Как правильно выбрать, проверить и оценить надежность застройщика при покупке квартиры в новостройке

Каждый из нас мечтает о своем уголке, где будет уютно и безопасно. Однако при покупке квартиры в новостройке возникает множество вопросов. Как убедиться в честности и профессионализме застройщика? Как отсеять мошенников и совершить успешную сделку?

В данной статье мы расскажем, как проверить застройщика перед покупкой квартиры, где искать о нём информацию, какие есть способы проверки строительной компании, какие документы стоит запрашивать и какие вопросы задавать.

Сегодня Realty Guru в своей первой публикации поделится с вами некоторыми полезными советами.

Для получения полного представления о девелопере доступны различные источники, как в онлайн, так и в офлайн режиме. Рассмотрите возможность посещения офиса компании, осмотра объектов в процессе строительства или уже готовых домов. Беседа с проживающими там людьми может предоставить ценные сведения.

Кроме того, перед покупкой изучите официальный сайт застройщика, а также его присутствие и активность в социальных сетях и отзывы клиентов.

На веб-ресурсе девелопера в разделе «О нас» часто представлена информация о деятельности компании, ее основателях и партнерах, включая банки и подрядчиков. Надежные девелоперы обычно сотрудничают с ведущими банковскими учреждениями региона. Не пренебрегайте проверкой данных на сайте застройщика, сопоставляя их с информацией на ресурсах их партнеров.

Если на веб-сайте девелопера отсутствует информация о расположении объекта, актуальных стоимостях, планировках и других ключевых деталях, — это должно вызвать опасения.

Сайты, переполненные общими обещаниями и изображениями без конкретики, могут указывать на ненадежного застройщика. Надежные девелоперы предоставляют всю необходимую информацию: от проектной декларации до детальных характеристик жилья, включая материалы, этажность и площадь. Часто можно найти реальные фотографии и видеозаписи с места строительства.

Что касается того, где проверить надежность застройщика онлайн, существует ряд специальных сервисов, которые помогут вам в этом вопросе.

1. Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)

Одним из наиболее авторитетных источников информации при покупке новостройки является ресурс наш.дом.рф, где функционирует Единая информационная система жилищного строительства. Этот специализированный сайт-портал был создан в соответствии с законодательством о долевом строительстве и предлагает два ключевых реестра:

Единый реестр застройщиков позволяет проверить строительную компанию на надежность, поскольку он содержит информацию о компаниях, занимающихся строительством на условиях долевого участия.

Этот сервис предоставляет обширные данные о девелопере:

Особое внимание стоит уделить тому, что в реестре представлены только те строительные компании, которые успешно работают на рынке более 3-х лет.

При помощи сервиса вы также можете определить девелопера по конкретному адресу и уточнить сроки сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.

В Едином реестре проблемных объектов содержатся сведения о новостройках, сдача которых задерживается, а также о проектах, прерванных из-за финансовых трудностей строительной компании, в частности данные о долгах девелопера. Список сведений в реестре регулярно обновляется по решению Минстроя России.

2. Сервис ФНС

Здесь можно запросить выписку из ЕГРЮЛ. На этом ресурсе содержатся:

3. Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ)

Этот сервис позволит узнать надежность застройщика, исходя из выполнения сроков по объектам. Он также оценивает проекты с точки зрения комфортности проживания, включая класс жилья и инфраструктуру, и формирует рейтинги девелоперов на основании долевого строительства.

4. Электронное правосудие

На этом сайте можно узнать онлайн наличие судебных исков, связанных с застройщиком. Процессы с инвесторами часто являются показателем проблем в работе компании. Также можно пробить информацию о застройщике и возможном банкротстве девелопера. В этом вам поможет ресурс ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве).

5. Платформа ФССП

Здесь представлена информация о финансовых обязательствах девелопера и его основателей. Не лишним будет исследование данных региональных судов.

6. Отзывы и обсуждения

Для получения «живой» информации о деятельности застройщика рекомендуется изучить тематические форумы дольщиков, телеграм-каналы и статьи в профильных СМИ. Так вы точно сможете понять, хороший ли девелопер и можно ли ему доверять.

Пользуясь этими инструментами, вы сможете определить добросовестность застройщика и избежать рисков при покупке недвижимости на стадии строительства.

Для правильного выбора надежного застройщика и обеспечения своего спокойствия необходимо внимательное изучение ряда бумаг. Эти материалы можно запросить на официальном ресурсе компании или лично в отделе продаж.

Давайте разберем, какие именно нужно проверить документы застройщика:

1. Учредительную документацию:

Из этого пакета важно обратить внимание на соответствие персональных данных, совпадение фактического и юридического адресов, проверить устав компании, а также ознакомиться со списком учредителей и их роли в принятии решений.

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок

Правовой статус земельного надела, где возводится новостройка, играет ключевую роль. Существуют ситуации, когда готовый жилой комплекс долгое время не может быть введен в эксплуатацию из-за юридических трудностей с документами на земельный надел. По законодательству у застройщика должны быть документы: свидетельство о праве собственности на землю или договор купли-продажи участка, или же договор на долгосрочную аренду участка.

Если речь идет о долгосрочной аренде, важно гарантировать, что объект будет готов к моменту истечения срока аренды. Учитывайте, что реальный срок строительства часто превышает первоначальный план, иногда задержки достигают нескольких лет. Законодательно объект приобретает статус «долгостроя», если срок стройки превышает на три года начальные прогнозы. Поэтому для арендатора критично иметь запас во времени.

Кроме того, нужно проверить при покупке квартиры характеристики земельного надела, где возводится жилой комплекс: его точный адрес, площадь и кадастровый номер.

3. Финансовую отчетность компании

Эти данные покажут финансовую устойчивость девелопера. Внимательно изучите список проектов, реализованных компанией в последние годы и проверьте их соответствие информации на официальном сайте. Любые несоответствия в финансовом положении должны вызвать настороженность у будущего инвестора.

4. Лицензию на строительную деятельность

Нужно запросить у застройщика при покупке квартиры его лицензию на ведение строительных работ. При проверке этого документа основное внимание следует уделить его ключевым характеристикам: типу документа, его номеру, а также организации, выдавшей его, и дате выдачи. Эти документы должны быть действительными на момент возведения жилого дома.

5. Разрешение на строительство

Чтобы понять, что застройщик надежный, необходимо удостовериться в том, есть ли у застройщика разрешение на строительство на конкретный проект. Учитывая, что компания-учредитель может заниматься одновременной постройкой нескольких проектов, необходимо проверить, что разрешение действительно относится к выбранному вами дому. Также важно удостовериться в актуальности сроков действия данного разрешения.

6. Проектную декларацию

Обратите внимание на проектную декларацию, ведь именно она служит «визитной карточкой» строительного проекта. Этот документ становится общедоступным за несколько недель до старта продаж, позволяя каждому потенциальному покупателю ознакомиться с ним на официальной платформе застройщика. В ней вы найдете информацию о планируемом объекте, включая результаты Государственной экспертизы, которые подтверждают соответствие проекта всем строительным стандартам.

В декларации должны быть все основные сведения: от адреса и этапов стройки до характеристик квартир, общего имущества и целевого назначения нежилых помещений. Отдельное внимание стоит уделить предварительным срокам завершения стройки, финансовой стороне проекта, участвующим в строительстве компаниям и другим деталям. Не забывайте сравнивать содержание декларации с основной проектной документацией.

Проверив все эти документы, вы сможете узнать, аккредитован ли застройщик, и сделать обдуманный выбор, минимизировав при этом риски при покупке жилья у девелопера.

Помимо проверки всей документации застройщика, важно обратить свое внимание и на другие аспекты его деятельности, а именно:

При анализе нового девелопера можно столкнуться с той ситуацией, когда застройщик новый и строительная история отсутствует. Однако, стоит учитывать, что полностью новые игроки в строительном бизнесе — явление редкое, так как это довольно сложный и ответственный рынок. Для понимания прошлого и репутации компании, обратите внимание на ее руководство и основателей. Нередко новооснованная компания является частью большого бизнес-конгломерата, и анализировать следует всю группу в целом.

Можно заказать выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе egrul.nalog.ru, по ИНН или ОГРН интересующего вас застройщика. Этот документ предоставляет ценные сведения, включая информацию о главном руководителе, основателях и капитале компании. Дополнительные данные о генеральном директоре можно найти в сети, используя его ФИО. Что касается компаний-основателей, вы можете также заказать их выписку из ЕГРЮЛ и применить аналогичный анализ.

Далее удостоверьтесь, что выбранный застройщик внесен в Единый реестр девелоперов. Среди документов, которые должны быть представлены, следует искать:

Отсутствие хоть одного из вышеуказанных документов лишает строительную организацию права на заключение договоров долевого участия.

Застройщик с богатым опытом и долгой историей заслуживает доверия. Предпочтение стоит отдавать компаниям, которые успешно работают на рынке строительства более 5-ти лет. Однако, при оценке компании, важно не только учитывать ее «возраст», но и анализировать количество успешно реализованных проектов. Новая, но активная компания может иметь отличную репутацию, в то время как девелопер с десятилетним стажем может похвастаться лишь несколькими, возможно, даже спорными объектами.

Ключевым моментом при выборе застройщика также является анализ соблюдения сроков по предыдущим проектам. Небольшие задержки в 2–3 месяца могут быть, но регулярные и длительные задержки — тревожный знак. Оценивайте динамику строительных работ и причины возможных проволочек. Иногда причиной могут быть факторы, не зависящие от девелопера. Например, проблемы с поставками материалов со стороны подрядчика.

При покупке квартиры у застройщика важно быть максимально информированным и уверенным в своем выборе. Это крупная инвестиция, которая влияет на ваше будущее и благосостояние. Не стоит полагаться только на красочные брошюры и обещания менеджеров по продажам. Чтобы убедиться в правильности своего решения, задайте ряд ключевых вопросов, которые помогут оценить надежность застройщика, качество будущего жилья и потенциальные риски.

Вот список основных вопросов, которые стоит узнать у застройщика при покупке квартиры в новостройке:

Задавая эти вопросы, вы получите полное представление о предлагаемой квартире, условиях покупки и потенциальных рисках. Это поможет принять обдуманное решение и снизить вероятность неприятных сюрпризов в будущем.

Выбор надежного застройщика — это ответственный процесс, требующий тщательного исследования. Следуя советам от Realty Guru, вы сможете сделать обоснованный и правильный выбор, который принесет вам комфорт и уверенность в будущем.