Кейс: как я бизнес-центр класса А "Президент" спасал
Объект: Бизнес-центр класса А "Президент", г.Екатеринбург
Годы реализации: 2008-2013 г.г.
Общая площадь: 34 800 кв.м.
Проблема на старте:
Здание нового бизнес-центра долго стояло недостроенным и совсем не украшало набережную городского пруда в Екатеринбурге.
На первом этапе нужно было решить - достраивать его или совсем заморозить стройку? Начался кризисный 2008 год и переоценка ценностей у девелоперов:). Перспективы для них выглядели совсем непонятными.
Я работал Управляющим активами. Это правая рука генерального директора в частях "Маркетинг", "Финансы" и "Управление юридическими лицами и проектами", с соответствующими подразделениями в подчинении. Цель - доход с кв.м. портфеля активов коммерческой недвижимости (БЦ, ТЦ, пул встроенных помещений в различных ЖК). Активы можно покупать, продавать, менять, создавать новые.
Что делал?
1. Стандартные инвестиционно-экономические расчеты со сравнением вариантов: заморозить, достроить в эконом-варианте, достроить в варианте класса А.
Расчетные модели строились в Project Expert, Альт-Инвест и в Excel))
На основании моих расчетов инвесторами было принято решение "Достраивать". На долгосрочной перспективе достройка БЦ обходилась дешевле, чем заморозка стройки, и приносила доход. Плюс - готовый актив потом можно продать и дополнительно заработать.
Основой для моделирования стали результаты ранее проведенного мной маркетингового исследования
2. Маркетинговые исследования.
Классика жанра, здесь нового ничего не придумаешь. Анализ конкурентов. смежных сегментов и т.п. Нужно знать все и про всех. Про мои принципы проведения маркетинговых исследований можно почитать здесь.
Мое кредо - это прогнозирование, уметь мыслить будущим. Поэтому половина в отчете по итогам исследования - это про будущие сценарии и как себя вести в них.
3. Корректировка бизнес-плана проекта.
Основная корректировка касалась будущей доходной части.
Бизнес-план опирался на отчеты именитых зарубежных и московских консалтинговых компаний, которые тогда в один голос твердили: "Ставка аренды будет 2700-3200 руб./кв.м. в мес., а арендовать офисы по 1000 кв.м. будут крупные зарубежные и московские компании". Прагматичный маркетолог в моей голове говорил, что ставки будут по 1700 р./кв.м., а большие офисы в столице региона именитым компаниям не нужны, максимум - под представительства". Так впоследствии и случилось. Жалко денег, заплаченных этим консультантам.
Получал в ответ от инвесторов и банков исписанные большими вопросами листы бумаг. "Как так, такого не может быть?". Постепенно снижал их градус, их девелоперские амбиции. У меня родилось даже определение типажа - "Амбицелы". Ну это про тех, у кого амбиции зашкаливают, ничем не подтверждаясь:)
В итоге - реалистичный бизнес-план, который можно уже реализовывать.
4. Создание Продукта.
В народ быстро и неконтролируемо ушел придуманный мной нэйминг будущего объекта - "Президент". Как раз тогда в Екатеринбурге готовились к нашествию президентов на саммит стран ШОС.
Работал экспертом в составе региональной комиссии по созданию классификации бизнес-центров. Выделяли важные параметры, определяли, каким критериям класса А будет соответствовать "Президент", в чем он задаст недосягаемую планку для других объектов.
Распечатывал поэтажные планы, где ранее были спроектированы оупен-спейсы (открытые пространства) по 1000 кв.м. на этаже (видимо, под те самые мифические офисы западных компаний). Рисовал новую сетку помещений по 50-100-200 кв.м., ликвидные планировки.
Интерьеры бизнес-центра сделали в стиле арт-деко.
После сдачи объекта в эксплуатацию снова активно включился как Продуктолог: оптимизация помещений, последние штрихи в создание дополнительной Ценности объекта в глазах арендаторов ("чтобы он выглядел дороже, чем есть на самом деле"). Доработка интерьеров, набора сервисных услуг.
Отмечу, что о Продуктах тогда жилые застройщики еще даже не задумывались, продуктологов еще не было. Мы первыми проходили этот путь на создании первых высококлассных объектов коммерческой недвижимости. Сейчас этот опыт легко применим и на жилых объектах.
5. Финансы
Отдельный блок - работа над финансированием проекта. На дворе - кризис 2008-2009 г.г. Кредиты нужно возвращать, а объект еще строится. Продавал часть неликвидных активов (вплоть до каких-то квартир и гаражей), а свободные средства от продажи направлял на стройку.
После ввода в эксплуатацию - оптимизация эксплуатационных затрат, поиски экономии, борьба с затратами на энергоресурсы/повышение энергоэффективности, снижение кадастровой стоимости объекта (чтобы налогов меньше платить).
Подводя итоги:
Объект был выведен из замороженного состояния, были определены его будущие параметры, а после завершения строительства были внесены дополнительные штрихи в наращивание его Ценности, воспринимаемой дополнительной стоимости. Ну а Гордость от владения - для инвесторов и собственников!
Интересно было и потом: я вручал Премии рынка недвижимости данному объекту уже извне, работая на другом проекте :)
2012 - Лауреат ежегодной премии рынка недвижимости Екатеринбурга «Этажи» в номинации «Офисная недвижимость»
2013 - Финалист российской премии REX Awards-2013 в номинации «Коммерческая недвижимость»
2013 - Финалист всероссийского этапа международного конкурса FIABCI Prixd’ExcellenceAwards
2013 - Финалист премии имени В.Н.Татищева и Г.В. де Геннина «За заслуги в области архитектуры и строительства» Администрации г.Екатеринбурга
2014 - Лауреат российской премии CRE St.Petersburg&FederalAwards 2014 в номинации «Офисная недвижимость: бизнес-центр класса А»
2014 - Финалист IV Премии рынка недвижимости «Этажи»в номинации «Энергоэффективность»
2015 - Обладатель золотого сертификата GreenZoom
2015 - Победитель всероссийского конкурса по экологическому девелопменту и энергоэффективностиGreen Awards-2015
2016 - Обладатель знака «Лауреат 100 лучших»
Алексей Коноплев
CEO