Кейс: "Квартал художников". Первые встроенные коммерческие помещения в ЖК, созданные по концепции!
Объект: Жилой комплекс "Квартал художников" (г.Екатеринбург, ул.Щорса, 109). Класс - комфорт.
Дата ввода в эксплуатацию: 2016 г.
Период разработки концепции и проектирования: 2008-2009 г.г.
Девелопер: "Наш дом" (сейчас - "НКС").
Чем интересен данный кейс?
Данный проект, по сути, стал одним из первых проектов, на котором я начал становиться экспертом в области создания ликвидных коммерческих помещений/объектов в составе ЖК и КОТ (районов комплексного освоения территории).
Я работал Управляющим активами в компании "RED", проводил исследования и разрабатывал концепции новых объектов коммерческой недвижимости. Партнер компании RED - "Наш дом" - строил жилые комплексы и обратился к нам за помощью в создании высококлассной коммерческой недвижимости в составе ЖК.
Встроенные коммерческие помещения в ЖК "Квартал художников" стали первыми объектами в городе, которые были созданы по концепции (как и разнообразные ТРЦ, бизнес-центры). До сих пор они являются ликвидными объектами и могут являться примером для прочих девелоперов.
Результат:
Торговая галерея бутиков в новом жилом доме.
Особенность проекта заключается в том, что специалистами управляющей компании RED концепция торговой галереи была разработана на этапе проектирования объекта.
Это позволило обеспечить синергетический эффект:
1. Был увеличен спрос и скорость реализации квартир в доме и застройщик выполнил обещание по реализации инфраструктуры,
2. Собственник помещений торговой галереи получил устойчивый денежный поток (в среднем, на 40% выше чем в среднем по рынку),
3. Жильцы получили качественную инфраструктуру и привлекательный внешний вид дома, что увеличивает ценность квартир в данном доме.
Торговая галерея ЖК «Квартал художников» - номинант Премии Arendator Awards 2020! Объект боролся за звание лучшего в номинации «Лучший проект-концепция street-retail в ЖК»
Что и как было сделано?
На первом этапе была получена текущая проектная документация.
ЖК и встроенные коммерческие помещения в проекте выглядели так:
Помещения были большими, располагались на разных уровнях, прорезались насквозь сеткой колонн неправильной формы. Была проведена оценка планировочных и прочих проектных решений, внесены предложения по их корректировке.
Основные принципы создания Концепции будущего объекта:
1. Наращивание будущей Ценности как самих коммерческих помещений на первых этажах, так и строящегося жилья.
2. Функциональная полезность помещений для будущих жителей ЖК и окружения.
3. Эффективное зонирование и распределение будущих арендаторов.
4. Ликвидность помещений на длительном горизонте планирования и владения (до 30 лет!).
5. "Продуктовый" подход к созданию недвижимости (тогда еще об этом никто не говорил и продуктологов не было и в помине!).
Основные рекомендации для данного проекта:
- Убраны "лишние" площади + площади на 2-м (неликвидном) этаже.
- Уменьшена нарезка помещений (будущих арендуемых блоков) с 250-300 кв.м. до ликвидных 120-150 кв.м.
- Внесена возможность объединения изолированных арендуемых блоков (если арендатор решит расширяться в будущем).
- Максимально открытая планировка помещений (с отсутствием внутренних простенков и перегородок).
- Шаг колонн – не менее 5,0х3,4м. (в зоне торговых залов и предполагаемых основных рабочих пространств).
- Рекомендуемый тип колонн – квадратного сечения.
- Высота первого этажа – не менее 3,3 м. (в чистоте).
- Максимальный размер одного арендуемого блока – до 180 кв.м.
- Витринное остекление «в пол».
- Остекление помещений первого этажа со двора жилого комплекса.
- Отдельный вход в каждый изолированный блок, предполагаемый к сдаче в аренду.
- Выступающий за линию фасада жилого комплекса фасад встроенных помещений.
- «Утопленные» в фасад входные группы жилого комплекса.
- Возможность установки приточно-вытяжной системы вентиляции.
- Доля вспомогательных помещений и мест общего пользования в каждом арендуемом блоке не должна превышать 30%.
- Обеспеченность парковочными местами – 1 м/место на 72 кв.м. арендуемой коммерческой площади (неплохой показатель).
Реализация данных дополнительных требований обеспечила более высокий спрос на встроенные помещения со стороны клиентов, способствовала более быстрому сроку окупаемости проекта.
Были и дополнительные детали:
- Парковки располагались выше уровня фасадов коммерческой части, что является недостатком (ухудшает видимость коммерческой части).
- Запроектированные тротуары не обеспечивали сквозного и быстрого доступа с перекрестков к встроенным коммерческим помещениям. Основная задача пешеходных тротуаров – направить пешеходные потоки от остановок общественного транспорта, увеличить пешеходную доступность объектов коммерческой инфраструктуры.
Построенный объект:
Сформирована торговая галерея, состоящая из универсальных и ликвидных помещений.
Единый бренд-бук по фасадам для арендаторов, символьные знаки полезных функций (поесть-купить и т.п.), лого девелопера-управляющей компании и т.п.:
Итоговое планировочное решение - помещения удобные и ликвидные:
"Внутренности":
"Квартал художников" в Екатеринбурге - за него не стыдно!
На этом проекте мы разработали стандарты ликвидных встроенно-пристроенных коммерческих помещений в жилых районах, матрицы форматов и расположения потенциальных бизнесов в зависимости от объема ЖК и жилого района, которые являются нашей интеллектуальной собственностью.
Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости! Наращиваем ценность ЖК на основе 17 -летнего опыта разработки концепций коммерческой недвижимости в разных регионах России.