ПХУКЕТ КАК ИНВЕСТИЦИОННАЯ МОДЕЛЬ
Содержание статьи:
- Почему Пхукет? Преимущества острова
- Что купить? Разные типы недвижимости
- Финансовая модель — доход от аренды
- Цена вопроса: расценки на квартиры от недорогих до класса люкс
- Ипотека на взаимовыгодных условиях
- Покупка через агентство: экономим ваше время
- Наш представитель на Пхукете
Песок белоснежный, вода голубая -
Прекрасное место Тайского рая.
Шикарный закат и яркий рассвет —
Все это, конечно, остров Пхукет!
Вот так, экспромтом, рождаются стихи, потому что это место у многих на слуху. Даже те, кто никогда не бывал в Таиланде, наверняка наслышаны о чудесном тайском острове. И здесь не только красивый пейзаж и замечательный отдых. Здесь насыщенная жизнь «городского типа»: развитая инфраструктура, фабрики, торговые центры, школы, больницы — можно сказать все блага цивилизации в одном месте. Пхукет имеет удачное расположение со всех сторон.
Инвесторы сразу обратили на него внимание, и уже на протяжении нескольких лет спрос на покупку недвижимости на острове не утихает. Большим потоком сюда едут не только туристы, но и желающие сменить четыре времени года на вечное лето. За последние пару лет россияне также активно стали покупать здесь недвижимость, причем как по доступной цене, так и класса люкс.
Вообще жилье на Пхукете бывает нескольких типов:
- Апартаменты
- Кондоминиумы
- Таунхаусы
- Виллы
Апартаменты — это и есть те самые квартиры, которые могут иметь как одну комнату в виде студии, так и несколько: все зависит от ваших предпочтений. Тут важно учитывать еще такой момент, что в Тае количество комнат считается по количеству спален. И бывает так, что спален 3, а вместе с гостиной и кабинетом комнат будет 5. В этом вопросе вам всегда помогут наши консультанты. Апартаменты предлагают широкий спектр услуг, подобный гостиничному типу и поэтому интересны тем, кто любит удобства без забот.
Кондоминиумы — для многих эта система стала знакома сравнительно недавно. Если с апартаментами все более менее понятно, то система кондоминиумов (кондо) многими рассматривается с опаской. Основное отличие апартаментов от кондоминиумов — это владение и управление данной недвижимостью. Владельцы кондоминиумов владеют как квартирами, так и долей определенных услуг кондо: бассейн, ландшафтный дизайн и озеленение, фитнес-залы, охраняемая парковка, освещение территории. Данный тип недвижимости обслуживается управляющими компаниями, но жильцы ежемесячно оплачивают взносы на содержание общественной собственности. Тарифы могут быть разными, все зависит от уровня кондоминиума, в среднем эта цена варьируется от 30 до 60 бат за кв.метр. Инвесторы, как правило, в большей степени склоняются к апартаментам, так как их обслуживанием занимается управляющая организация, которая освобождает владельцев от лишних затрат по содержанию недвижимости. А вот кондо предпочитают те, кто планирует оставаться в стране на более длительный срок и с удовольствием пользуется предоставленными услугами.
Таунхаусы — внешне напоминают коттеджный городок, но, в отличие от городка, таунхаусы соединены между собой одной несущей стеной и одной общей крышей. Данный тип построек может иметь от двух и более этажей, чаще не больше трех. Очень часто инвесторы используют первый этаж для бизнес проектов, а второй используют для проживания. Кроме того, комплекс из таких домов популярно использовать под мини-гостиницы. Особенно это удобно при покупке сразу нескольких таунхаусов или всего комплекса. На данный тип недвижимости при покупке действует то же правило, что и при покупке вилл.
Виллы — главное отличие вилл в том, что они располагаются на собственном участке земли и могут быть как отдельно стоящими, так и в резиденции организации, которая занимается их обслуживанием. Последний вариант подходит больше тем, кто не проживает на острове постоянно. Им удобно, что вилла всегда под охраной и наблюдением. Покупка виллы оформляется чаще всего через долгосрочную аренду (лизхолд) и имеет определенные требования, поэтому здесь важна консультация экспертов. Любой тип недвижимости может предоставить стабильный доход. Мы предлагаем две стратегии инвестиций:
- краткосрочная — недвижимость приобретается с целью перепродажи. Здесь акцент делается в основном на строящиеся объекты, так как прирост стоимости за период строительства составляет от 40% до 100% (быстрые деньги, отсутствие налогов и регистрационных сборов), но есть и определенные риски.
- долгосрочная — недвижимость приобретается с целью получения пассивного дохода (доход от аренды плюс ликвидность, возможность личного пользования, возврат инвестиций от 7%-12%)
С первой стратегией все понятно, здесь главное — выгодно продать. Каким же образом можно получить доход от аренды?
Во-первых, если рассматривать чистый доход (за вычетом всех расходов на содержание и управление), то в этом плане Пхукет опережает даже европейские курортные страны. Более того, система налогообложения Таиланда достаточно лояльна по отношению, как к резидентам, так и нерезидентам государства, что создает благоприятные условия для управления рентным бизнесом. Рассмотрим на примере недвижимости под управлением отельных сетей.
- Гарантированный доход. Этот вариант подходит для тех, кто за стабильность. Собственник, купив квартиру в резиденции отелей, передает ее под их управление и по договору получает фиксированный доход в размере 5-10% годовых (от первоначальной стоимости недвижимости). Данная схема надежна, поскольку выплаты будут ежегодные. Плюс и в том, что владелец от 15 до 30 дней может пользоваться квартирой на время своего отдыха. Но в этой схеме есть и свой минус: собственник не может повлиять на стоимость аренды жилья. Даже если она будет постоянно расти, он все равно получит сумму согласно договору.
- Арендный пул. Этот вариант также может иметь как свои плюсы, так и минусы. Основа этой программы — квартиры распределяются по категориям: с видом на море, с выходом к бассейну, по метражу и т.д. Квартиры с одинаковыми показателями объединяются в одну группу (пул). Прибыль считается просто: годовой доход каждого пула отель делит с собственниками квартир данной категории. И здесь многое зависит от того, как и кто этим отелем управляет. При качественном управлении средний доход получается около 10% годовых. А при хорошем входе в инвестицию, годовой доход может достигнуть и 15%. Минусом может быть то, что при плохом управлении отелями доход может быть ниже гарантированного.
- Смешанный тип — профессиональные инвесторы обычно используют первые два типа для получения большей прибыли. Так, на начальном этапе (от 3 до 5 лет), когда комплекс отелей только начинает заполняться, собственники получают гарантированный доход. А когда поток туристов увеличивается и достигает высокого уровня, владельцы квартир переходят на программу пул, чтобы выйти на новый уровень дохода.
- Индивидуальный подход. Этот метод предполагает, что собственник самостоятельно сдает свой объект в аренду, При этом прибыль делится между владельцем и управляющей компанией. Минус в том, что собственник жилья берет на себя все коммунальные расходы и не имеет гарантии минимального дохода. Однако он может самостоятельно передать управляющей компании своих клиентов и в любой период может использовать квартиру в своих целях. Управляющая же компания получает долю прибыли за счет привлечения клиентов и за обслуживание недвижимости.
Многие боятся инвестировать, считая, что все предложения на рынке Пхукета имеют высокий ценник. Да, на острове, действительно, цены на недвижимость сравнительно выше, чем в других регионах страны. Но наша компания предлагает варианты на любой кошелек. Стоимость объектов недвижимости на Пхукете от 70.000$ до 2.500.000$
Ну а тем, кто рассматривает вариант рассрочки или ипотеки, мы также готовы оказать помощь.
Как таковой ипотеки в Таиланде нет, зато есть прекрасные условия для рассрочки. Практически все застройщики предлагают стандартные условия: на весь период строительства клиент получает беспроцентную рассрочку. Начинается все с подписания резервации, затем клиент вносит депозит в размере, установленном договором с застройщиком (от 15% до 35%), и далее поэтапно вносит оплату до конца строительства. Есть категория компаний, которые предлагают дополнительную рассрочку. Например, Лагуна предлагает после сдачи объекта оставшуюся сумму в размере 50% разбить еще на 5 лет под 7% годовых. Эти 7 процентов идут на остаток. Если клиенту после этого требуется еще год, они дают под 3%, если три года, то под 5% — и все это на оставшуюся сумму. Как Лагуна, на рынке недвижимости работает немного компаний, в основном все предусматривают полный расчет до завершения строительства. Нам нравится сотрудничать с Лагуной, поскольку клиент не чувствует давления и при этом может планомерно распределять свой бюджет.
По таблице вы можете видеть как происходит распределение платежей от Лагуны. У них есть две опции:
- полный расчет до окончания строительства
- распределение платежей на 8 лет (2-3 года на строительство и еще 5 лет кредитования от самой Лагуны)
Самостоятельно узнать о таких нюансах довольно сложно, поэтому мы предлагаем сотрудничать с агентством, где вам более подробно распишут ваши платежи и предполагаемый уровень вашего дохода. Кроме того, важно учесть и вопросы законодательного характера двух стран, так как владельцы жилой недвижимости за рубежом, совершающие с ней доходные сделки, подчиняются законодательству и РФ, и иностранного государства. Но, как мы отмечали это ранее, налоговая система Королевства лояльна ко всем владельцам недвижимости: независимо являются они гражданами или нет.
Пхукет развивается быстрыми темпами: строительство легкой железной дороги, строительство второго аэропорта и расширение нынешнего, открытие медицинского Хаба на севере острова — все это еще больше увеличивает поток инвесторов в страну. Не упустите и вы свой шанс! Обращайтесь за консультацией к нашим экспертам.