Что будет на рынке жилой недвижимости в ближайшее время?

Уже вышли все возможные рейтинги, аналитики прошлого года и прогнозы будущего. Девелоперы отгуляли роскошные новогодние корпоративы. Умный эксперт что делает в этом случае? Правильно, обобщает и переводит все это в практичное русло и возможные сценарии действий.

Подкрученные финслужбами государства гайки начинают давать/дадут эффект через полгода на инерционном клановом рынке строительства массового жилья. Это было очевидно еще осенью прошлого года. Первые 2 месяца продаж у девелоперов массового жилья в этом году уже прошли довольно кисло, настроения в отделах продаж уже другие.

Ближайшие очевидности:

1. Жилье - давно непривлекательный инвестиционный актив. Его доходность в разы ниже уровня инфляции и давно падает.

2. Основной фактор роста продаж МКД в последнее время - не маркетинг, реклама и работа отделов продаж, а господдержка ипотечников. В России 80-83% первичной недвижимости приобретается по ипотечным программам, 80% внутри этой доли — с господдержкой! Остальные 17-20% квартир покупают либо за наличные, либо с помощью других инструментов (трейд-ин, рассрочка). Этот ресурс объективно заканчивается. И закончится, распавшись на отдельные целевые и более локальные инструменты (поддержка отдельных регионов и сегментов покупателей по принципу "наименее развитые рынки поддерживаются в большей степени, а максимально развитые — в меньшей").

3. Раньше была рыночная сезонность в продажах жилья, сейчас ее нет. Продажи зависят от внешних факторов (см. диаграмму ниже).

4. Весной 2024 г. начнутся некие движения на первичном и вторично рынках: продавцы начнут потихоньку "тестировать" сниженные уровни цен. Охлаждение спроса - будет.

5. Доля жилья эконом-класса с маленькой площадью и высокой плотностью будет расти и дальше.

6. Основные парадигмы создания новых ЖК - те же: 1. Для жилья сегмента эконом-класса - важна решимость и готовность начать проект. Физика 2. Для комфорт-класса - важна идея и легенда, чтобы продать то, что является в физике экономом. Идея. 3. Для бизнес-класса - не важны решимость и идея. Важна - реализация, того, что задумал. Делание.

7. Раньше росту продаж у девелоперов способствовало развитие отношений с риэлторами. Сейчас это уже не так, и надо искать новые способы.

8. Все больше будет появляться новичков-застройщиков - более гибких и адаптивных.

9. Роль продуктологов в их классическом понимании будет постепенно снижаться. Нужна будут новые продуктологи. Какие? Об этом немного позже. Больше про унификацию, стандартизацию, ликвидность + совсем уж оригинальные ходы.

10. Снова начнет расти спрос на услуги консультантов, которые реально помогают в кризисных ситуациях и находят нестандартные ходы именно на падающих рынках, прогнозируют сценарии будущего. В "хорошие" времена они девелоперам не нужны))

Алексей Коноплев, Делайновое.рф