Когда и хочется и колется
В последнее время набирают популярность "апартаменты", активно проводятся рекламные кампании, нацеленные на продажу "апартаментов". Как правило, везде делается акцент на получение дохода от сдачи приобретенных апартаментов в аренду.
Многие привыкли сдавать свое имущество в аренду, не отчисляя налоги
Но так ли все радужно?
Необходимо понимать, что апартаменты - это нежилое помещение, что за собой это влечет?
1. нельзя прописаться (постоянная регистрация возможна только в жилом помещении)
2. нельзя сдавать в аренду, как "самозанятый", т.к. налог на профессиональный доход (НПД) не распространяется на сдачу в аренду нежилых помещений
3. необходимо регистрироваться в качестве Индивидуального Предпринимателя (ИП), т.к. при сдаче апартаментов в аренду налоговый орган рассматривает это, как занятие предпринимательской деятельностью. Предпринимательская деятельность требует осуществить регистрацию физ. лица в данном случае, как ИП
4. ИП предусматривает выбор системы налогообложения, например, УСН доходы или доходы минус расходы
5. ИП на УСН обязан платить фиксированные взносы
6. при сдаче апартаментов в аренду физ. лицу необходимо иметь онлайн кассу
7. При последующей продаже апартаментов, которые использовались в коммерческой деятельности есть свои нюансы при исчислении налогов
8. Т.к. назначение помещения нежилое, налоговый орган рассматривает такие помещения как коммерческие
Что хотелось бы отметить:
Приобретение нежилых помещений "апартаментов" для сдачи в аренду вполне нормальная практика, просто необходимо учитывать определенные налоговые нюансы, чтобы потом не было печально, т.к. многие граждане искренне заблуждаются в части наолгообложения:
- Многие считают, что можно спокойно сдавать в аренду апартаменты (как квартиры) и не платить налоги. Написала "как квартиры", т.к. рынок серой сдачи квартир в аренду довольно обширен. В последнее время налоговыми органами проводится ряд действий, направленных на выявление незадекларированного дохода физ. лицами. Поэтому, скажем так, это вопрос времени как быстро Вам предъявят претензии налоговые органы. Не следует сбрасывать со счетов и вероятность доначисления налоговыми органами налога. Более того, внимание к нежилым помещениям у налоговых органов выше
- Некоторые уверены, что достаточно зарегистрироваться как "самозанятый" и спокойно сдавать "апартаменты" в аренду. НЕТ нельзя, т.к. это нежилое помещение и "самозанятость" на него не распространяется. (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ, 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
- У некоторых есть уверенность, что они могут как "самозанятый" сдавать квартиры и параллельно, как ип на усн сдавать в аренду "апартаменты". УВЫ, НО, "самозанятость" - это вид налогообложения, т.е. это вид налога НПД. Вы не можете совмещать два вида налогообложения (НПД и УСН)!
- Также существует заблуждение, что после использования нежилого помещения "апартаментов" в коммерческих целях (сдачи в аренду) возможно продать данное помещение как просто физ .лицо с учетом налоговых вычетов и давности владения, предусмотренных для физ. лиц. Письмо Минфина России от 10 сентября 2021 г. N 03-04-05/73524 О налогообложении доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества
В статье приведены самые распространенные заблуждения, с которыми к нам обращаются граждане на консультации