Вся правда о недвижимости в Эмиратах

Цены на недвижимость в Эмиратах выросли. Разве выгодно сейчас покупать?

Да, действительно, недвижимость в ОАЭ подорожала, в популярных локациях рост составил до 30%. Но одновременно увеличилась и стоимость аренды в Дубае. По данным Земельного Департамента Дубая в 3 квартале 2023 года средний рост арендной платы по Дубаю составил 20%, на виллы аренда поднялась на 26%, а по новым контрактам ставка выросла на 35%.

Причем спрос настолько активен, что арендодателям не приходится специально привлекать новых квартиросъемщиков и удерживать старых. И если раньше частенько давали скидку в виде месяца без оплаты после года аренды и позволяли оплачивать аренду четырьмя-шестью чеками в год, сейчас арендаторы снимают жилье без всяких бонусов.

То есть для инвесторов доходность по-прежнему высока.Помним закон: не важно, за сколько вы купили, важно - сколько вы получите от вложений. Если говорить про Дубай, то чистый доход с недвижимости от 7% в год, причем в твердой валюте. И вложенный капитал не обесценивается, ведь дирхам больше 20 лет привязан к доллару и стоимость недвижимости коррелируется исходя из этой связки.

А еще не забываем про выгодную схему оплаты от застройщиков: повсеместно действуют беспроцентные рассрочки до завершения строительства, а в некоторых проектах есть пострассрочка (то есть вы окончательно рассчитываетесь за квартиру уже после получения ключей). Благодаря таким схемам процесс выплаты за недвижимость растягивается на срок до 8 лет. Без всякого подорожания, скрытых процентов, налогов, прочих рисков. Рассрочка бесплатная. На этапе покупки инвестор вносит в районе 14% от стоимости недвижимости, то есть за квартиру за 200 тыс. долларов - всего 28 тыс долларов. Это подъемная сумма. Дальше выплаты идут по согласованному графику, а после сдачи дома арендные платежи могут полностью покрывать сумму оплаты застройщику.

Поэтому не стоит ориентироваться только лишь на стоимость недвижимости, важно смотреть на комплекс факторов и понимать доходность инвестиций. А она, как мы убедились, в Эмиратах высока.

Купленные квартиры некому быстро продать, что делать?

Не все квартиры подходят под быструю перепродажу. И это важно понимать еще на старте, когда вы принимаете решение о покупке. Мы рекомендовали бы свои инвестиции рассчитывать так, чтобы у вас хватало на оплату не только 34% стоимости объекта (именно это пороговый процент для перепродажи другому покупателю), а в случае чего и на полное погашение обязательств перед застройщиком.

Недвижимость - консервативная инвестиция, она не оборачивается так же быстро, как деньги, за день-два. Когда-то сделка проходит в желаемые сроки, а когда-то нужно подождать подольше. Поэтому у инвестора должна быть “подушка”, чтобы получить от актива желаемую доходность.

Спрос на жилье “на ключах”, то есть на готовое - очень большой! В 3 квартале 2023 года, по данным Земельного Департамента Дубая, 51% сделок пришлись на вторичку и 49% на строящиеся проекты. И такая ситуация повторяется из квартала в квартал. Вторичный рынок в Эмиратах есть и он работает, но нужно понимать - что и кому вы будете продавать. Вторичка интересна тем, кто переехал в Дубай надолго, например, семьям с детьми, или специалистам с долгими контрактами, а также инвесторам, кто желает сразу сдавать в аренду и получать пассивный доход. Для последних покупка недвижимости на “ключах”, порой, выгоднее, чем переуступка от застройщика. Потому что в случае переуступки покупателю надо будет возместить всю сумму, которую продавец уже успел выплатить застройщику - это минимум 34% от стоимости объекта. Плюсуем сюда доходность, которую закладывает владелец… Выходит приличная сумма.

В то же время имеющие визу резидента могут взять ипотеку на готовое жилье с первым взносом 20%, то есть в моменте для покупки недвижимости понадобится в два раза меньше денег, остаток можно выплачивать в течение 25 лет и не нужно ждать до сдачи. Можно сразу жить, сдавать в аренду, получать доход.

Поэтому сейчас спрос на квартиры “на ключах” только повышается, особенно в удачных районах - с инфраструктурой, магазинами, парками, школами, а инвесторы, которые перепродают такие квартиры, зарабатывают до 40% прибыли. Так что, когда вы заходите на рынок Дубая, держите и эту схему в голове - вы полностью выкупаете недвижимость и продаете ее с хорошей маржой.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал: там мы недушно рассказываем об ОАЭ, инвестициях и объектах недвижимости для жизни или приятного пассивного дохода!