Застройщик откладывает сдачу дома. Как получить неустойку?

Наш читатель Сергей приобрел апартаменты в N'ice Loft в прошлом году, а вчера получил письмо от застройщика с доп. соглашением о переносе ввода дома в эксплуатацию на полгода.

Так выглядит доп. соглашение

Узнали у юриста Анны Петровской план действий в такой ситуации:

1. Если участник долевого строительства не согласен на изменение сроков, он не обязан подписывать доп. соглашение. Если он его подпишет, то не сможет взыскать неустойку до даты, указанной в нем.

2. Такое письмо дает право дольщику отказаться от договора и потребовать свои деньги обратно. Это если хочется вытащить свои деньги и, например, переложиться в другой объект. Не наш случай.

3. В нашей истории лучше подождать и получить неустойку за весь период (начиная с даты передачи квартиры, указанной в договоре). Для этого пока ничего не нужно делать, просто проигнорировать письмо и ждать срока по ДДУ.

🟢 Но точно не нужно подписывать такие дополнительные соглашения. Это наше право, а не обязанность. Подпись в таком документе освободит застройщика от ответственности за просрочку в передаче квартиры.

🟢 О самой неустойке можно написать застройщику уже в первый день просрочки в передаче квартиры (в данном кейсе ее пока что нет).

🟢 Претензию можно направить как до подписания передаточного акта (в том числе есть право потребовать неустойку по дату фактического подписания акта), так и после, подсчитав все суммы, которые он вам должен.

Анна подтверждает, что это популярный кейс: застройщики почти всегда предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение, чтобы снизить свои убытки. Поэтому расскажем, как получить неустойку за просрочку.

Сначала прочитайте ДДУ и проверьте:

1. Полную стоимость квартиры по договору. На эту сумму будет начисляться неустойка.

🟢 Если вы стали дольщиком по переуступке, то смотрите стоимость квартиры по первоначальному договору, а сумму, которую заплатили лично вы.

Например, если ваш предшественник оплатил застройщику 10 млн. рублей, а спустя полгода уступил вам право требования по ДДУ за 11 млн. рублей, базой для начисления неустойки будет считаться цена квартиры, указанная в первоначальном договоре.

2. Срок передачи квартиры вам по акту.Речь не о сроке ввода дома в эксплуатацию, а именно о сроке передаче ключей от квартиры лично вам.

🟢 Это может быть конкретная дата, например, 31.03.2024 г. Или период, например, «не позднее окончания второго квартала 2024 г.» либо «в течение 181 дня после такого-то события». В последнем случае нужно рассчитать эту дату самостоятельно.

Определите период начисления неустойки:

☝ Если квартира уже передана вам по акту: считайте количество дней с первого дня просрочки по дату подписания передаточного акта (включая день подписания акта).

✌ Квартира еще не передана: посчитайте количество дней с первого дня просрочки по дату подписания вами претензии в адрес застройщика (также включительно).

🟢 Обязательно учитывайте мораторий, который действовал в РФ с 29.03.2022 г. по 01.07.2023 г. Если просрочка застройщика выпала на этот период — его в расчет не включайте.

Например, если застройщик должен был передать вам квартиру еще 31 марта 2023 г., а реально передал ее 31 октября 2023 г., то неустойку можно начислить только за время со 2 июля по 31 октября 2023 г. С 1 апреля по 1 июля 2023 г. неустойка применяться не может.

🟢 Определите ставку для расчета неустойки:

На сайте ЦБ найдите показатель ключевой ставки по состоянию на последний день срока передачи вам квартиры.

Это важно: не на момент реального подписания акта, а на последний день срока, когда застройщик должен был подписать его с вами согласно договору.

Например, срок передачи вам квартиры по ДДУ 31.10.2023 г. На тот момент ключевая ставка составляла 13 % годовых. А передаточный акт вы подписали 31.01.2024 г., при ключевой ставке 16 % годовых. Неустойку рассчитывайте по ставке 13 % годовых — именно она действовала на дату, указанную в ДДУ.

Пример расчета смотрите на иллюстрациях.

В претензии в адрес застройщика нужно указать:

1. Ссылку на договор и на главные события, которые с ним связаны.

Например, за при просрочке в передаче квартиры:

● Заключен такой-то договор (№, дата, зарегистрирован тогда-то).

● Квартира стоила столько-то.

● Срок передачи ключей был такой-то.

● Срок вышел, квартиру вовремя не передали.

2. Ваши четкие требования, срок их исполнения.

Подробно обосновывать, как в иске, со ссылками на все законы и судебную практику, не нужно, говорит Анна. Достаточно просто написать, например, так:

«Предлагаю не позднее 10 дней с момента получения вами настоящей претензии выплатить мне неустойку за период с... по... в размере...».

Если претензию направляете до подписания передаточного акта, требуйте также выплатить неустойку за последующий период в таком-то размере по дату подписания передаточного акта. Пример:

«Предлагаю не позднее 10 дней с момента получения вами настоящей претензии выплатить мне неустойку: За период с 10.01.2024 г. по 28.02.2024 г. - в размере ... ;

За период с 29.02.2024 г. и по дату подписания передаточного акта - в размере ... в день».

3. Расчёт неустойки или процентов.

Пишите ставку, сумму в период с... по... (обе даты включительно), а также общую сумму на дату подписания претензии.

4. Ваши банковские реквизиты: куда отправить деньги.

Многие об этой детали забывают, требуя просто заплатить. Застройщик потом так и скажет: и рад был бы отдать, но некуда! Так что скопируйте свои реквизиты в из приложения банка.

5. Ваши контакты: адрес, телефон, электронная почта.

Укажите также, что если требование не будет исполнено в установленный срок, вы пойдёте в суд.

При этом обидчику придётся возместить вам судебные расходы. Упомяните также о моральном вреде и штрафе за неисполнение ваших требований в добровольном порядке.

Самый верный способ отправить претензию так, чтобы через пару месяцев в суде не услышать «а мы это не получали»:

🟢Ценное письмо с описью в адрес застройщика.

Направьте претензию по адресу в договоре, плюс по адресу в ЕГРЮЛ (nalog.ru) и все другие адреса, которые у вас есть.

На почте вам дают чек с номером РПО (регистрируемое почтовое отправление), сохраните его. По этому коду вы можете на сайте Почты России отследить доставку письма в почтовое отделение должника и его физическое вручение адресату.

😒 На практике застройщики крайне редко добровольно платят что-либо дольщикам. Если только вы заключите с ними соглашение о досудебном урегулировании, по которому добровольно откажетесь от львиной доли причитающейся вам неустойки. И то бывают случаи, когда даже эти крохи застройщик добровольно не платит.

Суд — самый эффективный вариант получения неустойки, говорит Анна. Что важно учитывать при принятии решения, идти ли судиться или не тратить свои время и нервы:

Риски:

● Судебный процесс от подачи иска до реального исполнения — это минимум 4 месяца, но он может длиться и год.

● Неустойку могут серьезно снизить (на 30 - 50 % от заявленной вами суммы).

● Большинство столичных судов перегружены. Чтобы добиться назначения первого заседания, выдачи исполнительного листа, в них нужно будет ездить (не один раз).

Выгоды:

● Если вы направляли застройщику претензию, которую он проигнорировал или на которую ответил отказом, в вашу пользу должны дополнительно взыскать штраф — 50% от суммы неустойки, которую судья взыщет в вашу пользу.

Например, присудив вам неустойку 100 000 рублей, судья дополнительно в решении обяжет застройщика уплатить вам еще 50 000 рублей в виде штрафа за неурегулирование спора в досудебном порядке.

● Есть возможность взыскать дополнительно моральный вред (от 3 000 рублей до 50 000 рублей).

● Вы можете сами выбрать суд, который вам удобнее.

От этого письма никто не застрахован, поэтому пересылайте статью друзьям — пусть все знают, как получить свою законную неустойку. И, конечно же, подписывайтесь на "Деньги из бетона" https://t.me/+P5aN4ALX6Lg3NTU6.