Девелопмент территории – это создание условий по эффективному социально- экономическому использованию земельного участка. Создаваемые в рамках девелопмента территории объекты недвижимости могут эксплуатироваться человеком, как в собственных целях, так и преследуя коммерческие интересы, т.е. сдаваться собственником в аренду. В зависимости от эксплуатационного назначения объекта недвижимости в процессе девелопмента территории он может быть представлен различными форматами. Формат объекта недвижимости – это всегда тот или иной вариант эффективного социально- экономического использования земельного участка.
Когда девелопер ориентируется на преобразование земельного участка под его последующую продажу и использование человеком в собственных целях, то создаваемый им формат объекта недвижимости, как правило, представляет из себя индивидуальный жилой дом, расположенный на индивидуальном земельном участке.
Когда же девелопер ориентируется на преобразование земельного участка с целью формирования устойчивого арендного бизнеса, то создаваемый им формат объекта недвижимости, как правило, представляет из себя многоэтажное здание с различным функциональным назначением. И у этого различия форматов объектов недвижимости есть вполне логичное социально-экономическое обоснование их эффективной эксплуатации.Почему в большинстве девелоперских решений, направленных на формирование объектов недвижимости для продажи с последующей их эксплуатацией в собственных интересах человеком, фигурируют индивидуальные дома и, в целом, малоэтажка (блокированные и индивидуальные дома)? А при ориентировании девелопера на арендный бизнес, он стремится создавать, например, многоэтажные многоквартирные дома с торговыми и офисными площадями?
В случае с индивидуальными жилыми домами, расположенными на индивидуальных земельных участках, мы имеет дело с формированием индивидуального жилого пространства. Сформировать же индивидуальное жилое пространство без индивидуальной же территории практически невозможно. Индивидуальное жилое пространство становится в полной мере таковым только в том случае, когда оно полностью соответствует понятию индивидуальной территории. Таким образом, когда девелопер ориентируется на эффективную продажу земельного участка с последующей её эксплуатацией человеком в собственных интересах, то, совершенно понятно и естественно, что он будет стремится к созданию индивидуальных жилых домов. Именно такой продукт на рынке недвижимости максимально соответствует понятию индивидуальной жилой территории. Большинству потребителей, именно, это и требуется. Именно по этой причине большинство девелоперов в мире, занимающихся продажей объектов жилой недвижимости, ориентируются в своей деятельности на коттеджные поселки и малоэтажку (дуплексы и таунхаусы). Они создают не просто собственность – они создают индивидуальные жилые территории. Один из самых востребованных на рынке недвижимости продуктов.
И совсем другая логика действий девелопера присутствует при формировании так называемого арендного бизнеса. Задача девелопера заключается в формировании устойчивой и максимально возможной прибыли от эксплуатации объекта недвижимости. При формировании устойчивости прибыли, девелопер стремится создать мультифункциональный объект недвижимости. Так, помимо жилых площадей, объект недвижимости может состоять из торговых, развлекательных и офисных площадей. А при формировании максимально возможной прибыли, он стремится сделать объект недвижимости, отвечающий потребностям максимально большего количества людей. Поэтому, подобные объекты, в большинстве случаев, имеют максимально возможное для каждого региона строительства количество этажей. Прибыль от объекта недвижимости в 30 этажей, гораздо выше, чем от объекта недвижимости в 3 этажа. К тому же, чем больше этажей в объекте недвижимости, тем более разнообразный функционал может быть представлен в нём.
Если говорить только о жилом функционале объекта недвижимости, предназначенного для арендного бизнеса, то даже в этом случае он обязан быть представлен не только жилыми квадратными метрами, но и площадями, делающими жильё более разнообразным. Потому что люди его выбирают не в качестве собственности, а в качестве предлагаемых условий проживания. А мультифункиональность жилого пространства оценивается на рынке аренды жилья гораздо выше, чем монофункциональность.
Точно также, внимание со стороны девелопера к эксплуатационному сервису объекта недвижимости более высокое, если он направлен на аренду, и менее высокое – если он предназначен для продажи и эксплуатации человеком в собственных интересах.
Да, арендный бизнес на объектах недвижимости породил в этом мире многоэтажные дома, где люди живут не просто рядом друг с другом, но и друг над другом, где люди не только живут, но и работают, отдыхают, развлекаются и всё в одном месте – на одной и той же территории. Но при формировании собственности, при формировании индивидуального жилого пространства, когда люди, максимум соседи друг другу, и кроме жилой функции эти объекты недвижимости в себе не несут, навряд ли возможно многоэтажнное строительство. В теоретическом плане, конечно, оно возможно, но в практическом социально-экономическом плане, оно, безусловно, невозможно.
Именно в этом и присутствует существенное или принципиальное обоснованное различие между малоэтажкой и многоэтажкой. Малоэтажка – это собственность и стремление людей к стабильности и богатству. А многоэтажка – это аренда и стремление людей к максимальному разнообразию жилой среды, глубокому сервису и полное отсутствие привязанности к месту жительства. При этом никогда не стоит исключать и компромиссные варианты. Тем более, их с каждым годом в мире становится всё больше и больше.