Юридическая консультация по недвижимости
Когда стоит обратиться к юристу и какую ценность имеет консультация с практической точки зрения?
Данный вопрос лучше всего рассмотреть на конкретном примере:
За консультацией юриста обратилась семейная пара. Люди решили приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку. При первом взгляде все было хорошо: выписка из егрн есть, собственник предоставил справку о всех зарегистрированных гражданах в квартире.
Квартира в залоге не находилась.
Были запрошены документы-основания регистрации права собственности (договор купли-продажи данной квартиры). В договоре покупателем значился только один продавец.
Но в ходе проверки объекта недвижимости мы выяснили:
- На момент приобретения квартиры собственник находился в браке. Соответственно бывшей супруге ничто не мешает предъявить требование о разделе имущества, т. к. в данном случае квартира является общим имуществом. Устные заверения о том, что бывшие супруги обо всем договорились в свое время и поделили имущество (на словах) не могут быть гарантом неприкосновенности данной квартиры.
- В квартире была проведена перепланировка, которую никто не согласовывал.
Выявленные моменты могут доставить достаточные неприятности в будущем.
Если бывшие супруги, действительно договорились в свое время о разделе имущества, то данные договоренности необходимо оформить официально (путем подписания соглашения либо же в судебном порядке)
Как вариант в данном случае было предложено получить нотариальное согласие бывшей супруги на продажу квартиры.
Без данных официальных документов приобретать данную квартиру не стоит, т. к. супруга имеет право подать иск о разделе имущества. Срок исковой давности считается не с даты развода, а с даты когда ее право было нарушено.
Касаемо не согласованной перепланировки необходимо понимать, что в данном случае есть два варинта:
- восстановить изначальную планировку квартиры
- узаконить перепланировку через суд
Если недвижимость приобретается в ипотеку необходимо понимать, что банки запрашивают технический паспорт квартиры и как правило на объект выезжает оценщик.
Технический паспорт подготавливается кадастровым инженером. Кадастровый инженер в техническом паспорте отразит несогласованную перепланировку.
Оценщик также будет проверять соответствие планировки квартиры.
В данном случае банк откажет в предоставлении кредита.
Особое значение имеет также и какая именно перепланировка была произведена, есть перепланировки которые невозможно узаконить!
На данном конкретном примере четко видно, что далеко не все моменты возможно предусмотреть и проверить самим.
Проверка объекта недвижимости достаточно трудоемкий процесс, в статье дается очень краткое изложение основных моментов проверки.
В вопросах приобретения недвижимости не стоит экономить на консультации юриста. В наше время стоимость квартиры несоизмеримо больше, нежели чем стоимость консультации.
При приобретении недвижимости всегда есть смысл постараться обезопасить себя, свои деньги и свести риски их потери к минимуму.
В данном конкретном случае по итогу продавец так и не смог предоставить нотариальное согласие супруги. После данного сообщения решение вопроса о перепланировке отпало само собой, т.к. клиенты, на мой взгляд, приняли правильное решение не покупать данную квартиру.
Речь идет именно о сведении к минимуму рисков, т.к. гарантировать на 100% отсутствие проблем в будущем невозможно, но приложить усилия к их минимизации необходимо. Невозможно на 100% спрогнозировать процедуру банкротства через пару лет потенциального продавца (данный пример приведен для понимания, почему речь идет о минимизации рисков, а не о полном их исключении).
Раз уж привела пример банкротства, то немного раскрою данную тему. Законодательно при процедуре банкротства предусмотрен вариант пересмотра совершенных сделок ранее (срок три года). Арбитражный управляющий имеет право заявить в суд о признании сделки недействительной.
В данном случае мы также рассматриваем возможные варианты сведения рисков наших клиентов к минимум путем запроса и проверки дополнительных документов.