Новостройка vs вторички в Дубае: что выгоднее?

Что с ценой?

Если сравнивать стоимость новостройки и вторички в аналогичных районах Дубая, то обычно недвижимость от застройщика дешевле, чем готовые объекты. И чем раньше вступить в проект, тем привлекательнее цена. Однако не во всякие проекты стоит вкладывать, надеясь на рост. Важно анализировать перспективность локации. Близость к морю или деловому центру, комьюнити, виды из окна, уровень отделки, наличие бассейна и другие "фишки" — все это влияет на ликвидность актива в будущем.

Есть еще нюанс: скидки и льготы при покупке вторички не действуют. Продавцы редко идут на уступки, если объект ликвидный. В то время как на новое жилье застройщики часто объявляют дисконт до 20%. Спецпредложения нужно “ловить”, их количество лимитировано и ограничено по времени. Выгодные цены одновременно получают все брокеры, которые работают с данным объектом.

Что с оплатой?

За вторичку сразу нужно вносить полную стоимость, а это существенная сумма, другой вариант — брать ипотеку, что не так уж быстро. При покупке новостройки достаточно первоначального взноса от 5 до 10% от стоимости. В это время все остальные деньги остаются вашим активным капиталом, продолжают работать и генерировать прибыль.

Большая часть застройщиков не требуют дополнительных платежей до завершения строительства. Более того, у некоторых компаний есть программы, когда рассрочка действует и после окончания стройки. Например, в процессе возведения объекта поэтапно вносится сумма до 40-60%, а после сдачи выплачивается по 1% в течение 40 месяцев. Такие гибкие планы оплаты заменяют ипотеку. Причем все это время можно сдавать квартиру в аренду и получать доход.

Еще один нюанс: в случае со вторичкой расчеты происходят между физическими лицами, сейчас подобные схемы затруднены. Для оплаты новостройки есть несколько схем, в том числе можно расплатиться криптовалютой.

Что с рисками?

В Дубае безопасно покупать жилье на любой стадии строительства. Строительная сфера полностью регулируется государством, так что возможность задержки или заморозки проекта сведены к минимуму. RERA, орган по регулированию сектора недвижимости Дубая, учрежденный DLD, ввел для застройщиков множество правил. В частности, застройщик должен владеть 100% земли, на которой возводится проект. А еще предоставлять 10% эксплуатационную гарантию. Также девелоперы обязательно используют эскроу-счета, на которые а вносят 20% стоимости проекта.

Тем не менее, чтобы быть полностью уверенными, что проект будет завершен в срок, рекомендуем выбирать проверенных застройщиков, на счету которых много реализованных жилых комплексов. В их числе: Sobha, Ellington, Omniyat, Select Group, AHS.

Что с рентабельностью?

Рентабельность не может рассматриваться отдельно от инвестиционных целей и стратегии. Например, если для вас в приоритете “сдать недвижимость в аренду прямо завтра”, то тут оптимальный вариант — вторичка (но выбирайте правильный район, инфраструктуру, соседей).

Если вы думаете перепродать квартиру в краткосрочной перспективе (через несколько месяцев), ловите горячие лоты от застройщиков. Их зачастую раскупают еще до старта продаж, буквально в первые же минуты после открытия офиса застройщика. Здесь некогда раздумывать, нужно моментально вносить депозит. Максимальную выгоду в таких проектах можно поймать, как правило, перепродав квартиру перед получением ключей. А прибыль может составлять до 30%.

Если вы хотите сдавать недвижимость в аренду, то изучите опыт тех, кто уже обосновался в данном районе. Не лишним будет запросить у своего брокера срез ROI по вашей локации. Такие данные, в частности, есть на профессиональном ресурсе Property Monitor.

Что с инфраструктурой?

Дубай развивается стремительно, в том числе в плане инфраструктуры жилых комплексов и сервисов в них. Так что, несмотря на хорошее состояние вторичного жилья и относительно недавний год постройки, в таком жилье может не быть технологий, которые есть в строящихся ЖК. А еще обычно для новостроек выбирают более престижные районы, да и сами проекты располагают большим количеством удобств.

Кстати, не обязательно выбирать недвижимость в районах, которые на слуху, наоборот, важно находить жемчужины с хорошей перспективой, транспортной доступностью, сервисами. Сейчас многие крупные застройщики строят целые города в городе, продумывая комфорт до мелочей и запуская всю инфраструктуру одновременно со сдачей объекта. Не так уж давно и район вокруг Бурдж Халифы был бесконечной стройкой с грязью и шумом. Но те, кто поверил в этот проект на старте, получили от своих вложений сногсшибательную доходность.

Так что постарайтесь искать локации, где через-год-два жизнь забурлит, например, присмотритесь к новым островным проектам в Дубае Maritime City и Palm Jebel Ali.

Расчет доходности

А теперь попробуем рассчитать реальную выгоду для инвестора на примере конкретного объекта. Рассмотрим два примера:

Средняя стоимость: $215 000

Стоимость аренды в месяц: $975 000

Рентабельность вложений: 5,4%

Средняя стоимость: 1,4 млн долларов

Стоимость аренды в месяц: $5 700

Рентабельность вложений: 4,9%

Подписывайтесь на наш телеграм-канал: там мы рассказываем про инвестиции с умом, развеиваем популярные мифы, связанные с юридическими вопросами, каждую неделю публикуем от 3х горячих проектов... и шутим шутки.:)