Девелопмент территорий – бизнес на бизнесе
В принципе, любая территория живёт только за счёт бизнеса, присутствующего на ней. На территории представлен некий бизнес — территория живёт. Бизнес на территории отсутствует — территория мёртвая. В связи с этим, интересно присутствие бизнеса в рамках того или иного девелоперского продукта.
Конечно, создание девелоперского продукта само по себе является бизнесом. Но этого недостаточно. Девелопмент как бизнес просто обязан сам порождать бизнес. Мы бы даже сказали, что без этого компонента девелоперский продукт плохо себя чувствует.
К слову, хороший тест на качество девелоперской деятельности: какой бизнес был создан в результате создания девелоперского продукта? В связи с чем появился ответ на феномен закрытых посёлков, и советскую застройку — в процессе их создания явление бизнеса не учитывалось. А, как известно, нет бизнеса — нет территории. Стоит ли эти продукты рассматривать всерьёз и надолго? Любая инвестиция в недвижимость — это инвестиция в созданный девелопером бизнес. Итак, в чём заключается специфика, особенность бизнесов, создаваемых девелопментом?
Нам попалась на глаза весьма лаконичное английское определение local and independent shops, bars & etc. То есть, стрит-ритейл — это местные независимые бизнесы в противоположность крупным сетевым ритейлерам. Либо сетевые ритейлеры, но притворяющиеся местными независимыми. Это первое, на что способен девелопмент — создавать площади под местные независимые бизнесы (торговля/услуги).
В этой связи также интересно отметить специфику рыночных площадей, в рамках создаваемого девелоперского продукта. Хотя по-английски это звучит для русского уха несколько странно market place — временная, непостоянная, работающая в течении определённого небольшого промежутка времени торговая площадь. Эти рыночные площади также относятся к местному независимому бизнесу. Только стрит-ритейл существует на постоянной основе каждый день в течении всего года, а рыночные площади спорадически время от времени.
Пожалуй, эти два направления являются основными для девелопмента, когда он создаёт свою продукцию. А если речь заходит о жилом девелоперском продукте, то они становятся главными. Это основная проблема многих относительно современных девелоперских продуктов — отсутствие стрит-ритейла и рыночных площадей. Поэтому, их включение в структуру девелоперского продукта является необходимым. И совсем не важно в каком формате представлено жильё, то ли в формате индивидуальных домов, то ли в формате квартир, главное, что жильём пользуются люди. А там, где люди, там должен быть бизнес. Если на территории не представлен самый простой по форме, а не по содержанию, бизнес — торговля/услуги, то и люди разбегутся с территории.
Если говорить о жилых девелоперских продуктах, состоящих из индивидуальных домов, о т.н. спальных районах, то однозначно в чистом виде стрит-ритейл не сможет полноценно функционировать, для этого продукта лучше подойдёт рыночная площадь. Это связано с численностью людей (потребителей). Для стрит-ритейла важен большой поток потребителей, рыночные площади обходятся меньшим. Стрит-ритейл в чистом виде хорошо пойдёт в окружении квартир. Но, с другой стороны, лучшим будет их сочетание.
Словом, девелопмент территорий — это создание бизнес-площадей. А в каком виде, качестве — смотрится по месту. Одних домиков или квартир, однозначно, мало.