Покупать нельзя ждать! Что у нас по запятым на начало 2024 года? Можно ли покупать квартиру в 2024 году? А продавать?
За последние 2 недели на всех нас обрушилась лавина экспертных и не очень мнений с прогнозами о дальнейшей стоимости недвижимости и перспективах рынках в целом. Большинство материалов сводится к значительному падению рынка. «Если хотите продать – срочно продавайте сейчас! Хотите купить – ждите!», твердят с каждого утюга.
Решила не оставаться в стороне и озвучить свою точку зрения, дать вам как минимум пищу для размышлений.
Итак, вы можете находиться в роли продавца или покупателя. Рассмотрим оба варианта.
Вы – покупатель. Стоит ли сейчас покупать квартиру?
Нам по натуре человеческой хочется экономить. Поэтому проще и приятнее читать только те статьи, где говорят о падении цен и сладко верить, что 1-км. кв ценою в 5,5 млн станет стоить вдруг 2 млн и «вот тогда мы ее и купим»…
Так ведь проще, правда? Но все же реальность другая и навсегда упустить момент намного страшнее.
Поэтому давайте разбираться, из чего складывается стоимость на недвижимость, почему она так выросла и действительно ли стоит ждать падения?
Обратимся к истокам.
- Все забыли, но прежде, чем начать строительство дома, необходимо купить землю или взять ее в аренду с последующим оформлением на участников долевого строительства.
В обоих случаях стоимость будет уже не 2000-х годов. Нужно понимать, что новые объекты строятся на новых землях с другим ценообразованием. Даже если застройщик приобрел участок 10 лет назад, то себестоимость квартир он будет считать по рынку; а то, что он когда-то купил участок — это его выгода. - Материалы для строительства также растут в цене.
Все мы помним февраль 2022 года, когда взлетели цены. Да, застройщики имеют часто свои склады и закупают большие объемы, но любой склад имеет свойство иссякнуть и тогда закупка уже будет втридорога. Конечно, это существенная деталь пазла, которая строит картину под названием «стоимость квартир будет расти». - Еще важный пазл, который вываливается с картины, но без него никуда — это изменения в 214-ФЗ.
С 1 июля 2019 года были введены эскроу-счета.
Суть счёта эскроу заключается в том, что деньги за квартиру замораживаются на нём и застройщик получает их после завершения строительства. Т. е. строит теперь застройщик за счет кредитных денег, которые тоже облагаются процентом.
🤔 Пока не вижу предпосылок к падению цен. А вы?
Едем дальше. - Строительство школ и детских садов.
С января 2021 года Федеральным законом 494-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс. В нем появилось понятие комплексного развития территорий и их благоустройства: теперь строить жилые комплексы без социальных объектов, дорог и зеленых зон – нельзя!
Где взять дополнительное финансирование на строительство социальных объектов?
Может, у дольщиков?
Так, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гласит, что застройщик может пользоваться деньгами дольщиков «Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию».
По факту тут уместна любимая всеми фраза: «Опять все за наш счет…»Ну конечно, за наш с вами счет!
А за чей же еще?
Застройщиков обязали строить школы и сады с 2021 года. Вот они и строят, а потом передают в муниципалитет.
Помните предыдущую причину роста цены, про эскроу-счет?
С эскроу-счета взять деньги дольщиков невозможно.
Как же тогда строить школы и сады за счет дольщиков?
Правильно!
Из-за того, что закон есть, но технически не возможен к исполнению, застройщики включили в проектные декларации социальные объекты. Конечно же, стоимость квартир в итоге выросла еще на 5-10%. - Важным моментом и актуальным на сегодня вопросом являются условия приобретения квартир в ипотеку.
Так, с 15 января 2024 года банки обязали застройщиков платить им комиссию за снижение ставки по «господдержке 2020». Больше нельзя купить квартиру под стандартную ставку в 8% по господдержке 2020: застройщику в любом случае нужно будет платить банку за снижение ставки, а это что значит? Правильно! Стоимость квартир вырастет в цене.
Вот эти 5 пазлов, складываясь в единую картину, дают нам представление о сегодняшнем рынке недвижимости. И всем нам понятно, что
- земля дешевле не станет,
- материалы на строительство — тоже,
- банки не будут останавливаться и жалеть застройщика, чтобы те им меньше платили,
- закон об отмене строительства школ и садов не отменят, так как в Краснодаре это острая проблема.
Отсюда и вывод – оснований для падения цен на недвижимость нет.
И еще: реализация недвижимости на сегодня — просто необходимая мера пополнения бюджета в казну. Она составляет более 15% ВВП страны. Поэтому будут делать все возможное, чтобы обороты не сбавлять.
📈Давайте немного статистики.
В недалеком 2019 году стоимость
- студии от застройщика была 682 000 руб.,
- 1-км. кв — 1 256 150 руб. ,
- 2 -х км. кв — 1 905 000 руб. (цены приведены на примере ЖК «Движение», СК Догма) .
Прошло не так много лет — всего каких-то 4 года — и цена на квартиры в новостройках выросла невероятно:
- студии сейчас от 2 500 000 рублей,
- 1 км кв — от 3 300 000 рублей.
И это цены для тех, у кого наличный расчет, и кто готов купить сданную квартиру на вторичном рынке.
К застройщику же для покупки новостройки с суммой меньше, чем 3 350 000 рублей, можно не подходить. И это стоимость студии без ремонта.
А если возьмем отрезок времени за 10 лет на вторичное жилье?
Например, нормальной ценой на вторичном рынке была 1-км. кв в 1 900 000 руб. (на примере Юбилейного района Краснодара). Что мы имеем сейчас?
За такую же квартиру, в которой так и не сделали ремонт, мы отдадим 3,5 млн рублей.
Насколько упала цена за последние 5 лет?
А за последние 10 лет?
Правильно: ни насколько.
Почему она должна упасть сейчас?
Можно ли продавать недвижимость в 2024?
Посмотрим цены на вторичное жилье.
С 2019 года до 2021 года был активный рост, так как новостройки взлетели в космос в связи с введением эскроу-счетов. Вторичное жилье подтягивалось более плавно, но в цене все же раза в три выросло.
После событий февраля 2022 года цена резко упала до 15%. Но в течение 1,5 лет ситуация выровнялась и сейчас наблюдается стагнация.
Давайте разберем какие базовые составляющие влияют на стоимость жилья, а какие ситуационные.
- К базовым принципам оценки вторичного жилья относится инфраструктура: чем более развитый район, где продается квартира, тем лучше.
Центр, например, вообще супер. Пусть 1/14 доли в соседстве с алкашами. Шутка, конечно.
Я к тому, что месторасположение имеет важную роль. Но то, что квартира в центре самая лучшая — это просто стереотип.
Согласитесь, лучше квартира-студия с приятными соседями в новостройке не в центре, но с развитой инфраструктурой, чем двор на 14 хозяев, 13 из которых алкоголики? Это я про «частички» в центре.
Стоимость такой «частички» и студии в новостройке будет одинаковая.
Безусловно, если речь идет о новом доме в центре, где удобная транспортная развязка, в шаговой доступности все блага цивилизации, то это лучше новостройки, где инфраструктуру нужно ждать.
Из этого следует: чем больше вокруг вашей квартиры социальной инфраструктуры (садов, школ, больниц, парков и т. д.), тем больше плюсов к цене вашей квартиры.
Очень круто растет стоимость объекта, когда перспектива не только в планах, но и на деле. Допустим достраивается школа и садик, ведут трамвайную ветку.
Итак, первый базовый пазл для вторички – это инфраструктура! - Возраст дома и материал, из которого он выполнен.
Ничто так не страшит, как блочный дом спустя 15 лет при отсутствии нормальных действий со стороны управляющей компании. Такой дом будет явно проигрывать монолитному при условии, что находятся они в одной локации.
Всегда при работе с клиентом я акцентирую на это внимание: при продаже квартиры через несколько лет ваша квартира не будет котироваться наравне с домом, построенным по технологии монолит-кирпич.
Анализируя эти два пазла, можно сделать вывод, что приобретать нужно недвижимость ликвидную, с прицелом на будущее, чтобы не попасть потом впросак.
Допустим, хрущевка в доме 40-х годов в цене не вырастет так, как новостройка в районе, который развивается комплексно. - Важный критерий это – ремонт в квартире. Многие имеют неосторожность это недооценивать. Часто вижу, что собственники равняют цену с соседом, который выставил на Авито квартиру, где ремонт выполнен по дизайн-проекту. При этом в санузле своей квартиры та самая розовая плитка в цветочек. Важно понимать стоимость ремонта: как выполнены такие ключевые помещений как
- сан. узел, который переделать сложно;
- кухня, где должна быть удобная электроразводка, чтобы установить встроенную технику.
Если у вас квартира вся на удлинителях, на полу самый дешевый ламинат, поклеены обои на кривые стены, то явно ваш вариант будут рассматривать не первым.
Как правило, у собственников квартир, где выполнен ремонт такого формата, просят торг! - И теперь добрались к самому интересному: как и когда вы приобрели квартиру? Как влияют условия вашей покупки на условия вашей продажи квартиры, особенно если вы купили квартиру в 2020 году в домах по эскроу (где уже цена была гораздо выше в момент приобретения), чем в домах, которые достраиваются рядом без эскроу-счета? Давайте разбираться.
Если вы купили квартиру до начала 2020 года, то вам вообще ничего не страшно, так как в любом случае она выросла в цене и о том, что вы уйдете в минус, речи нет.
А что же с теми, кто купил квартиры в 2021 году, в домах по эскроу? В кризис? В ипотеку по сниженной ставке?
Собственники вынуждены продавать их в минус.
Почему?
Потому что при покупке действовали программы сниженных ставок: семейная ипотека 6%, господдержка 8%, субсидирование от застройщика 0,1% годовых.
Это очень выгодно в покупку на долгий срок. Но как только вы на себя эту квартиру оформили, продать вы ее по таким же условиям не можете. Потому что все плюшки можно получить только покупая квартиру от застройщика.
Продавать квартиру вы будете уже как физлицо и для вашего клиента ставка по ипотеке будет от 16% на сегодня. Не выгодно звучит, не так ли?
Именно поэтому, приобретая квартиру от застройщика перепродавать ее в течение года можно только в минус, особенно тем, кто брал квартиры в ипотеку с около нулевыми ставками. - Завершающим пазлом будут условия покупки квартиры на вторичном рынке. Нельзя сравнивать покупку квартиры на первичном и вторичном рынке из-за разных ставок по ипотеке.
Ну невозможно на вторичном рынке продать квартиру, отталкиваясь от прайса застройщика.
А многие именно так и делают:
- заходят на сайт застройщика,
- узнают цену,
- ставят сверху еще + 200 000 рублей, за то, что дом сдан,
- плюс 600 000 рублей за ремонт.
На выходе получают цену квартиру больше, чем у застройщика с менее привлекательной ставкой для покупателя и сидят ждут
А ждать придется лет 5, к сожалению.
Не забываем, что вторичный рынок регулирует Центробанк.
Когда внезапно утром ставка взлетела до 23% в 2022 году, рынок вторичного жилья просел в течение полугода до 15%, как я писала выше.
Затем ставку начали снижать. Когда ставку снизили до 10%, стоимость на вторичное жилье плавно вернулась к прежним значениям.
И сейчас даже при условии, что минимальная ставка 16% находится на одном уровне, в данный момент наблюдаем стагнацию на рынке вторичного жилья.
Так когда же лучшее время для продажи жилья?
Тогда, когда вам это действительно нужно!
Я считаю так: стоит задача – продавай. Лучшего времени не будет!
Если вы планируете расширение или вам нужно уезжать, то чего ждать? Ждать пока Центробанк снизит ставку до 9%, как это было? Ждать, когда все дешевые квартиры продадут в домах, которые строились еще без эскроу?
Поймите, если у вас встречная покупка, которая планируется в один период времени, то дорого продать и дешево купить альтернативу или вариант лучше предыдущего — нереально. Главное — правильно определить цену.
Упадет ли цена еще? Да никто не знает! Никакой эксперт вам точно не скажет, даже самый умный и востребованный, даже сама бабушка Ванга вам бы этого не сказала. Ведь если прямо сейчас на нас летит метеорит, разве кому-то нужны будут эти квартиры?. .
Спрос формирует не только% ставка, но и ситуация в стране, в мире, а что будет завтра мы не знаем. Эти два пазла как раз ситуационные.
Итак, наша картина под названием «Продавай сейчас» собрана. Стоимость м2 зависит от
- базовых вещей: инфраструктура, качество дома, наличие и качество ремонта, возраст дома и условия покупки,
- а также ситуационных: ставка Центробанка и политическо-экономическая ситуация. Поэтому продавать вам квартиру сейчас или ждать, зависит от того, нужно вам это или нет в вашей жизненной ситуации.
Не нужно перекладывать ответственность на Меркурий, астролога и Центробанк.
Нужно расширение? Продавайте!
Хотите уехать из страны? Продавайте!
Хотите сменить город? Продавайте!
Если вы действительно хотите изменить свою жизнь – меняйте!
Если вам актуальны вопросы покупки или продажи недвижимости в Краснодаре, ждём Вас в агентстве недвижимости KERIMOVA.
г. Краснодар, ул. Западный Обход, д. 39/2 корпус 7
📞 8-964-939-91-02
Канал в Telegram: https://t. me/kerimovaleria
Связь в Telegram: @kerimovaleria_bot
Да тут все ьолие или менее понятно опустится цена примерно на 30% но это хорошо для продавцом на вторички этого чётко обозначает ЦБ и говорит открыто Греф
Да тут все ьолие или менее понятно опустится цена примерно на 30%1. Опустится на что? Новострой? Вторички?
2. Опустится где? В Москве? В Краснодаре? В Белгороде? В Воркуте?
3. Опустится когда? Может хоть вы осилите конкретную дату, хотя бы с точностью до месяца?
Греф в 2012 году открыто сказал, что "народу нельзя давать информацию, иначе им будет невозможно управлять".
Сомневаюсь, что через 12 лет он переосмыслил свои ценности и стал нести истину в массы 😂
Предположим, сегодня студия на вторичном рынке стоит 2,7 млн руб. Если следовать Вашему плану и четким обещаниям ЦБ и г-га Грефа, эта студия будет стоить 1,9 млн.
Как считаете, это действительно реально?
Вся страна окажется в положении, когда люди, купив недвижимость по ценам 23 года, экстренно начнут ее скидывать на 30% ниже вложений себе в убыток?
Самое неприятно будет с СК их будут национализировать , т е выкупят через 127фз за недорого , но тут тоже правильно война сейчас не до демократии все для фронта все для победы
127-ФЗ - закон "О несостоятельности (банкротстве)". СК будут банкротить, чтобы национализировать, вы это прогнозируете?
А налоги кто будет платить, простите?
Если и говорить о возможной национализации, то в правовом поле данный вопрос регулируется другими нормативными актами, не 127-ФЗ.
Самое неприятно будет с СК их будут национализироватьКак перестать смеяться, знаю кому принадлежат ведущие СК? Скорее вас национализируют, переведя в статус "крепостной"