Инструкция: Действия дольщика при банкротстве застройщика
К сожалению, банкротство застройщиков по-прежнему не редкость. Поэтому в настоящей статье мы решили рассказать о том, как действовать дольщику в подобной ситуации.
Первое, что нужно знать дольщику, - это момент, с которого застройщик считается банкротом и наступают серьезные последствия для дольщиков. Для этого вкратце расскажем о процедуре признания юридического лица, в том числе застройщика, несостоятельным (банкротом).
Процедура признания застройщика банкротом
1. Кредитор публикует на Федресурсе намерение обратиться с заявлением о банкротстве.
2. Заявление о признании юрлица банкротом может подать в арбитражный суд конкурсный кредитор или сам должник. Заявление о банкротстве застройщика может направить в суд также Фонд развития территорий.
3. Если формальные требования к заявлению и приложенным к нему документам заявителем соблюдены, то арбитражный суд принимает заявление к производству и назначает судебное заседание для рассмотрения вопроса обоснованности заявленного требования.
4. В ходе рассмотрения обоснованности заявления о банкротстве суд выясняет, действительно ли имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества застройщика. Если заявление обоснованно, суд выносит решение о банкротстве застройщика и открытии конкурсного производства (в отношении застройщиков не вводится процедура наблюдения). Если заявление не обоснованно, то суд отказывает в введении процедуры банкротства. Также часто с заявлениями о банкротстве обращаются несколько кредиторов. В этом случае заявления рассматриваются исходя из хронологии поступления заявлений.
5. При введении процедуры банкротства и открытии конкурсного производства в отношении застройщика суд также разрешает вопрос о применении правил параграфа 7 Закона о банкротстве "Банкротство застройщиков". Суд применяет данные правила при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства. Только при применении данных правил открывается особый реестр - реестр требований участников строительства, а также иные особенности банкротства застройщиков. Всего в процедуре банкротства застройщика формируется 2 реестра - реестр денежных требований (стандартный реестр как и по другим юрлицам) и реестр требований участников строительства.
6. В ходе процедуры банкротства застройщика кредиторы и суд определяют судьбу объекта незавершенного строительства.
Вариантов несколько: дольщики создают ЖСК и достраивают своими силами (редко), привлекается новый застройщик (возможно, если объект привлекателен для нового девелопера - не все объекты проданы ранее, можно расширить объем строительства или город инвестору за достройку проблемного объекта дает интересный участок для нового строительства), объект передается Фонду развития территорий для финансирования.
При передаче объекта Фонду в первую очередь Фонд решает, как будут восстанавливаться права дольщиков: путем достройки объекта и передачи помещений дольщикам или путем выплаты возмещения в размере, определенном законом. Конечно, в большинстве случаев 1 вариант выгоднее для дольщиков, но здесь решение исключительно за Фондом. Он проводит оценку и решает, какой из вариантов будет экономически выгоден.
6. После решения вопроса о судьбе объекта незавершенного строительства, реализации на торгах иного имущества застройщика, расчетов с кредиторами в соответствии с нормами Закона о банкротстве суд принимает решение о завершении конкурсного производства. Определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства является основанием для внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации застройщика.
Для дольщиков важные последствия наступают при вынесении судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства. Именно после этого события необходимо активно защищать свои права. Часто дольщики начинают заявлять свои требования в суд еще до введения процедуры банкротства, увидев заявление о банкротстве. Но еще раз отметим, что застройщик считается банкротом только после признания судом, что поданное заявление о банкротстве является обоснованным. Вместе с тем, в некоторых случаях признаки возможного банкротства уже должны насторожить дольщика (об этом мы поговорим далее).
Действия дольщика при банкротстве застройщика, если объект не введен в эксплуатацию
В этом случае дольщику необходимо включить свои требования в реестр требований.
Покупатели жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв.м. могут включить требование о передаче в реестр требований участников строительства. Такие кредиторы пользуются большими правами, чем иные кредиторы. При передаче объекта Фонду такие дольщики вправе требовать передачи объекта или возмещения (в зависимости от принятого Фондом решения).
Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. могут включить только денежное требование в общий реестр требований. Вместе с тем, данные кредиторы могут включить свои требования в реестр как залоговые кредиторы, что дает им дополнительную защиту, а при передаче прав на объект незавершенного строительства Фонду - также право на денежную компенсацию. Читайте подробнее о защите прав залоговых кредиторов при передаче объекта Фонду в нашей статье. Кроме того, в ряде случаев для защиты покупателям апартаментов и коммерческих помещений рекомендуем обратиться в суд с иском о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. Практика по таким искам неоднозначная, многие суды после введения процедуры банкротства отказывают в таких требованиях. Поэтому мы рекомендуем при появлении первых признаков банкротства застройщика/долгостроя дольщикам нежилых помещений защищать свои права через признание права собственности на недострой.
Нормы закона о банкротстве застройщиков направлены в первую очередь на защиту покупателей жилых помещений, давая им приоритетные права. Позже законом права покупателей машино-мест и кладовок (нежилых помещений площадью до 7 кв.м.) были приравнены к правам дольщиков жилья при банкротстве застройщика. А покупатели апартаментов и иных нежилых помещений так и остались без защиты, поэтому покупка нежилых помещений по ДДУ является более рискованной, чем покупка жилья. Вместе с тем, благодаря юристам по банкротству застройщиков, отстаивающим права дольщиков, удалось сформировать альтернативные механизмы защиты покупателей нежилых помещений.
В настоящее время заявление о включении требований в реестр требований участников строительства рассматривает конкурсный управляющий (внесудебный порядок). При отказе конкурсного управляющего во включении требований в реестр дольщик может направить возражения в арбитражный суд.
С 01.07.2021 года срок для включения требований в реестр составляет 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования. То есть всего срок для включения в реестр - 60 календарных дней с даты публикации уведомления конкурсного управляющего в официальном издании. Новые правила применяются к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным после 01.07.2021 года. По иным делам действуют сроки, предусмотренные ранее действовавшей редакцией закона, то есть срок для включения требований в реестр по ранее действовавшим правилам - 2 месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований (при этом указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 1 месяца со дня его опубликования). Срок для включения в реестр, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен в судебном порядке. Таким образом, в случае пропуска срока заявление о включении требований в реестр с ходатайством о восстановлении срока направляется в арбитражный суд.
Действия дольщика при банкротстве застройщика, если объект введен в эксплуатацию
В этом случае дольщик может признать право собственности на объект долевого строительства. Для этого необходимо доказать в суде:
- основания приобретения права собственности (приобретение объекта по договору и полную оплату объекта)
- передачу объекта долевого строительства по передаточному акту или иному документу до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом либо оформление права собственности (наличие решения суда или зарегистрированного права) на более чем 1/3 объектов в многоквартирном доме
Безусловно, признание права собственности на объект недвижимости является более надежным способом защиты и восстановления прав дольщика. На основании судебного акта о признании права собственности дольщик может зарегистрировать свое право в Росреестре и далее распоряжаться объектов по своему усмотрению. Но признание права собственности на объект долевого строительства возможно только после ввода дома в эксплуатацию (до этого момента возможно признание права на объект незавершенного строительства, о котором мы говорили ранее).
Включение требований в реестр требований участников строительства не порождает право собственности на определенный объект, а только подтверждает наличие права требования о передаче объекта к застройщику. Дальнейшее получение права собственности на объект будет зависеть от ряда факторов: какое будет принято решение о судьбе объекта незавершенного строительства, если объект будет передан Фонду, то какой решение о способе восстановления прав дольщиков примет Фонд.
Дольщикам важно знать, что реестр требований участников строительства ведется только при банкротстве застройщика и применении судом особых правил о банкротстве застройщика. Реестр пострадавших граждан не является реестром требований участников строительства и не дает аналогичных прав (по факту этот реестр сейчас никаких особых прав не дает, а носит только учетный характер).
Компания “Двитекс” не первый год занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК "Урбан групп", Московского комбината хлебопродуктов и прочих застройиков).
Наши юристы помогают дольщикам:
- включить свои требования в реестр (в том числе при отказе конкурсного управляющего и пропуске срока для подачи заявления)
- признать требования залоговыми
- признать право собственности на объект незавершенного строительства
- признать право собственности на квартиру или нежилое помещение
- оспорить отказ Фонда развития территорий в выплате возмещения или передаче объекта
- разрешить иные споры при банкротстве застройщика
Вы можете ознакомиться с завершенным делами на нашем сайте.
Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. Обращайтесь - будем рады помочь!