«Кризис ИЖС»: есть или нет? И как адаптироваться, чтобы эффективно строить за городом.

Рынок недвижимости снова трансформируется. Не без потрясений, конечно. Ипотека «на минималках», подряды ИЖС со счетами-эксроу… Что со всем этим делать?

Главное – не паниковать. Проанализировать и пробовать встроиться в новую реальность.

Со своей стороны всегда готовы делиться аналитикой, кейсами, инсайтами и рекомендациями. За 15 лет развития своих загородных проектов – от продажи участков до реализации масштабных проектов комплексной загородной застройки – девелоперская группа «Хрустальный» накопила солидный опыт адаптации к самым разным вызовам, экономическим и регуляторным. И вот опять. Но мы уже «закаленные» и коллегам помогаем сориентироваться. Итак, взвесим ситуацию и вместе с Кристиной Яковенко, сооснователем и продоктологом «Хрустального» посмотрим, что предпринять?  Всё – в том числе ипотека – пропало?

Одна из самый горячих тем в сфере недвижимости –значительное сокращение программ льготной ипотеки, а, значит, прогнозируемое существенное (а вдруг и «катастрофичное»?!) падение продаж. Как реагировать строителям и девелоперам? Что теперь строить и на каких покупателей и заказчиков рассчитывать?

Строительный бизнес взвешивает возможности загородных проектов. Тем более что на уровне государства однозначно дают понять: ИЖС поддержим, новые механизмы и льготные ипотечные программы под строительство и покупку частных домов готовы «донастроить», чтобы всем было выгодно и удобно.   Одна из свежих «донастроек» - закон об использовании эскроу-счетов при строительстве жилых домов по договорам подряда. По идее, такая схема должна стать защитной для заказчиков стройки, а для подрядчиков - финансово эффективным механизмом. Но бизнес в этом сегменте привык выстраивать отношения с клиентами, которым нужен индивидуальный дом, напрямую. При внедрении новой схемы, вероятно, подводных камней не избежать. Хорошо бы взвесить все риски и альтернативные возможности. Давайте разбираться – что вообще происходит на рынке недвижимости, какие факторы оказывают на него давление, какой спасательный круг государство бросает для «загородки» и не превратиться ли он в камень на шее? Не потянет ли ИЖС на самое дно? Или всё-таки эксроу-счета станут новым драйвером рынка индивидуального жилищного строительства? Действительно ли это то направление, куда в нынешних реалиях стоит вкладываться?    Дом.РФ: «Индивидуальный дом ‒ идеальный формат» Сразу скажем: для загородных застройщиков прогнозы аналитиков, как правило, более позитивные, чем для рынка МКД.  «Индивидуальный дом ‒ идеальный формат жилья для россиян», - уверены и ДОМ.РФ. И эта уверенность подкрепляется данными опроса россиян. Действительно, выбирая между «человейниками» и вариантами жилья, где больше свободы, пространства, многие предпочитают перебраться за город, построить или купить дом. И это устойчивый тренд, который, скорее всего, и через 10-15 лет будет актуальным.  Цифры подтверждают высокий спрос на ИЖС:  • 2/3 семей предпочли бы жить в индивидуальном доме. Это в 2,6 раза больше семей, чем проживает сейчас.  • 19,2 млн семей, то есть больше половины живущих в квартирах россиян, хотели бы переехать в индивидуальный дом. Что сдерживает и не дает всем желающим переехать за город прями сейчас? Верно – чаще всего недостаток финансовых ресурсов.    Цель на уровне государства: рост рынка ИЖС с опорой на кредитование Решением «денежного» вопроса для мечтающих о загородном доме становится ипотека, в идеале – по выгодной ставке. После того как льготные ипотечные программы в 2022 году распространили на ИЖС, на рынке наблюдался настоящий бум. Льготная ипотека стимулировала продажи на рынке ИЖС:  • Если в 2021 году выдача ипотеки на частное строительство составляла 10 тыс. кредитов, а доля была на уровне 1%, то к 2023 году выдача выросла до 120 тыс. кредитов, а доля увеличилась до 15%.   • В три раза выросла выдача ипотеки на индивидуальное жилищное строительство в первом квартале 2024 года относительно первого квартала 2023-го. По оценке «Дом.РФ», за квартал было выдано 31 тыс. ипотечных кредитов на ИЖС, а общая сумма таких кредитов составила 153 млрд руб. Почти все эти кредиты (99,7%) были выданы в рамках льготных программ.   • По данным Росстата, в январе — апреле 2024 года 69,4% веденного в России жилья было построено населением в сегменте ИЖС. В целом ввод жилья по стране за четыре месяца в годовом выражении почти не изменился (+1,6%). В то время как объем индивидуального жилищного строительства за этот период вырос на 20%.   А что сейчас?

На многоквартирные новостройки массовая льготная программа, как известно, перестала действовать с июля 2024 года, и теперь ставки на жилищные кредиты под относительно невысокий процент доступны лишь избранным категориям заемщиков. А по «загородке» как? Здесь объективно возможностей больше, потенциальная аудитория получателей льготной ипотеки чуть шире, хотя условия по программам тоже были скорректированы.  Действующие на ИЖС федеральные ипотечные программы: • от 6%, семейная (актуально если в семье ребенок до 7 лет, два или более детей до 18 лет или ребенок-инвалид) • от 6% для ИТ-специалистов  • от 1,7% дальневосточная или арктическая • от 18,7% классическая ИЖС (собственный продукт банка ДОМ.РФ) • специальные программы банков на ИЖС.   Статисты посчитали: сейчас c помощью ипотеки в России строится каждый пятый дом. «Дом.РФ»рассчитывает увеличить объемы ИЖС. Говорят, в перспективе с ипотечным кредитованием мог бы строиться каждый второй дом. Но для этого важно обелить рынок, сделать его более прозрачным, стабильным, «цивилизованным», стандартизированным и понятным для банков.  Как раз эволюции сегмента ИЖС должно способствовать нововведение - распространение схемы эскроу на строительство частных домов. Соответствующий федеральный закон от 22.07.2024) вступит в силу с 1 марта 2025 года.  «Механизм будет являться опциональным и не лишит граждан возможности приобретать объекты ИЖС действующими сейчас способами», — подчеркивают в минстрое РФ. Но для ипотеки (и для использования материнского капитала на дом) эскроу – важное условие.    Эскроу-счета для ИЖС-подряда: кому это надо? Общая суть нового № 186-ФЗ для ИЖС примерно та же, что в 214-ФЗ, касающемся МКД и коттеджныхпоселков: оплата от заказчика дома направляется на защищенный счет, деньги строительной компании перечисляются после выполнения всех обязательств перед клиентом, стройка ведется на средства из иных источников – собственные средства подрядчика или заемные.  Коротко пройдемся по ключевым моментам нового закона об эксроу в ИЖС. Надо сказать, что ДОМ.РФ еще до принятия № 186-ФЗопробовал несколько пилотных контрактов на строительство индивидуальных домов с применение спецсчетов. Теперь цифровой базой для реализациимеханизма становится портал строим.дом.рф. Там, в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) аккумулируются все данные о подрядчиках (нужно будет получить идентификатор), типовых проектах, стоимости и сроках работ.  Требования к подрядчику: • юридическое лицо или ИП • годовая выручка - до 4 млрд руб.  • срок регистрации - не менее 2 лет • наличие в штате не менее 1 работника с образованием «Промышленное и гражданское строительство» • если цена по договору подряда превышает 10 млн рублей, потребуется членство в СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства • не менее 5 выполненных контрактов на ИЖС за последние 365 дней (учитываются, в том числе, срок регистрации и выполненные контракты юридических лиц или ИП, доля участия которых в уставном капитале заемщика составляет 25% и более, а также юрлиц, акционером которых является заёмщик с долей участия в уставном капитале от 50%) • материалы несущих конструкций построенных домов и домов, планируемых к возведению за счет кредитных средств, должны совладать хотя бы с одним из выполненных контрактов, банк формирует каталог типовых проектов по каждому подрядчику, а заказчик выбирает проект из каталога и заключает договор подряда. Сторонники эскроу-реформы в ИЖС уверены, что обе стороны договора будут в плюсе. Для заемщиков видятся следующие преимущества: максимально низкая ипотечная ставка по продуктам ИЖС, быстрое строительство за счет исключения этапа проектирования, защита от некомпетентных подрядчиков, гарантия в целевом использовании денег. Мотивировать подрядчиков использовать новый механизм может кредит по низкой ставке (от 1% годовых в ДОМ.РФ и порядка 6% – в других ведущих российских банках, готовых кредитовать участников рынка ИЖС) и гарантия бесперебойного финансировании согласно графику.

Как отреагировал строительный бизнес? Как минимум, пытается «примерить» новый механизм на себя. Подрядчики, практикующие точечную индивидуальную застройку, а также те, кто строил коттеджные поселки вне 214-ФЗ, изучают всевозможные инструкции, памятки, вникают, как аккредитовать свои проекты домов в качестве типовых.  Да, строители снова ощущают турбулентность. Кого-то трясет сильнее, кто-то раньше обеспечил себе неплохой фундамент и сейчас более устойчив. Но я бы не стала,как некоторые, называть происходящее «кризисом ИЖС». Рынок, конечно, встал на путь трансформации. Застройщики МКД через это прошли. Но и в эпоху перемен есть возможности для развития бизнеса.  Я вижу для подрядчиков 4 основных возможных варианта эффективно продолжать работать в загородной застройке.    4 пути для тех, кто собирается делать бизнес в ИЖС 1. Строить с использованием эскроу-счетов и поэтапнос этим разбираться, подстраиваться под меняющиесяправила игры. Важно: не бойтесь проявлять инициативу, давать обратную связь, высказывать пожелания. Законодатели заверяют, что готовы дальше совершенствовать механизмы для ИЖС с учетом реальной практики. Пока своего рода «тестовый период». В частности, о том, что механизм эскроу-счетов для индивидуального жилищного строительства могут донастроить, сообщил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин в ходе Восточного экономического форума. Сейчас в профессиональной среде обсуждаются возможные риски. Подрядчики, например, опасаются потребительского экстремизма. Необходимо предусмотреть выход их ситуации, когда подрядчик выполнил свои обязательства и рассчитывает получить средства с эскроу-счетов, но заказчик не торопится подписывать акт приема-передачи дома, предъявляя застройщику новые требования. 2. Можно строить на деньги дольщиков в рамках 214-ФЗ – малоэтажные жилые комплексы. Два года назад такой подход на начальном этапе тоже вызывал массу вопросов, недоверие. Но ключевые проблемные моменты проработаны благодаря активной позиции строительных компаний, которые первыми «обкатали» новую схему и не стеснялись подсказать регуляторам рынка, что усовершенствовать.  В общем, отличная практика по этому механизму уже наработана, выверена. И это не только большие коттеджные поселки на площади 5-10 га. На самом деле, чтобы соответствовать требованиям 214-ФЗ, можно попробовать свои силы на минимальном проекте комплексной застройки – 30 домов. Фактически одну улицу комплексно застроить тоже вариант.  Но, как показывает опыт компании «Хрустальный девелопмент», в масштабных проектах более интересная экономика. Есть возможность строить подъездные пути, инженерные сети, выполнить отличное благоустройства. Всё это в комплексе делает объект более привлекательным и повышает его капитализацию.  Кстати, потенциальные покупатели загородного дома среди сдерживающих факторов в соцопросах часто упоминают плохо развитую инфраструктуру. При комплексном освоении территории инфраструктурные вопросы решаются намного эффективнее, причем не подрывая маржинальности девелоперских проектов.    3. Продавать готовые дома, а их на собственные средства или деньги привлеченных инвесторов – тоже вариант. Такой сценарий вполне приемлем для компаний, аккумулировавших определенные капиталы. Правда стоит учитывать, что продавать такие объекты в ипотеку по льготным программам не получится.    4. Строить по договору подряда, вероятно, этапами – еще одна альтернатива. Те, частные заказчики, кто не сможет воспользоваться льготной ипотечнойпрограммой на строительство дома, скорее всего, будут растягивать стройку на несколько лет, постепенно по мере финансовой возможности, оплачивая работы. И еще вариант – стать подрядчиком у застройщика, который реализует проект в рамках 214-ФЗ, например.    Какой путь эффективнее? Однозначно ответить невозможно. Есть смысл по каждому детально разобрать плюсы и минусы, и оценить применительно к возможностям каждого конкретного бизнеса, конкретного подрядчика.  Обязательно углубимся в тему и вместе обсудим ответы на актуальные ключевые для загородных застройщиков вопросы. ‼Подписывайтесь на наш канал в Telegram @HrustalniDevelopment. И учитесь в Школе загородного девелопмента «Хрустальный».