Как проходит сделка на готовое жилье в Дубае?

Расскажем в деталях, как проходят сделки на вторичке в Дубае. В статье будут технические термины, но мы попробуем объяснить весь процесс простым языком.

Брокер в Дубае — важный элемент сделки. Как профессиональный участник рынка он имеет доступ к созданию смарт-контрактов в специальной системе Trakheesi, созданной Dubai Land Department — сокращенно DLD.

DLD — Земельный департамент Дубая, который отвечает за все операции с недвижимостью.

При покупке квартиры на вторичке существует три типа контрактов: A, B и F.

Contract A — соглашение между собственником квартиры и брокером. Туда подтягиваются все данные по квартире и реквизиты продавца, которые потом используются брокером для создания финального договора купли-продажи. В нём же прописывается вознаграждение за сделку и ожидаемая цена продажи. На одну квартиру собственник может подписать не больше трёх контрактов A.

Contract B — соглашение между брокером и покупателем. Обычно его делают, когда объект уже выбран, поэтому в контракт вносят данные по квартире, стоимость объекта и размер комиссии брокера со стороны покупателя.

Когда брокер создаёт контракт в системе, вам на телефон приходит смс со ссылкой, а следом и второе сообщение с кодом для подписи. Вводите код в поле — смарт-контракт подписан.

Если в сделке существуют контракты A и B, то брокер продавца может соединить их в системе и создать основной договор, который называется Contract F или MOU — Мemorandum of understandingч На русский это переводится как «соглашение о взаимопонимании».

Обеим сторонам сделки приходят смс со ссылкой и кодом — всё, документы подписаны.

В MOU будут указаны данные квартиры, цена, реквизиты сторон и другие существенные условия сделки, например, наличие договоров аренды и необходимость выселения арендаторов до сделки, остаётся ли в квартире мебель и прочие детали.

При подписании MOU покупатель передаёт агентству выписанный на имя продавца чек с депозитом на 10% стоимости квартиры. Чек хранится в агентстве и возвращается покупателю в момент заключения сделки в трасти-офисе, так в Дубае называют нотариальные конторы, в которых проходит регистрация сделки.

По умолчанию MOU заключается на два месяца. На время действия договора квартира блокируется в системе DLD, так что собственник не может провести сделку с кем-то другим.

Если продавец решает разорвать контракт в одностороннем порядке, то он возвращает покупателю депозит в двойном размере, если покупатель разрывает контракт — он теряет свои 10%. В таком случае владельцу квартиры нужно открыть в DLD кейс, и после получения решения, пойти и обналичить чек.

Про чеки и чековые книжки, такие понятные американцам, но непривычные для российской ментальности, мы напишем отдельную заметку, а пока вернёмся к нашей сделке.

Когда контракт F подписан, собственник заказывает в своей управляющей компании NOC — No Objection Certificate, что переводится как «сертификат об отсутствии возражений».

Этим документом подтверждают, что на квартире нет каких-то задолженностей перед застройщиком и долгов перед управляющей компанией за эксплуатацию здания (сервис чардж).

Обычно «управляшки» для получения NOC просят продавца заплатить сервис чардж за полгода вперёд. При сделке покупатель возвращает эту сумму продавцу. Обычно просто передаёт наличкой.

Можно заказать NOC на свои квартиры через приложение Dubai Rest — это гигантский мульти-апп от DLD, где видно все зарегистрированные на вас объекты недвижимости.

Такая услуга в приложении называется eNOC. Получение одобрения от девелопера занимает обычно от 3 до 10 дней. У самых медленных — 2 недели. После этого брокер назначает дату сделки в трасти офисе.

В назначенное время продавец и покупатель со своими брокерами приходят в трасти. Это уютные нотариальные офисы с мягкими зонами, водичкой и кофе. Рядом с офисом Whitewill работает два больших трасти.

Нотариусу передают чек от покупателя на оплату квартиры, а также чек на 4% за регистрацию сделки в DLD. Ежегодных налогов на недвижимость в Дубае нет, только этот разовый платеж.

Если сделка проходит наличными, то продавец даёт расписку в получении денег.

Кстати, услуги трасти офиса по проведению сделки стоят 4200 дирхам.

Если оба покупателя резиденты Эмиратов, то нотариус просто берет ваши карточки ID, вставляет в сканер и просит приложить к сканеру палец правой руки. Всё — сделка заключена.

Обычно после этого нотариус просит подождать 10-15 минут и стороны идут пить кофе в Старбакс, пока всем не придут смс с DLD о том, что регистрация успешна.

После получения смс, продавец передает покупателю ключи и забирает у нотариуса свой чек, деньги с которого можно перевести на свой счёт в любом банкомате.

У покупателя на почте в этот момент уже будет лежать Title deed — так в Дубае называют свидетельство на право собственности.

Ни одной физической подписи, ни одной бумажки, кроме двух цветных чеков. Смарт Дубай.