90% недвижимости в Дубае — плохая инвестиция

Покупать недвижимость в Дубае выгодно, а пузыря на рынке нет и не предвидится. Но инвестиция даже, на первый взгляд, в привлекательные проекты может оказаться плохой. В этой статье я хочу поговорить о том, как правильно выбрать объект для вложения средств, какие факторы учесть и как найти хорошего риелтора.

Я живу в Дубае 10 лет, помогаю инвестировать в недвижимость в Эмиратах и сама являюсь инвестором. Один из самых распространенных вопросов, на который мне приходится отвечать: «Выгодно ли покупать квартиру в Дубае?»

Дубай обладает рядом преимуществ. Безопасность, грамотное управление страной, динамично развивающаяся экономика и поток экспатов, прибывающих в Эмираты и делающих население этой страны разнообразным, — вот главные особенности страны, на которые ориентируются инвесторы.

Второй немаловажный фактор — это отсутствие налогов. В Эмиратах вообще нет налогов на недвижимость для физических лиц, в том числе налога на доход с перепродажи, налога на доход от аренды, налога на унаследованную недвижимость. Вы покупаете жильё и владеете им хоть год, хоть десять лет — налоги вы не платите. Это серьёзный триггер для инвесторов из других стран, особенно таких, где высокие налоги или нестабильная экономическая ситуация. Эмираты, как никакая другая страна, идеально подходят на роль запасного аэродрома, когда в остальном мире что-то происходит.

По оценкам международных банков, рынок недвижимости Дубая недооценен, даже в текущем моменте, и ему есть куда расти. У него нет признаков классического пузыря, и всё благодаря грамотной политике государства, в том числе за счёт регулирования. Прямое доказательство того, что пространства для роста ещё предостаточно, — запуски классных проектов от надёжных застройщиков, на которых действительно можно заработать, распродаются как горячие пирожки, за считанные дни или недели. А это значит, что интерес есть, и спрос есть.

Но означает ли это, что любой проект будет рентабельным? Конечно же, нет. 90% покупок недвижимости в Дубае — плохая инвестиция, на которой можно не только не заработать, но и потерять деньги. Большинство людей, планирующих вложиться в недвижимость в Дубае, смотрят на неправильные факторы. Например, они идут за хайпом: все купили, и я куплю. Или ведутся на известный бренд: дом может сотрудничать с Cavalli или Elie Saab. Но это очень волатильные и нестабильные переменные. Сотрудничество с брендом может прекратиться, обслуживание здания может ухудшиться. Даже громкое имя застройщика не всегда является гарантией того, что инвестиция окажется прибыльной.

Возьмём, к примеру, крупнейшего застройщика в ОАЭ Emaar Properties, проекты которого сформировали облик Дубая: это и самая высокая в мире башня Burj Khalifa, и даунтаун, и Dubai Mall. Одно название Emaar звучит как синоним надёжности, однако это не значит, что можно с закрытыми глазами брать любые его проекты, особенно с инвестиционной точки зрения.

Один мой клиент вложился в проект Dubai Creek Harbour от Emaar – две квартиры с хорошими планировками и видом на лагуну. Казалось бы, привлекательный проект от проверенного застройщика. Инвестор рассчитывал быстро перепродать объект и заработать. Но вот подходит следующий платёж, а новый покупатель так и не нашёлся, а теперь клиенту приходится вкладывать свои деньги. В таком случае нужно либо снижать наценку, либо ждать и нести расходы.

При выборе объекта для инвестиции главное, на что нужно смотреть, это локация. Локация включает в себя не только место расположения объекта, наличие инфраструктуры, но и уникальность, лимитированность предложения в рамках локации.

Вернёмся к неудачной инвестиции в Dubai Creek Harbour. Квартиры, в которые вложился инвестор, находятся в небоскрёбах, которых в проекте множество — много одинаковых башен. Предложение безлимитно. Хотя лоты интересные, с видом на закат и воду, тот факт, что предложение подобных объектов велико, лишает их особой инвестиционной привлекательности.

Другой пример – район Expo City, микрогород внутри Дубая, где от любой одной точки до другой можно дойти за 15 минут. В районе есть вся инфраструктура: станции метро, молл, две школы, два госпиталя, несколько домов с квартирами, комьюнити с виллами и таунхаусами, рестораны – нет необходимости куда-то выезжать за его пределы. Другого такого места в Дубае нет, предложение лотов ограничено, а значит, на них всегда будет спрос и объекты будут ликвидны.

Важно учитывать, развитый это или только развивающийся район. Когда проект Dubai Hills только запустился, там не было ничего, и многие инвесторы съезжали с квартир через полгода-год, потому что инфраструктуры не было вообще – ни магазинов, ни аптек, жить было элементарно неудобно. За десять лет Dubai Hills превратился в развитый и очень востребованный район как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения аренды, главным стимулом для которого стало строительство Dubai Hills Mall. В случае с подобными проектами нужно понимать, готовы ли вы держать деньги в недвижимости продолжительное время и ждать. Если же вы покупаете с целью флипа, то выбирать объекты нужно ещё тщательнее.

Кроме того, стоит учитывать национальный облик района. Если вы берёте объект с целью аренды, то этот фактор может не иметь большого значения, но если ваша цель – это быстрая перепродажа, то у вас в голове должен быть чёткий портрет потенциального покупателя, на которого нужно ориентироваться.

Ещё одна особенность — это правовой статус. Если вы покупаете недвижимость на землях, которые называются freehold (территории, где разрешено покупать жильё иностранцам), то вы становитесь полноправным владельцем объекта навсегда. Есть также территории с правовым статусом leasehold (долгосрочная аренда на 99 лет). Некоторые инвесторы боятся ввязываться в такие проекты, но на самом деле в них нет ничего страшного.

Приведу личный пример, как я инвестировала в два таунхауса в комьюнити DIP, который имеет правовой статус leasehold. Я понимала, что это перспективный проект, на который будет спрос. У застройщика была акция: при полной оплате предоставлялась скидка 40%. Я заплатила за таунхаусы площадью 200 кв. м с 4-мя спальнями 1,1 млн дирхам. Сейчас застройщик продаёт оставшиеся лоты за 2,5 млн дирхам. То есть инвестиция уже принесла прибыль. Если сдавать эти объекты в аренду, то арендная доходность будет порядка 11-12% при средней доходности по Дубаю на уровне 5%.

Даже если человек давно живет в Дубае и, как ему кажется, неплохо разбирается в рынке, он всё равно может ошибиться. А если вы новичок в инвестировании в недвижимости, то тогда вам тем более нужен спутник, то есть риелтор. Выбор риелтора — это задача со звёздочкой. Во-первых, человек должен быть вам симпатичен, вам надо быть с риелтором на одной волне. Во-вторых, риелтор должен давно жить в Дубае, минимум 5, а лучше 10 лет, и хорошо ориентироваться на рынке, причем не только как продавец, но и как потребитель. То есть он пожил в разных районах и в домах от разных застройщиков, ходит в местные клиники, водит детей в школу, ездит на общественном транспорте и знаком с обслуживанием управляющих компаний. Он испытал все прелести жизни в разных локациях и может честно об этом рассказать. Это будет самая ценная информация, о которой вы никогда не прочитаете в брошюрах.

Например, я очень долго искала в Дубае школу для своих детей, которая работала бы с 9:00, и наконец такая школа открылась. Теперь я могу с утра собраться без спешки, завезти детей на учебу и поехать в офис. Вот такие нюансы — где есть подходящие школы, клиники, где гигантские пробки — важно знать риелтору, чтобы он мог подобрать максимально удобное предложение для жизни или привлекательное предложение для инвестиций. Большим плюсом будет, если сам риелтор является инвестором, который что-то выгодно купил и, самое главное, выгодно продал.

Я и мои коллеги из агентства Emirabiz обладаем большим опытом на рынке недвижимости Дубая — как с позиции инвестора, так и жителя, хорошо знакомого с разными аспектами города и эмирата, — и готовы помочь с выбором недвижимости и ответить на любые вопросы.