Как самостоятельно оценить долю в квартире?

Широкое распространение долей в квартирах на рынке жилья породило множество спорных ситуаций, в которых собственники и потенциальные покупатели долей очень долго не могут прийти к соглашению о справедливой цене купли-продажи доли в квартире. В этой статье описаны два простых способа для быстрого самостоятельного определения ориентира рыночной стоимости для доли в квартире.

Очевидно, что самый точный способ узнать, сколько реально стоит ваша доля в квартире – это обратиться к профессиональному оценщику, заключить с ним договор на оценку и через несколько дней получить результат оценки в виде официального отчета об оценке. Но этот способ не является ни бесплатным, ни быстрым.

Самым простым и быстрым из бесплатных способов оценки доли в квартире является расчет с помощью специализированного онлайн калькулятора. Сейчас многие компании, так или иначе связанные с недвижимостью, имеют на своих веб-сайтах различные бесплатные инструменты по автоматизированному расчету стоимости разных объектов недвижимого имущества. Точность этих калькуляторов, конечно, иногда оставляет желать лучшего, поэтому важно выбрать такой сервис, который анализирует как можно больше параметров оцениваемой квартиры – такие калькуляторы используют более сложные расчетные модели и дают более точный результат. Например, достаточно детальный и точный калькулятор для московского жилья есть на этой странице: оценка доли в квартире.

Основным недостатком оценки доли в квартире с помощью онлайн калькулятора является неопределенная точность результата. Обычно в 90% случаев хорошие онлайн калькуляторы дают погрешность до10-15% от рыночной стоимости доли, но даже самые лучшие калькуляторы могут сильно (на 15-40%) ошибиться в оставшихся 10% случаев, если рассматриваемая квартира имеет какие-то индивидуальные особенности, которые не учитываются в используемой расчетной модели.

Таким образом, пользуясь онлайн калькулятором для оценки доли в квартире, вы, скорее всего, получите достаточно адекватный по точности результат (точность до 10-15%), но у вас не будет стопроцентной уверенности, что именно ваша квартира не попала в те 10% случаев, когда расчетная модель дает более сильную ошибку.

Более точным, хотя и более трудоемким способом по сравнению с онлайн оценкой является самостоятельный расчет стоимости доли в квартире на основе анализа и сравнения данных из опубликованных предложений о продаже похожих квартир и долей в квартирах, (метод сравнительного анализа).

Расчет стоимости доли в квартире методом сравнительного анализа состоит из четырех основных этапов:

1. Расчет удельной стоимости всей квартиры (стоимости 1 кв. м в квартире, где находится оцениваемая доля).

2. Определение дисконта к удельной стоимости квартиры для учета того факта, что продается не вся квартира, а лишь доля в квартире.

3. Определение удельной стоимости доли в квартире (стоимости 1 кв. м в доле) путем применения дисконта, определенного на предыдущем этапе, к удельной стоимости всей квартиры.

4. Расчет рыночной стоимости доли в квартире умножением удельной стоимости доли на общую площадь, приходящуюся на эту долю.

Рассмотрим более подробно последовательность действий на каждом этапе самостоятельной оценки доли в квартире методом сравнительного анализа.

1. Расчет удельной стоимости квартиры как целой.

Первым шагом на данном этапе оценки является анализ объявлений к продаже похожих квартир и выбор для дальнейших расчетов пяти объектов-аналогов – квартир, максимально схожих по своим характеристикам с квартирой, в которой расположена оцениваемая доля.

Обычно при применении метода сравнительного анализа, стоимость выбранных объектов-аналогов в дальнейшем корректируется по определенному списку характеристик (в качестве примера перечня таких характеристик можно посмотреть на поля калькулятора оценки доли в квартире – см. ссылку выше), но при самостоятельной оценке вычисление корректировок по некоторым параметрам может оказаться затруднительным. Поэтому, следует выбирать объекты аналоги, которые совпадают (не требуют корректировки) с рассматриваемой квартирой по таким параметрам как:

1. Район расположения.

2. Класс дома (массовое жилье, бизнес-класс, премиум).

3. Количество комнат в квартире.

4. Качество и состояние внутренней отделки квартиры.

Если квартира-аналог отличается от рассматриваемой квартиры по таким параметрам как расстояние до метро, этаж, наличие балкона (лоджии), то такой аналог можно взять для самостоятельного расчета, потому что по данным параметрам внести корректировку достаточно просто.

Выбрав на рынке пять квартир-аналогов по вышеописанным критериям, нужно в первую очередь уменьшить цены в объявлениях примерно на 5% - это называется поправкой на уторговывание. Цель внесения данной поправки - приблизить опубликованную в объявлении цену квартиры к цене реальной рыночной сделки.

После внесения поправки на уторговывание нужно посчитать удельную цену (цену за 1 кв.м. общей площади) для всех выбранных квартир-аналогов - для этого уже скорректированную на уторговывание цену квартиры-аналога надо разделить на ее общую площадь.

Если рассматриваемая квартира и какой-либо из выбранных аналогов отличаются по таким параметрам как расстояние до метро, этаж или наличие балкона (лоджии), то удельную цену этого аналога нужно еще скорректировать.

Для самостоятельного расчета рекомендуется использовать следующие величины корректировок:

1. Расстояние до метро: квартиры в домах, расположенных до 5 мин. пешком от ближайшей станции метро стоят на 7% дороже квартир, расположенных в 6-15 минут пешком от метро. Квартиры, расположенные на расстоянии свыше 15 минут пешком от метро стоят на 5% дешевле квартир, расположенных в 6-15 минут пешком от метро.

Пример корректировки по данному параметру: если рассматриваемая квартира находится на расстоянии 10 минут пешком от метро, а аналог находится на расстоянии 4 мин. пешком от метро, то удельную стоимость аналога надо умножить на корректирующий коэффициент 0,93.

2. Этаж расположения: квартиры на 1 этаже дешевле на 10%, а квартиры на последнем этаже дешевле на 5% чем квартиры, расположенные на средних этажах.

Пример корректировки по данному параметру: если рассматриваемая квартира находится на среднем этаже, а аналог находится на первом этаже, то удельную стоимость аналога надо умножить на корректирующий коэффициент 1,11 (1/0,9=1,11).

3. Наличие балкона (лоджии): квартира без балкона или лоджии стоит на 3% дешевле, чем квартира с балконом или лоджией.

Пример корректировки по данному параметру: если рассматриваемая квартира имеет балкон, а аналог не имеет никаких летних помещений, то удельную стоимость аналога надо умножить на корректирующий коэффициент 1,03.

Скорректировав таким образом (при необходимости) удельные стоимости всех выбранных квартир-аналогов, далее можно рассчитать удельную стоимость рассматриваемой квартиры (УСК) как целой - для этого достаточно взять среднее арифметическое скорректированных удельных стоимостей квартир-аналогов.

2. Определение дисконта на долю.

Рыночная стоимость 1 квадратного метра, продаваемого в составе доли в квартире, всегда будет заметно меньше, чем стоимость этого же квадратного метра при условии, если квартира будет продаваться на открытом рынке целиком.

Самостоятельное определение точной величины дисконта методом парных продаж – это достаточно трудоемкий и сложный процесс для неспециалиста. Исходя из многолетнего опыта оценки, можно сказать, что величина этого дисконта на рынке достаточно стабильна и практически всегда оказывается в диапазоне 35-50%. Поэтому, для целей самостоятельного расчета достаточно обоснованно можно считать величину дисконта на долю равной 42%.

3. Расчет удельной стоимости доли в квартире.

Когда величины удельной стоимости всей квартиры и дисконта на долю уже известны, посчитать удельную стоимость доли в квартире (УСД) очень просто – нужно уменьшить удельную стоимость целой квартиры на величину дисконта, т.е.:

УСД = УСК*(1-Д), где

УСК – удельная стоимость целой квартиры; Д - величина дисконта на долю, выраженная в виде десятичной дроби.

Например, если удельная стоимость целой квартиры - 200 тыс. руб., а дисконт на долю - 42%, то удельная стоимость доли УСД = 200*(1-0,42) = 200*0,58 = 116 (тыс. руб.)

4. Расчет рыночной стоимости доли в квартире.

Расчет на данном этапе также делается в одно действие: РСД = УСД*ПД,

где РСД – рыночная стоимость доли в квартире; УСД – удельная стоимость доли в квартире; ПД - общая площадь, приходящаяся на долю в квартире.

С учетом числовых показателей, определенных на предыдущих этапах расчета, итог нашего модельного расчета будет иметь вид:

Рыночная стоимость доли в квартире РСД = 116*20,5 = 2378 (тыс. руб.)

Итак, мы рассмотрели последовательность действий при самостоятельной оценке доли в квартире методом сравнительного анализа. Видно, что по сравнению с оценкой с помощью онлайн калькулятора (см. ссылку выше), этот метод является более трудоемким. Но и результат у него будет заметно точнее, чем при онлайн оценке.

1. Если вам нужно быстро и без затрат узнать рыночную стоимость доли в квартире, то есть два пути – использовать один из специализированных онлайн калькуляторов (пример такого калькулятора - по ссылке в начале статьи) или провести расчет стоимости доли самостоятельно.

2. Онлайн калькулятор оценки доли в квартире позволяет провести оценку моментально, но не дает стопроцентной гарантии достаточной точности результата.

3. Самостоятельный расчет рыночной стоимости доли в квартире на основе рыночных данных требует некоторого времени и определенных усилий, но при правильном применении результат предсказуемо будет достаточно точным.