Как инвестировать в недвижку на Бали. Часть 1

В 2023 Бали посетило 5+ млн туристов. Там не знают, что такое холод: на острове туристический сезон круглый год. При этом стоимость аренды жилья растёт в среднем на 20% ежегодно. В статье — Бали в деталях: подводные камни при покупке недвижки, схема приобретения и налоги.

Вот главные итоги года на Бали, по статистике Bali Management Villas:

• 5 млн иностранных туристов посетило Бали;
• 140% — рост турпотока за год;
• 7 млн путешественников из других стран ожидаются в 2024;
• 30% — прогнозируемый рост потока зарубежных туристов за год.

А вот топ-10 стран, из которых приезжают туристы на Бали:

1. Австралия — 25,1%.
2. Индия — 8,3%.
3. Китай — 7,9%.
4. Великобритания — 5,9%.
5. США — 5,6%.
6. Южная Корея — 5,1%.
7. Франция — 4,8%.
8. Сингапур — 4,6%.
9. Германия — 3,9%.
10. Малайзия — 3,8%.

Давайте сначала узнаем, как оформить недвижимость в собственность

Иностранцы не имеют права на оформление недвижки в полную собственность.

Такое право доступно только гражданам Индонезии. Поэтому можно забыть про привычный нам договор купли-продажи. Вместо этого зарубежные инвесторы обычно заключают долгосрочный договор аренды с возможностью продления. Такой договор аренды можно оформить на частное лицо или компанию. Он даёт право иностранцу пользоваться недвижимостью определённый срок.

Эта схема работает так: первоначально объект можно взять в аренду на 35–40 лет, в зависимости от проекта, и этот срок аренды уже включен в стоимость объекта. По такой форме владения ты можешь сдавать его в аренду, продавать или передавать по наследству. Ну а ещё у тебя будет возможность продлить аренду за отдельную плату. Сейчас продление аренды можно оформить на срок от 30 до 50 лет, в зависимости от конкретного проекта, цена продления составит 1 тыс. $ за каждый год аренды.

На Бали чаще всего покупают апартаменты, виллы или дома. Можно сделать это как офлайн, так и дистанционно. По оценкам Russia Sotheby’s International Realty, почти 80% сделок на острове компания проводит онлайн. Рассказываем, как это работает.

Этап 1. Выбор и бронь объекта
Чтобы забронировать, нужно внести платёж по специальной форме брони, в которой указаны данные об объекте, его цена, а также сумма депозита. По словам экспертов, в среднем такой платёж составляет 1–1,5 тыс. $. Сам объект резервируется сроком от 10 до 14 дней. За это время ты можешь подробно изучить контракт и проект.

Этап 2. Подписание предварительного договора
Если тебя всё устраивает, то нужно подписать договор. В нём указываются обязанности сторон, детали передачи объекта и оплаты. И да, ты можешь сделать это удалённо: через юриста по доверенности. Доверенность позволит юристу действовать от твоего имени только для подписания документов по конкретной сделке, исключая другие операции с недвижимостью.

Этап 3. Оплата первого взноса
Если ты покупаешь новостройку на этапе строительства, то сначала вносишь первоначалку в размере 30–40% от общей суммы контракта. Далее подписываешь график рассрочки. В среднем сроки строительства на Бали составляют 12–18 месяцев. Со вторичкой процесс похожий, но вносится полная сумма.

Этап 4. Заключение контракта Leasehold
Этот процесс начинается после того, как строительство закончилось и внесена полная сумма оплаты. Для этого ты подписываешь договор у нотариуса и становишься владельцем земли на время, оговоренное в договоре. Ну а ещё тебя заносят в местную земельную книгу.

Их немного. Всего 2 стандартных расхода: оплата НДС в размере 11% и оплата 1% нотариусу за оформление и проведение сделки. Всё это от общей стоимости недвижки. Ну а если ты будешь сдавать её, то нужно будет ещё уплачивать налог на доход от аренды: 10%.

А через неделю я поделюсь 4 способами, как инвестировать в недвижку на Бали и откуда взять деньги на покупку. Подписывайся на мой Телеграм, чтобы не пропустить: @Finopolia 😎