Как принимать квартиру в новостройке в 2023 году?
С 01.07.2023 года прекратилось действие временного порядка приемки квартир в новостройках, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 года (далее - Постановление). С этого момента процедура приемки регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ). О "новых старых" правилах приемки квартир в новостройках читайте в настоящей статье.
Прекращение действия Постановления означает, что с 01.07.2023 года:
- привлечение специалиста по приемке, включенного в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ, необязательно. Согласно Постановлению, такой специалист был обязателен при возникновении разногласий с застройщиком по перечню дефектов или для признания дефектов существенными. На практике в 90 % случаев застройщики требовали от дольщика документы на специалиста для приемки объекта (некоторые застройщик даже не допускали дольщиков для самостоятельной приемки)
- дольщик вправе отказаться от приемки и подписания передаточного акта при обнаружении строительных недостатков. Согласно Постановлению, дольщик мог отказаться от подписания акта только при выявлении строительным специалистом существенных дефектов. Вместе с тем, необходимо отметить, что исходя из сложившейся судебной практики, не рекомендуется отказываться от приемки при обнаружении несущественных дефектов.
- дольщик вправе при обнаружении дефектов предъявить денежное требование к застройщику. Для этого потребуется заключение строительного специалиста (эксперта), который зафиксирует нарушение строительных норм и оценит стоимость устранения выявленных дефектов. Предъявляя иск в суд, дольщик может взыскать с застройщика не только стоимость устранения дефектов, но потребительский штраф, компенсацию морального вреда и неустойку за нарушение срока выплаты. Согласно Постановлению, при выявлении дефектов дольщик имел право предъявить требовании о безвозмездном устранении недостатков застройщиком, только при неустранении дефектов в течение 60 дней дольщик получал право на предъявление денежного требования. На практике застройщики не устраняли дефекты в указанный срок или устраняли только мелкие недостатки, и дольщик был вынужден обращаться с денежным требованием, теряя 2 месяца.
Прекращение срока действия временного порядка приемки квартир и предъявления претензий не может не радовать дольщиков, так как предусмотренные Законом № 214-ФЗ правила приемки и предъявления претензий по качеству объекта долевого строительства более лояльны к дольщикам. Вместе с тем, не исключаем, что государство вернется к вопросу урегулирования данных правоотношений, возможно, уже на законодательном уровне.
Нужно ли привлекать специалиста по приемке сейчас?
Услуги специалистов по приемке квартир в новостройках пользовались популярностью еще до принятия Постановления № 424. В период действия Постановления рынок данных услуг изменился: зачастую дольщики были вынуждены заказывать услуги специалистов, включенных в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ, и стоимость услуг таких специалистов выросла. Сейчас дольщики вправе выбирать, привлекать приемщика или принимать квартиру самостоятельно, какого специалиста привлекать.
Для того чтобы ответить на вопрос, давайте в первую очередь разберемся, в чем суть услуг по приемке квартиры в новостройке. Помощь специалиста по приемке заключается в осмотре объекта долевого строительства, выявлении строительных дефектов (отклонений от строительных норм) и составлении их перечня (далее дольщик направляет данный перечень застройщику для включения в акт осмотра). Как правило, перечень дефектов, составленный специалистом по приемке, является обобщенным, стандартизированным, что объясняет небольшую стоимость подобных услуг.
Пример акта осмотра, составленного приемщиком:
Не стоит ожидать от приемщика подробного описания недостатков с указанием реквизитов СНиПов, которые были нарушены, а также расчета стоимости устранения недостатков. Такая работа требует особых навыков и опыта и предполагает совершенно другие трудозатраты и цену соответственно. Для получения подобного заключения по качеству объекта необходимо привлекать строительного эксперта. Строительный эксперт проведет детальный осмотр, рассчитает объемы работы по устранению, подготовит смету работ и материалов для устранения дефектов и составит развернутое заключение. С таким заключением дольщик уже может обращаться в суд.
С правовой точки зрения, привлечение специалиста по приемке имеет смысл, если дольщик ожидает, что застройщик устранит дефекты своими силами (ориентируясь на опыт соседей). Если же, исходя из отзывов, застройщик дефекты не устраняет или устраняет плохо, и дольщик ориентируется на судебный спор, то можно сразу заказывать заключение строительного специалиста, на основании которого требовать денежную компенсацию. Исходя из практики, данный способ защиты является наиболее действенным и выгодным для дольщика (особенно, если вы приобрели квартиру с отделкой).
Вы можете рассчитать сумму возможной компенсации за строительные недостатки с помощью нашего онлайн-калькулятора. Калькулятор основан на судебной практике взыскания, расчет является ориентировочным. Также вы можете ознакомиться с нашими делами по спорам с застройщиками (у нас есть практика по многим ЖК в Москве и Московской области).
Что делать, если самостоятельно принял квартиру, но потом стал замечать недостатки?
На этот случай Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей установлен гарантийный срок, в течение которого дольщик вправе предъявить застройщику претензии по качеству. Гарантийный срок на конструктивные дефекты составляет 5 лет с даты передаточного акта, на технологическое и инженерное оборудование - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а на отделочные работы устанавливается договором с застройщиком (если договором срок не установлен, то предъявить претензии застройщику по отделке можно в течение 2 лет). О предъявлении претензий по качеству квартиры в новостройке после подписания передаточного акта читайте в статье наших юристов.
Что делать, если Застройщик не устранил недостатки?
Как было отмечено ранее, сейчас дольщик вправе сразу предъявить денежное требование, не давая возможности застройщику самому устранить недочеты. Но если дольщик по какой-то причине предъявил застройщику требование о безвозмездном устранении либо это требование было предъявлено еще в период действия временного порядка, то при неустранении застройщиком недостатков дольщик также вправе предъявить к застройщику денежное требование об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения дефектов или о взыскании расходов на устранение.
Для предъявления такого требования дольщик должен заказать заключение независимого строительного эксперта, который осмотрит объект, зафиксирует наличие дефектов и рассчитает стоимость их устранения (стоимость работ и материалов для устранения недостатков). На основании заключения досудебной строительной экспертизы дольщик направляет застройщику претензию. Если застройщик не выплатит дольщику стоимость устранения дефектов, дольщик вправе обратиться в суд с иском о взыскании. Читайте подробнее о взыскании с застройщика компенсации за строительные дефекты в судебном порядке в статье нашего юриста.
Когда можно въехать в новостройку?
Дольщик может пользоваться квартирой в новостройке после подписания передаточного акта с застройщиком (при этом такой акт не может быть составлен ранее даты ввода дома в эксплуатацию). Однако фактическая возможность вселения в квартиру в новостройке после приемки зависит от наличия в квартире отделки и готовности квартиры к проживанию. При возникновении спора относительно качества выполненных застройщиком отделочных работы дольщик может свободно вселяться в квартиру и проживать в ней (если это возможно, исходя из ее состояния). Проживание дольщика в квартире не препятствует урегулированию спора по качеству отделки, проведению строительной экспертизы и судебном разбирательству. Однако до завершения судебного разбирательства не рекомендуется выполнять ремонтные работы и своими силами устранить выявленные дефекты.
Что будет, если не принять квартиру в новостройке?
До подписания передаточного акта обязательства застройщика по передаче объекта по договору участия в долевом строительстве считаются неисполненными. Однако закон устанавливает право застройщика составит односторонний акт, если дольщик уклоняется от приемки объекта. В этом случае с даты составления одностороннего акта застройщик будет считаться исполнившим обязательства по передаче, риски случайного гибели и повреждения имущества также перейдут к дольщику. Читайте подробнее об одностороннем акте по ДДУ в статье наших юристов.
Узнайте, как правильно принимать квартиру в новостройке и скачайте чек-лист по приемке. Данный чек-лист разработан нашими юристами и строительными специалистами. Из статьи и чек-листа вы узнаете, что взять с собой на приемку, что и как проверять, как правильно действовать и оформить свои претензии, а также получите ответы на многие вопросы по приемке.
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги строительных экспертов и юристов по спорам с застройщиками с оплатой услуг по результату.
Всю работу мы берем на себя: от проведения осмотра специалистом до фактического взыскания денег с застройщика. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев вы оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена и вы получили деньги от застройщика!
Воспользуйтесь услугами нашей компании по взысканию стоимости устранения строительных недостатков на самых удобных для вас условиях:
- Вы сразу узнаете о вероятности положительного исхода дела. На бесплатной консультации наш юрист проведет юридическую экспертизу всех документов и расскажет о правовой перспективе вашего дела. До начала работы вы получите полную информацию о стоимости наших услуг. Обозначенная в договоре цена не изменится.
- Работая с нами, вы экономите свое время. Учитывая занятость многих наших клиентов, мы работаем в вечернее время, в выходные и праздничные дни. Договор с нами вы можете заключить дистанционно из любой точки мира. Все необходимые документы вы получите от нашей курьерской службы бесплатно по удобному вам адресу и в удобное для вас время.
- Мы работаем без предоплаты. Вы оплачиваете наши услуги после получения вами денег от застройщика (если застройщик перестанет платить – вы нам ничего не должны). Оплатить наши услуги вы можете любым удобным для вас способом.
- Мы гарантируем работу без промедлений и сжатые сроки ведения дела: мы направляем претензию в течение 2 дней после получения заключения от специалиста, подаем иск на следующий день после истечения претензионного срока.
Сомневаетесь в качестве отделки от застройщика и не хотите оплачивать услуги эксперта? Мы готовы оплатить выезд строительного специалиста! Специалист бесплатно проведет осмотр квартиры и оценит сумму возможного взыскания с застройщика. Если будут обнаружены строительные недостатки, мы взыщем с застройщика стоимость их устранения и штрафные санкции через суд за % от поступившей на ваш счет суммы. Вы также можете прислать фотографии и описание выявленных строительных недостатков (акт осмотра), наш специалист даст примерную оценку стоимости их устранения.