на острове составляет от 9%, от краткосрочной аренды – до 20-23% годовых. Если говорить о среднем пассивном доходе, то в 2023 году это было 12-15% годовых. Для сравнения в России – 5,5%, в Дубае 7-8%, в Таиланде – главном “конкуренте” Бали в регионе – 8%. Средний срок окупаемости недвижимости, купленной на этапе строительства, от 5-6 лет, и это также один из лучших показателей в мире.

Прирост стоимости объекта за время строительства (то есть от котлована до получения ключей) 30-40% в зависимости от локации, застройщика, известности бренда и качества проекта. Цены на ликвидные объекты в востребованных туристических зонах (естественно, именно там будут наибольший спрос и инвестдоход) стартуют от $150 000.

По данным аналитического сервиса AirDNA, средний годовой доход инвестора от аренды за последний год прибавил +29% и составляет $48 000. Средняя стоимость аренды в сутки составляет $215, в случае с лакшери-недвижимостью – $520.

Земля также дорожает: например, в туристическом регионе Чангу, в прибрежной зоне цена прибавила за год 150%.

1. Туристический поток

Общий турпоток на Бали в 2023 году составил 7,1 млн человек, для сравнения в 2022 было 5,5 млн. Пассажиропоток вырос на 127%, количество прилетающих на остров рейсов увеличилось за год на 103%. Люди приезжают на отдых и на зимовки, двигая вверх рынок арендной недвижимости. Также растет и количество экспатов из разных стран, особенно из Европы и Китая.

2. Стабильно растущая экономика

Индонезия – одна из самых перспективных развивающихся стран. ВВП прибавляет по 5% в год, на данный момент страна занимает 7 место в мире по уровню ВВП, а в 2024 году рейтинговые агентства прогнозируют уже 6 место. Индонезия живет не только туризмом – почти половину ВВП составляют промышленность и обрабатывающая отрасли. Инфляция держится на уровне 3% в год (что очень хорошо в сегодняшних мировых реалиях).

Еще один важный момент – Индонезия придерживается нейтральных позиций, не ввязывается во внешнеполитические конфликты, не имеет территориальных споров. Прямые иностранные инвестиции в экономику только за 1 квартал 2023 года прибавили около 20%, активнее всего вкладывают деньги Сингапур, Китай, Гонконг, Малайзия и Япония.

3. Ограниченные площади под застройку

Туристическая часть острова составляет примерно 1/20 от его площади, и большинство пригодной для строительства земли уже освоена: туристические Семиньяк и Чангу застроены на 90%, Санур – на 99%. В перспективе нескольких лет свободные участки в выгодных локациях закончатся.

А значит:

Те, кто успеют войти в рынок и купить недвижимость, пока еще есть новостройки с выгодными ценами и рассрочками, окажутся в плюсе.

4. Природа, пляжи, достопримечательности

Бали не зря называют сказочным островом, многие приехав однажды, навсегда влюбляются в виды и атмосферу, и затем возвращаются вновь и вновь. Туристов и желающих поселиться на Бали всегда будет много.

На Бали нет требования к застройщикам работать по эскроу-счетам, так что покупатели строящейся недвижимости так или иначе рискуют. Контролировать риски позволяет тщательный выбор девелопера. Рынок держится на репутации, и компания, которая уже построила пул объектов, продала недвижимость кому-то из знаменитостей (звезд, блогеров) и зарекомендовала себя как надежная, выводит новые проекты по чуть более высоким ценам, чем конкуренты без репутации – это переплата за спокойствие инвестора. Также минимизировать риски призвана рассрочка: большинство застройщиков предлагает внести 30% в качестве первого взноса при покупке, а остальное – при получении ключей. Таким образом, инвестор в случае негативного сценария рискует не всем телом инвестиций.

Во freehold – то есть привычное нам полноценное владение продается лишь 5% недвижимости на острове. А 95% объектов – это leasehold, длительная аренда. Виллы и таунхаусы (то есть то, что стоит непосредственно на земле) продаются только в leasehold. Общий возможный срок лизхолда – до 100 лет. Обычно в качестве цены покупки указывается цена лизхолд на первые 25-30 лет, а далее можно несколько раз продлевать аренду за дополнительную плату (минимальный шаг продления 10 лет). Многих неопытных инвесторов это отпугивает, но учитывая быстрый срок окупаемости (как я уже упоминала выше – 5-6 лет), даже лизхолд на 30 лет – это выгодная инвестиция. Окупив вложение, следующие 25 лет инвестор будет получать чистый доход от аренды. Многие регионы с полноценным правом собственности для иностранцев не могут похвастаться такими условиями, и выгода от фрихолда нивелируется. Если цель покупки – получение максимальной доходности, а не инвестиция “на века”, которая перейдет по наследству детям и внукам, форма собственности на недвижимость большой роли не играет. Случаев незаконного отъема купленных иностранцами объектов в Индонезии нет. С этой точки зрения лизхолд так же безопасен, как и фрихолд.

Дороги на Бали достаточно узкие, часто бывают пробки, а гонять на скутерах готовы далеко не все, поэтому вилла или жилой комплекс, находящиеся далеко от необходимой инфраструктуры (так часто бывает в случае со “старым” балийским фондом), теряют в цене и ликвидности. Современные проекты строятся по принципу комьюнити, и рестораны, бары, зоны отдыха, бассейны, необходимые магазины находятся прямо на территории.

Сейчас в продаже у моего агентства Ageeva Real Estate как раз такие инфраструктурные проекты – например в Чангу: 5000 м инфраструктуры, лобби, отельный сервис с уборкой и доставкой блюд в квартиры, видовой ресторан от шеф-повара обладателя звезды Мишлен. Узнать подробнее о проекте можно в Telegram-канале.

Чем больше инфраструктуры и чем она разнообразнее, тем интереснее проект с точки зрения жизни и инвестиций.

В недавней поездке Бали я лично пообщалась с большинством застройщиков, осмотрела объекты, сделала экспертный анализ перспектив этого рынка, так что если есть еще вопросы по недвижимости на Бали – напишите мне.