Как инвестировать в коммерческую недвижимость: правила для начинающих

Коммерческая недвижимость — это нежилая недвижимость, которая используется для бизнеса или получения дохода. А именно: офис, магазин, склад, гостиница, ресторан.

Инвестиции в коммерческую недвижимость выгодные, если вы знаете, как правильно выбирать объекты, управлять ими и продавать. В этой статье мы расскажем о трех правилах, которые помогут вам сделать инвестиции в коммерческую недвижимость успешными.

Локация — это важный фактор, влияющий на доходность и стоимость коммерческой недвижимости. Чем лучше локация, тем больше спрос на объект, тем выше арендная ставка и тем больше шансов продать его с прибылью в будущем.

Поэтому, прежде чем инвестировать в объект, проведите тщательный анализ локации, учитывая такие параметры, как:

— Количество людей, проживающих вокруг объекта влияет на потенциальную аудиторию вашего бизнеса и на конкуренцию с другими объектами, чем больше населения, тем больше спрос на товары и услуги, но и тем больше конкурентов.

— Наличие инфраструктурных узлов влияет на доступность и удобство вашего объекта для посетителей и арендаторов. Чем лучше транспортная развязка, тем больше людей смогут добраться до вашего объекта, тем выше его привлекательность и цена.

— Пешеходный трафик влияет на видимость и популярность вашего объекта. Чем больше людей проходят мимо вашего объекта, тем больше шансов, что они зайдут в него, станут вашими клиентами или арендаторами.

— Магазины, которые находятся поблизости влияют на конкуренцию с вашим объектом. Конкуренция означает, что вы должны предлагать лучшие условия, цены и качество, чтобы привлечь и удержать арендаторов.

— Средний арендный платеж в районе за последние 6 месяцев/год и количество объявлений влияет на рентабельность и спрос на ваш объект. Чем выше средний арендный платеж, тем больше доход вы можете получить от своего объекта, но и тем меньше спрос на него. Чем больше объявлений, тем больше предложение на рынке, но и тем больше выбор для потенциальных арендаторов. Поэтому вам нужно найти баланс между арендной ставкой и спросом.

— Средняя стоимость продажи квадратного метра коммерческой недвижимости в районе за последние 6 месяцев/год и количество объявлений. Чем выше средняя стоимость продажи, тем больше стоит ваш объект, но и тем меньше спрос на него. Чем больше объявлений, тем больше предложение на рынке, но и тем больше выбор для потенциальных покупателей.

Анализируя эти параметры, вы определите для себя, насколько выгодна локация объекта, какие преимущества и недостатки , какие риски и возможности предоставляет. Сравните объект с другими аналогичными объектами в районе и определите, насколько он конкурентоспособен и привлекателен.

Когда выбрали локацию и объект, который вам подходит, определите цель и стратегию, в зависимости от того, какую отдачу хотите получить от своих вложений, у коммерческой недвижимости две основные стратегии:

Ежемесячный денежный поток – эта стратегия подходит для тех, кто хочет получать стабильный доход от аренды объекта.

В этом случае нужно:

— Найти надежных и долгосрочных арендаторов, которые будут платить арендную плату вовремя и не будут причинять проблем.

— Предложить конкурентоспособные и привлекательные условия аренды, которые будут удовлетворять потребности и ожидания арендаторов. Изучите рынок и узнайте, что предлагают другие арендодатели, какие требования и пожелания имеют арендаторы, какие факторы влияют на их решение.

— Обеспечить качественное обслуживание и ремонт объекта, чтобы поддерживать его в хорошем состоянии и увеличивать ценность.

— Оптимизировать расходы и налоги, связанные с владением и управлением объектом, чтобы максимизировать чистый доход. Ведите учет и отчетность по объекту, используйте все возможные льготы и вычеты, а также консультируйтесь со специалистами по налоговым и юридическим вопросам.

Если выбрали эту стратегию, то в этом вопросе может помочь управляющая компания (УК), которая берет на себя все операционные моменты и экономит ваше время.

УК занимается поиском и заключением договоров с арендаторами, сбором и перечислением арендных платежей, обслуживанием и ремонтом объекта. А также ведением учета и отчетности, решением любых проблем, связанных с объектом, а взамен берет определенный процент от вашего дохода или фиксированную сумму за свои услуги.

Перепродажа коммерческой недвижимости – эта стратегия подходит для тех, кто хочет продать объект в будущем с прибылью.

В этом случае потребуется:

— Найти объект с высоким потенциалом роста стоимости в будущем, но при этом который продается по низкой или справедливой цене в настоящем. Анализируйте рыночные тенденции, спрос и предложение, перспективы развития района, а также состояние и характеристики самого объекта.

— Модернизировать объект, чтобы повысить ценность и привлекательность для потенциальных покупателей.

— Продать объект по высокой цене, которая будет отражать ваши вложения и усилия. Разработайте эффективную стратегию продажи, которая будет включать в себя определение целевой аудитории, ценообразование, маркетинг, переговоры и закрытие сделки.

Если вы выбрали эту стратегию, то пригодиться помощь риэлтора, который берет на себя все процессы, связанные с продажей объекта.

Инвестиции несут в себе риск и коммерческая недвижимость не исключение. Прежде чем принять решение об инвестиции в объект, нужно оценить ситуацию. Например, потеря арендаторов, изменения рыночных условий, юридические проблемы и т.д.

Чтобы минимизировать потенциальные потери и защитить свои инвестиции, стоит:

— Провести детальную проверку и аудит объекта, чтобы убедиться в его состоянии, соответствии стандартам и законам, а также отсутствии скрытых дефектов, претензий или обременений.

— Подписать договоры с арендаторами, покупателями, подрядчиками, УК и другими сторонами, которые будут вовлечены в ваш бизнес. Чтобы зафиксировать все условия, обязательства, права и ответственности каждой стороны.

— Застраховать объект, чтобы получить компенсацию в случае возникновения непредвиденных ситуаций, таких как пожар, наводнение, кража, вандализм или ущерб.

Следуя этим правилам, вы сможете инвестировать в коммерческую недвижимость эффективно и безопасно!

#инвестиции #инвестициивнедвижимость #коммерческаянедвижимость #пассивныйдоход #недвижимость #инвестор #инвестициивпроект #коммерция #бизнес