Арендаторов в ТЦ все еще не хватает и динамика заполнения площадей падает

К концу 2023 года вакансия в столичных ТЦ может снизиться до 9% после рекордных 15,6% по итогам 2022 года (по данным NF Group). Но это не значит, что рынок аренды коммерческой недвижимости полностью вернулся в норму. Главная причина снижения вакансии — в крайне низком предложении новых площадей. Одновременно с этим темпы прихода арендаторов замедляются. Ситуацию с вакансией в ТЦ, проблемы арендаторов-новичков и выход иностранных игроков на российский рынок эксперты отрасли обсудили на саммите NatMall Connect. Временная нехватка арендаторов остается одной из главных текущих проблем на рынке ТЦ, считает управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский. По его словам, сейчас вакансия составляет от 9 до 14%, хотя после ухода зарубежных брендов она достигала 25%. «Однако сейчас динамика заполнения невостребованных площадей начинает ухудшаться, скорость резко снижается. Почему? Заполнение площадей происходит волнообразно. Далеко не все арендаторы, пришедшие в первую волну, остаются. Кто-то из них уходит. Им на смену приходят те, кто лучше подготовился, так как имел больше времени. Среди них будет меньше ушедших. И предстоит еще третья волна, после нее сформируется пул, который останется на несколько лет», — отметил Войцеховский. По мнению эксперта, ротация новых арендаторов связана еще и с маркетинговыми ошибками: думая, что на рынке есть определенный дефицит предложения, арендаторы считают, что можно не вкладываться в продвижение, а для эффективной торговли достаточно существующего в ТЦ трафика. «Мы уже видим результаты этой стратегии: арендаторы недоторговывают, а это значит, что и торговый центр недобирает арендную плату. И посетители не становятся лояльными бренду. Даже в условиях дефицита, у арендаторов должна быть четкая, агрессивная политика продвижения, которая очень хорошо встраивается в рекламную политику торгового центра», — полагает Олег Войцеховский. По словам Евгении Хакбердиевой, регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group, после рекордной вакансии в 15,5% в конце 2022 года, к концу третьего квартала вакансия в российских ТЦ снизится до 12,2% (предварительные данные), а с учетом заключенных договоров по итогам года в Москве может опустить до 9%. То есть почти до средних исторических значений в 6–8%. «При этом общий сток ни в Москве, ни в России не прирастает. По итогам 2023 года в Москве будет введено в эксплуатацию чуть более 100 тысяч кв. м. Сейчас введено чуть больше 30 тысяч кв. м. В целом по России прирост такой маленький, что его трудно посчитать: за 8 месяцев 2023 года в стране открылось всего 2 ТЦ. Можно сделать вывод, что снижение вакансии происходит в основном за счет того, что нет нового девелопмента. Также площади, освобожденные зарубежными брендами, в основном находились в качественных ТЦ с высоким трафиком, где всегда есть лист ожидания арендаторов», — рассказала эксперт. В 2022 году все ждали выхода на российский рынок ритейлеров из Ирана, Кореи, Китая, Индии. Однако пока наиболее активными на российском рынке являются турецкие розничные компании (это порядка половины новых игроков). В 2022 году на рынок вышло 11 новых ритейлеров. Для сравнения: в 2020 году — 13, в 2021 г. — 15. За три квартала 2023 года в Россию пришло 16 новых розничных компаний, и к концу года эта цифра может вырасти. 75% из них представляют сегмент fashion , 25% — товары для дома. Помимо 9 турецких ритейлеров, в 2023 году на российский рынок также пришли игроки из Белоруссии, Южной Кореи, Эстонии, Австралии, Киргизии. Среди турецких компании лидерами по числу открытий стали Mudo, Club, Loft, Network. Стимулом для выхода российский рынок, конечно, послужило снижение конкуренции со стороны европейских и американских компаний. В 2022 году больше 100 зарубежных ритейлеров объявили, что покидают Россию. Из них 33 действительно ушли, 51 компания изменила юрлицо или бренд и осталась на рынке. «Замена арендаторов по факту была не такой драматической, как казалось вначале. Были мнения, что площади больших магазинов ушедших брендов будет сложно пересдать целиком. На рынке обсуждали необходимость их дробления или смены профиля арендаторов — например, для размещения там детских центров развлечений. Однако оказалось, что в 90% случаев освободившиеся площади заняли арендаторы такого же профиля», — сказала Евгения Хакбердиева.