Ажиотаж и спекулятивное инвестирование в Дубае. На что обратить внимание?

Построить в пустыне ультрасовременный мегаполис и заселить его людьми со всего мира? Еще пару десятилетии назад эта идея казалась абсурднои. И правда: трудно представить место на планете, менее подходящее для жизни по климатическим условиям, чем Дубаи. Везде пески и невероятная жара: летом температура превышает 45 градусов. Даже местные жители, если есть возможность, стараются на это время уехать из города. Тем не менее сегодня можно констатировать: проект «Дубаи» удался. Безопасныи и современныи мегаполис возведен, население за тридцать лет выросло более чем в шесть раз и на данный момент рынок недвижимости Дубая развивается также быстро, как и сам город.

Здесь не просто возводятся отдельные дома, а застраиваются огромные районы, ввиду чего в Дубае часто можно наблюдать ситуацию ажиотажа. Рынок горяч, покупателей много, и все они рассчитывают на высокую доходность, а главный инструмент создания ажиотажа вокруг новостроек это пресейлы.

На рынке недвижимости Дубая часто можно услышать такие термины как «пресейл» и «лонч». Разберемся подробнее:

*Лонч (от англ. launch) — запуск. В контексте недвижимости это официальный старт продаж нового проекта. На строительной площадке в этот момент обычно происходит обустройство котлована.

*Пресейл (от англ. pre-sale) — предварительная продажа или продажа до официального старта проекта (до лонча). На этом этапе можно только забронировать возможность купить квартиру, когда на территории, где будет вестись строительство, еще нет даже котлована.

Дубаиские застроищики стараются уже на раннеи стадии проекта продать большую часть квартир, а иногда и полностью распродать здание. Скидка при покупке на этой‌ стадии — 5-7 %. Девелоперы принимают заявки от покупателей, рассматривают их и распределяют объем квартир между инвесторами.

Вес заявок определяется по двум факторам.

Первый критерии — время подачи заявки: чем раньше, тем лучше. Поэтому, если у вас есть доверенный брокер, то важно чтобы он заранее знал об интересных пресеилах.

Второй критерий — объем: заявка на покупку этажа будет удовлетворена скорее, чем на отдельный юнит (квартиру). Продажа этажами позволяет застроищику не только быстро распродать весь дом, но и избавиться от малоликвидных вариантов. Сеичас в Дубае наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры, в то время как большие квартиры менее востребованы. Таким образом, торговля большими блоками помогает девелоперу упаковать непопулярныи товар вместе с наиболее ходовым.

Крупные компании делают пресейлы в виде лотереи на стадионах. Те, кому повезет, могут забронировать квартиру с большой‌ скидкой. Получая с помощью пресейлов «узкое горлышко» продаж, застройщики успешно создают ажиотаж вокруг новостроек. Присутствие на стадионе среди множества других потенциальных инвесторов создает эффект геи‌мификации: процесс покупки из скучного и рутинного превращается в игру, где каждый может почувствовать себя частью большого и интересного проекта, а не просто заплатить за квартиру.

Таким образом, местным застройщикам в Дубае удается создать ситуацию драйва и искусственного ажиотажа вокруг своих проектов. Иногда нет даже нормальных буклетов - всего пара картинок, но люди готовы вносить деньги. Шанс хорошо заработать за счет пресейла действует на потенциальных покупателей магнетически.

Но стоит ли поддаваться волне всеобщего ажиотажа?

Цена на пресейле часто ниже, чем стоимость апартамента после официального старта продаж. Вариант вложения средств в апартаменты или виллу pre-sale считается выгодным, поскольку в этом случае инвесторы имеют возможность хорошо заработать на перепродаже жилого объекта в самые короткие сроки.

Тем не менее, инвестор всегда должен помнить, что инвестировать необходимо с холодной головой, потому как далеко не любой проект, каким бы распиаренным он не был, имеет шансы стать успешным.

На что обратить внимание при выборе объекта?

1) Застройщик и популярность проекта.

Перед покупкой важно изучить репутацию застройщика и иметь представление о его предыдущих проектах. Также обращайте внимание на скорость продажи проектов застройщика - ваша недвижимость не сможет вырасти в цене, если большинство объектов будет числиться за застройщиком.

2) Будущая инфраструктура проекта.

Обязательно обращайте внимание на наличие планируемой инфраструктуры в районе. Школы, больницы, торговые центры, метро, поля для гольфа - все это также повышает стоимость недвижимости и чем ближе дата окончания строительства инфраструктуры, тем выше потенциальный‌ прирост капитала. При этом, рекомендуем рассматривать районы, которые находятся в ведении какого-то одного застройщика, строящего не одно здание или комплекс, а занимающегося развитием всей инфраструктуры (комьюнити). Поясним, если одну территорию застраивает не один застройщик, а сразу несколько компаний одновременно, то по итогу завершения строительства может возникнуть риск отсутствия единообразия в архитектуре, благоустройстве территории и качестве построек, что также может отразиться на будущей стоимости выбранной вами в этом районе недвижимости.

3) Лимитированность и эксклюзивность проекта и самих объектов.

Эксклюзивность сама по себе подразумевает ограниченное количество чего-либо, и чем меньше чего-то, на что есть спрос, тем оно дороже. Судить следует не только по застройщику, но и по проектам и даже по отдельным юнитам (квартирам). Например, если в проекте только одно здание расположено напротив лагуны и только 30% квартир в них с лучшим видом на лагуну, то именно эти квартиры и будут давать самый высокий прирост. Очень часто попадаются совершенно одинаковые квартиры, между которыми разница в 25%-50% в цене, а все потому что их окна выходят на лучшие виды и они расположены на определенных этажах. Или, например, в элитном здании есть всего 100 квартир, но только два пентхауса и одна пятикомнатная квартира будут считаться лимитированными и больше всего вырастут в цене.

Какие существуют при покупке pre-sale недвижимости?

- Риски задержки строительства проекта или риск того, что инфраструктура территории не будет развиваться в соответствии с составленным планом, что может повлечь за собой простой вложенных средств и отсутствие доступа к приобретенному жилью в ожидаемые сроки.

- Риски непредвиденных изменений проекта, ввиду изменений в местных законах или строительных нормах, влияющих на проект. Это может повлечь за собой изменения в планах или спецификациях объекта недвижимости.

- Риски, связанные с репутацией застройщика. Большинство пресейлов требуют предварительной оплаты или задатка, и в случае финансовых проблем у застройщика есть вероятность, что они могут не завершить проект и не вернуть вам деньги. Именно поэтому перед покупкой очень важно тщательно изучить репутацию застройщика и исследовать их предыдущие проекты, чтобы убедиться в их достоверности и надежности.

Стоит ли игра свеч?

Ответ на этот вопрос для каждого конкретного человека будет индивидуальным. В первую очередь вы должны понимать свои собственные цели, потребности и ожидания.

В Дубае есть стоящие проекты, на которых можно заработать, но их немного и зачастую найти такую розу среди огромного количества предложений может быть не так-то просто.

Часто, собираясь сделать подобную покупку, вы можете услышать от брокеров, что «времени на раздумья нет, принимать решение и действовать надо мгновенно» и это действительно может являться правдой, потому как наряду с раскрученными проектами, стоящие проекты в Дубае также раскупают за несколько дней, а некоторые за минуты. Но не смотря на это, решение о покупке недвижимости в Дубае должно быть основано на понимании ваших ожиданий, а также на тщательном изучении и анализе рынка, ваших финансовых возможностей и рисков, связанных с этим видом сделки. Это должно быть сделано перед покупкой либо с вашей стороны, либо со стороны брокера, к которому вы обратились и которому вы доверяете. И если по итогу проведенного анализа полученные цели, сроки и цифры будут совпадать с вашими интересами, то конечно попробовать стоит.

Если статья оказалась для вас полезной, подписывайтесь на наш телеграм канал, там вы найдете еще больше информации о недвижимости Дубая.