Что такое эскроу-счет и зачем он нужен?

Эскроу-счет — это банковский счет, который позволяет безопасно производить расчет между покупателем квартиры и застройщиком. Обычно он используется при покупке недвижимости на этапе строительства. Но его можно применять и для приобретения новостройки на вторичном рынке, а также для ИЖС.

Покупатель самостоятельно переводит средства на эскроу-счет, используя ипотеку или личные сбережения. Во время строительства застройщик и покупатель не имеют доступа к деньгам, а банк выступает гарантом сделки. Средства замораживаются до завершения строительства и сдачи квартиры, тем самым защищая интересы всех сторон. Только после ввода объекта в эксплуатацию банк переводит средства застройщику, а покупатель получает ключи от квартиры.

➕ Плюсы эскроу-счета:

• Гарантирует получение жилья или возврат денег.
• Открытие счета для покупателя бесплатно.
• Даже если у покупателя есть долги по налогам или штрафам, счет не арестуют.

➖ Минусы эскроу-счета:

• Если банк обанкротится, то средства вернут за счет агентства по страхованию вкладов (АСВ). Но компенсируют не более 10 млн рублей.

• Если девелопер не выполнит обязательства, то возвращенных средств не хватит на покупку такой же недвижимости. Поскольку за это время строительства стоимость жилья увеличится.

• Если девелопер нарушил условия договора, деньги вернутся только с эскроу-счета. А проценты, уплаченные банку за время строительства (если была оформлена ипотека), никто не вернет. За два года постройки дома эта сумма может составить около 20% от стоимости объекта.

• Средства на эскроу-счету заблокированы. Их можно вернуть только в нескольких ситуациях:

— Девелопер изменил сроки сдачи объекта, а покупатель с ними не согласен.
— Застройщика признали банкротом, или его юрлицо закрылось.
— При расторжении договора участия в долевом строительстве.

1. Девелопер и покупатель заключают договор долевого участия (ДДУ). Согласно ему застройщик должен построить квартиру, а покупатель — оплатить ее.

2. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании эскроу-счета. Банк гарантирует, что деньги будут переведены только после сдачи квартиры в эксплуатацию.

3. Покупатель открывает эскроу-счет в банке и вносит нужную сумму. Сразу после банк блокирует деньги на счете.

4. Когда девелопер завершает строительство и вводит дом в эксплуатацию, банк перечисляет ему деньги. А покупатель получает ключи от новой квартиры и регистрацию права собственности на недвижимость в Росреестре.

Важно: эскроу-счет будет открыт в банке, который финансирует проект застройки. Его выбирает сам девелопер. При этом оформить ипотеку покупатель может в другом банке.

Эскроу-счета ввели только в 2019 году. До этого желающие купить квартиру в еще не построенном доме отдавали свои средства напрямую застройщикам. Между ними также заключался ДДУ, однако без гаранта в виде банка. Нередко такие объекты становились долгостроями из-за нехватки средств или добросовестности у девелоперов.

После введение эскроу-счетов число долгостроев сократилось с 842 проблемных домов до 200.

🔊 Подпишитесь на наш телеграм-канал, чтобы знать, как безопасно и выгодно покупать жилье для себя и инвестиций. Там мы делимся лайфхаками и актуальными новостями рынка недвижимости.