Дубай - мыльный пузырь или нет?

Что подогревает слухи о крахе?

Большинство опасений: “А вдруг лопнет?” обусловлены оглядкой на прошлый опыт. Рынок недвижимости Дубая уже в третий раз за последние годы демонстрирует стремительный и длительный рост. Однако первые два взлета закончились резким обвалом — в 2009 и в 2015 годах.

Сейчас месяц за месяцем в Дубае растет количество сделок и пессимисты ждут грядущего спада. Однако по словам экспертов текущая ситуация на рынке отличается от той, что была несколько лет назад. Ранее резкий взлет и стремительное падение спроса и цен на недвижимость спровоцировали три фактора: огромное число спекулятивных сделок, неконтролируемая застройка и мягкое ипотечное кредитование.

Выводы сделали и власти Дубая, и девелоперы, и застройщики, так что Дубай 2023 года — не тот, что в 2009 или в 2015 году.

Так что же с пузырем?

Независимые оценки говорят о положительных тенденциях. Так, 20 сентября 2023 года вышел свежий отчет UBS Global Real Estate Bubble Index (Глобальный индекс пузыря на рынке недвижимости) с данными о риске образования пузырей по десяткам ключевых городов мира. По последним данным, Дубай имеет достаточно низкий уровень риска возникновения мыльного пузыря — 0.16. Опасным же считается индекс больше 1.5. Для сравнения, в Лондоне индекс 1,08, Мюнхене – 1,80, а в Торонто – 2,24.

Стоит ли ждать краха рынка недвижимости? С точностью никто не скажет и гарантий не даст. Зато можно проанализировать, объясняется ли сегодняшний рост реальными потребностями инвесторов или спровоцирован искусственно спекулянтами? Смотрим на факты.

Первый факт. Дубай — магнит для инвесторов со всего мира

Этому во многом способствовало смягчение законодательства относительно прав собственности для иностранцев, комфортный налоговый режим и различные инициативы поощрения инвесторов. За последние 70 лет население Дубая увеличилось в 165 раз. К 2023 году здесь проживает более 3,6 млн. человек. При этом, свыше 80% жителей вовсе не арабы, а иностранцы, которые имеют здесь собственность. По прогнозам, к 2040 году в Дубае будет жить около 6 млн человек.

Постоянный приток новых жителей — не единственный фактор, который провоцирует спрос на недвижимость. Правительство Дубая инициировало программу Dubai 10X, согласно которой город должен опережать своих конкурентов в развитии по всем направлениям минимум на 10 лет. Буквально посреди пустыни вырос город будущего. И благодаря громким инициативам, вроде доставки айсберга из Антарктиды к берегам ОАЭ, или грандиозным ивентам, как ЭКСПО или климатический форум, Дубай привлекает огромные капиталы и умы.

Что это значит?

Развитие инфраструктуры, строительство новых районов и расширение возможностей для бизнеса будет продолжаться в Дубае еще много лет. Город будет оставаться точкой интереса для богатых людей.

Второй факт. Аренда прет вверх

Сдача в аренду недвижимости в Дубае приносит стабильную и хорошую прибыль. При этом рост доходности и от аренды и от перепродажи в Дубае в этом году шёл быстрее, чем где-либо ещё в мире. Сравнимыми темпами развивался разве что Сингапур. Согласно исследованию CBRE, за год до февраля 2023 года средняя арендная плата в Дубае выросла на 27,7%. Средний срок окупаемости жилья при сдаче в аренду в Дубае – 15 лет, в то время как в Париже – 31 год.

Каждый месяц спрос на аренду жилья увеличивается. Сейчас большая проблема снять хорошую квартиру в топовом районе, а найти виллу практически невозможно. В Дубай едет такой огромный поток людей, что на рынке аренды существует дефицит готового жилья.

Что это значит?

Спрос на недвижимость не раздувается искусственно. Владение собственностью в Дубае позволяет инвесторам получать стабильный и гарантированный доход от аренды.

Третий факт. Недвижимость приобретается за живые деньги

Около 70-80% инвесторов покупают недвижимость в Дубае за собственные средства, без привлечения ипотеки. Это отличает рынок ОАЭ от европейских стран и США, где количество ипотечных покупателей иногда выше 70%. В Дубае развиты беспроцентные долгосрочные рассрочки от застройщиков. Этот фактор усиливает экономику ОАЭ в целом.

При этом вряд ли ипотечные условия станут более мягкими. Наоборот, эта сфера жестко регулируется. Процентные ставки растут, спрос на ипотечные займы снижается, к тому же банки ОАЭ увеличивают список требований к заемщикам.

Что это значит?

Рынок недвижимости растет за счет реальных денег, а не раздувается вследствие закредитованности покупателей.

Четвертый факт. Государство серьезно регулирует рынок

Государство, а именно Департамент Земельных отношений Дубая (Dubai Land Department – DLD), контролирует все процессы на рынке недвижимости. Причем инициативы направлены на то, чтобы сделать рынок максимально прозрачным. Ощутить это может любой обыватель. Например, на www.dxbinteract.com легко промониторить стоимость аренды или продажи любой квартиры в Дубае - вводишь название жилого комплекса, номер квартиры и появляется сводка по объекту.

В приложении Dubai Rest размещаются транзакции в сфере недвижимости. Здесь ежедневно обновляется информация о количестве сделок с недвижимостью с указанием районов, застройщиков вплоть до названия жилых комплексов. Так каждый инвестор даже без участия брокера может самостоятельно перепроверить спрос на тот или иной район, либо объект.

С другой стороны, застройщики также серьезно регулируют рынок. В Дубае у каждой крупной строительной компании есть команда аналитиков, они просчитывают прибыльность проектов. И стройка начинается только в том случае, если прогнозируется спрос на данную локацию и концепцию.

Что это значит?

Регулирование сферы, с одной стороны, государством, с другой - застройщиками делает рынок более предсказуемым.

Так все-таки рост или падение?

Сейчас рынок Дубая не является спекулятивным, более того, постепенно схлынула волна инвесторов, которые ожидали космические прибыли на уровне 30-50% годовых. Рост рынка недвижимости Дубая в целом замедляется, как и замедляются все прочие мировые рынки. Тем не менее, именно в этот регион смещаются интересы состоятельных европейцев, азиатов и русских. Ведь в целом недвижимость в Дубае сегодня все еще дешевле своих аналогов в других развитых странах, а ее качество и инфраструктура такая, о которой можно только мечтать.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал: там мы недушно рассказываем об ОАЭ, инвестициях и объектах недвижимости для жизни или приятного пассивного дохода!