Чек-лист для инвестора, кто планирует вложиться в строительство больницы, медицинского центра, онкологической клиники.
Строительство медицинских объектов отличается от строительства торговых центров и жилого сектора. Во-первых, сроками окупаемости. Во-вторых, сложными медицинскими технологиями, оборудованием, бесчисленным количеством ГОСТов и СНИПов. В-третьих, инертностью отрасли: кажется, что можно взять типовые планировки больницы и их легко адаптировать под любой новый медицинский объект, что можно нарисовать планировки на клочке бумаги и доверить эту работу, например, главному врачу: уж он-то знает! Но это далеко не так.
Ошибки на предпроектной стадии и разработке концепции могут повлечь за собой увеличение бюджетов на проектной стадии, при строительстве и вводе в эксплуатацию.
Поэтому расскажем, с чего стоит начать, прежде чем вы обратитесь за разработкой проектной документации к проектировщикам.
- Исходные данные. Определить исходные данные: границы участка, виды разрешенного использования земельного участка, ограничения (например, невозможность подвести газ или электричество), возможности объекта, его цели и задачи, конкурентное окружение, объемы финансирования и окупаемость. Мы знаем реальные случаи, когда покупали участок под стационар, а на нем можно строить только поликлинику с амбулаторным приемом пациентов. Две совершенно разные финансовые модели с разной окупаемостью. И произошло это только по причине, что не проверили виды разрешенного строительства.
- Исследование и анализ. Начинать строительство не с котлована, а с исследования и анализа лучших российских и зарубежных практик, ниши, в которую планируете заходить, определения продуктовой концепции объекта.
- Медико-технологическое задание. Некорректно брать МТЗ (медико-технологическое задание) от одного медицинского объекта и копировать его для другого объекта. Также неправильно, когда МТЗ пишет один человек, например, врач. Правильно: собрать команду экспертов для составления МТЗ. В команду должны войти медицинский технолог, архитектор, релевантные врачи и инженеры, представитель заказчика, если сложное медицинское оборудование, то представители производителя оборудования или сервисной службы. Каждый пишет свою часть и все согласовывают друг с другом. МТЗ анализируется также инвестором, специалистом, который отвечает за развитие медицинского объекта.
- Разработка концепции. На предпроектном этапе создаются симуляторы в виде скетчей, набросков, трехмерных моделей. Прорабатываются разные сценарии: как этот объект будет строиться и эксплуатироваться, когда наступит этап модернизации. Создается финансовая модель, которая проверяется "под нагрузкой" профильными экспертами. Важно на этом этапе избегать авторитарного подхода и привлекать экспертов с полярными мнениями, чтобы избежать перекосов и выработать оптимальные решения.
Как выбрать проектно-инжиниринговую компанию, чтобы потом не менять ее на стадии проектной или рабочей документации?
При выборе проектно-инжиниринговой компании уточните, какие из вышеперечисленных этапов работ они могут взять на себя. Например, исследование или разработку продукта вы делаете сами, а концепцию, медико-технологическое задание и инвест-презентацию уже с проектировщиками. Если у них, как, например, у проектно-инжиниринговой компании HASSCA узкая экспертиза с фокусом на проектирование только медицинских объектов, то однозначно вы сэкономите и время, и бюджеты. Выбирайте команду проектировщиков, опираясь на следующие критерии:
1. Релевантный опыт. Определяется количеством введенных в эксплуатацию медицинских объектов, общей площадью спроектированных объектов. Уточните количество замечаний на 1 раздел, которые в среднем получают проектировщики. Если это 20 / 1 раздел, то вам даже не надо запрашивать скрины проектной документации, чтобы оценить глубину проработки. Если 100 и более, то будьте готовы к увеличению сроков проектирования (это в лучшем случае). А в худшем - будьте готовы, что команду проектировщиков придется менять.
2. Лицензии и сертификаты. Наличие лицензий и сертификатов у специалистов для проектирования медицинских объектов. Как правило, их получают компании, а не самостоятельные специалисты / ИП. В том числе, проверьте лицензии на ПО и их количество на компанию, количество авторизованных пользователей.
3. BIM-моделирование. Проектирование и эксплуатация с использованием Информационного Моделирования (BIM), синхронная работа с заказчиком в облачном хранилище BIM 360 Docs. BIM поможет предусмотреть возможное пересечение потоков, а также предотвратить нерациональное использование площадей. Например, 300 посещений в смену может быть организовано как в поликлинике площадью 1500 м2, так и 3000 м2. При этом для объекта большей площади потребуется больший бюджет, количество материалов и времени.
4. Медицинский технолог. Обязательно наличие в составе команды медицинского технолога, который работает в связке с архитектором. Это позволит избежать неувязок архитектурных решений и инженерных систем здания.
5. Контроль качества. Обратите внимание на наличие внутри (!) компании отдела контроля качества и собственную систему контроля качества.
6. Штатные специалисты. Наличие не менее 90% штатных специалистов, которые закрывают основные разделы проектной и рабочей документации. На субподряд следует выносить минимальное количество работ, так как частные исполнители могут быть недостаточно надежны, нарушать сроки выполнения работ или отказаться вносить необходимые исправления и замечания. Запросите описание команды, которая будет работать на вашем проекте с отметками, кто в штате, а кто будет привлечен на аутсорсе.
7. Медицинские эксперты. Широкий круг российских и международных медицинских экспертов, из которых под ваш проект сформируют профильную экспертную панель. Это могут быть врачи, проектировщики, GMP-эксперты, представители поставщиков оборудования. Как правило, в 1 объекте 1 эксперт не закрывает весь объем, требуется 5-10 привлеченных экспертов. Вовлечение экспертов на самой ранней стадии позволит сэкономить время на этапе проектирования.
8. Подходы к проектированию. В завершение выбора сходите в офис, пообщайтесь, посмотрите, как реализуются проекты, какие методы используют, как налажена работа, как качество работы организовано, на каких компьютерах работают.
Соблюдая данный порядок проверки компании, а также подготовки к проектной стадии, вы сэкономите не только время, деньги, но и нервы.
Полное видео с создателем проектно-инжиринговая компании Хаска смотрите здесь: