Как побудить арендатора к оплате долга?
Зачастую арендодатели при сдаче имущества в аренду сталкиваются с проблемой неоплаты задолженности арендаторами. В таком случае арендодатели расторгают договор аренды и взыскивают задолженность в судебном порядке. Если у арендатора отсутствует имущество, то получить от него деньги в рамках исполнительного производства будет практически невозможно.
Одним из способов побуждения арендатора к оплате долга может служить удержание вещи арендатора. Смысл удержания в том, что ограничение арендатору доступа к его имуществу может побудить его к оперативному погашению долга.
Из п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса РФ следует, что кредитор вправе удержать вещь должника в случае неисполнения должником в срок обязательства:
- по оплате этой вещи;
- возмещению кредитору связанных с вещью издержек и других убытков;
- если обязательство вытекает из предпринимательской деятельности сторон.
Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Удержание вещи возможно независимо от того, предусмотрено ли оно договором. Право на удержание в этих случаях возникает в силу закона.
Условия удержания вещи
Главное условие удержания вещи – наличие долга. Помимо этого, необходимо соблюдение ряда условий:
1) арендодатель получил вещь арендатора законным способом;
2) срок оплаты по договору наступил;
3) вещь подлежит передаче арендатору либо лицу, указанному арендатором (п. 1 ст. 359 ГК РФ);
4) вещь находится в собственности арендатора;
5) стоимость вещи соразмерна сумме долга.
Законодательно требования к соотношению суммы долга и стоимости вещи не установлены, однако арендатор может оспорить такое удержание, которое может быть расценено судом как недобросовестное поведение (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.07.2016 N Ф08-3618/2016).
При несоблюдении условий, удержание может быть признано судом незаконным, а имущество истребовано у арендодателя со взысканием убытков:
- арендодатель ограничил доступ к вещам арендатора, находящихся в арендуемом помещении в период действия договора аренды.
«спорное имущество общества оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора, а в результате действий арендодателя, который воспрепятствовал обществу в вывозе из находившихся в то время в аренде общества помещений принадлежащего обществу имущества. В данном случае между сторонами возник спор относительна размера арендной платы. Суды правильно исходили из того, что в период действия договора аренды арендодатель не правомочен принудительно ограничить право собственности арендатора на принадлежащее ему имущество, в связи с тем, что собственник может быть ограничен в распоряжении своим имуществом только в установленном законом порядке».
- арендодатель удержал вещь, не принадлежащую арендатору.
«По смыслу п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса не допускается удержание чужого, не принадлежащего должнику имущества при отсутствии у лица, удерживающего вещь, требований к ее собственнику.
В данном случае контрагентами по договору субаренды являлись ответчик (арендодатель) и третье лицо (арендатор). Вещь находилась у третьего лица (арендатора) на основании договора хранения и ему не принадлежала.
Таким образом, ответчик (арендодатель) является кредитором третьего лица (арендатора), а не истца (субарендатора), у него отсутствуют какие-либо требования к субарендатору, поэтому он не вправе удерживать ее имущество в отсутствие оснований, установленных законом или договором.
Примечание: для удержания вещи арендатора желательно составить акт об удержании и опись удерживаемого имущества, а копию документов направить арендатору вместе с уведомлением об удержании.
Требования арендодателя удовлетворяются из стоимости удерживаемой вещи по правилам обращения взыскания на заложенное имущество.
Способы обращения взыскания на удерживаемую вещь
Существует 2 способа:
1. В судебном порядке путем продажи с публичных торгов в рамках исполнительного производства – применяется, если стороны не договорились о внесудебном порядке.
Анализ судебной практики показывает, что суды удовлетворяют иски об обращении взыскания на вещь арендатора в связи с неоплатой задолженности и признают правомерным удержание арендодателем вещи до полного погашения задолженности по договору аренды.
«Суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования об обращении взыскания на удержанное имущество путем продажи с публичных торгов, принадлежащее Обществу согласно акту описи удержанного имущества Общества».
«Рассмотрев требование истца об обращении взыскания в счет погашения имеющейся задолженности на удерживаемые им автотранспортные средства, принадлежащие ответчику, суды обоснованно со ссылкой на положения статей 359 и 360 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 2.2.4 договора аренды от 01.01.2015 N 44-КЗК/15, указали на правомерность такого удержания и обращения взыскания на это имущество».
«Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства,… установили, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате арендных платежей, вследствие чего у него образовался долг за заявленный истцом период, удовлетворили заявленные требования в полном объеме, включая требование истца об обращении взыскания на имущество ответчика посредством продажи с публичных торгов. Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает».
2. Во внесудебном порядке:
- обращение взыскания самим арендодателем;
- обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса
Условие о внесудебном порядке обращения взыскания может быть прописано как в самом договоре аренды, так и путем составления отдельного соглашения.
Для внесудебного порядка обращения взыскания следует указать в договоре:
- способ реализации имущества (один или несколько способов);
- стоимость вещи (начальную продажную цену) или указать порядок ее определения в будущем (например, путем проведения рыночной оценки).
Если в договоре отсутствует условие о стоимости вещи или порядке ее определения внесудебный порядок обращения взыскания считается несогласованным и обратить взыскание на имущество во внесудебном порядке нельзя (соглашение о внесудебном порядке может быть признано недействительным по иску Арендатора) . В таком случае взыскание на заложенную вещь обращается по решению суда. (п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей»).
Обращение взыскания арендодателем
Способы реализации имущества во внесудебном порядке (ст. 350.1 ГК РФ):
путем продажи с торгов (частных или публичных) – организовывает Арендодатель/Арендатор, либо специализированная организация (ст. 447 ГК РФ).
Если арендатор ведет предпринимательскую деятельность, то вместо торгов арендодатель может (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ):
- оставить удерживаемую вещь себе по цене, определенной договором, но не ниже рыночной стоимости;
- продать вещь другому лицу с удержанием из вырученных денег суммы долга.
Обязанности арендодателя при внесудебном обращении взыскания:
уведомить арендатора о начале реализации не менее, чем за 10 дней;
вернуть арендатору разницу, если стоимость вещи превышает задолженность по аренде (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ);
- направить арендатору копию договора купли-продажи удерживаемой вещи другому лицу (п. 5 ст. 350.1 ГК РФ).
Если при оставлении вещи за собой или продаже вещи вырученной суммы недостаточно для погашения задолженности по аренде, арендодатель может обратиться с иском в суд о взыскании задолженности в непогашенной части с арендатора.
При самостоятельном обращении взыскания вещи арендатора необходимо точное соблюдение перечисленных условий. В случае их несоблюдения арендатор может обратиться в суд с иском о прекращении обращения взыскания во внесудебном порядке, если реализация имущества привела или может привести к нарушению его прав (нарушение порядка проведения торгов, неуведомление арендатора о начале реализации имущества, отсутствие оснований для обращения взыскания во внесудебном порядке).
Исполнительная надпись нотариуса
Исполнительная надпись – специальная отметка нотариуса на договоре, которая дает право обратить взыскание на имущество или взыскать задолженность по аренде во внесудебном порядке.
Обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса возможно, если имеется нотариально удостоверенный договор аренды (если в нем содержится условие о внесудебном порядке) или нотариально удостоверенное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, в таком случае сам договор аренды можно не заверять.
Для обращения взыскания по исполнительной надписи нотариуса арендодателю нужно представить:
договор аренды;
нотариально удостоверенное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания;
- расчет задолженности, подписанный арендодателем, содержащий в себе сведения о суммах и датах платежа по аренде;
заявление арендодателя о начальной продажной цене (цене реализации) или отчет об оценке имущества.
При совершении исполнительной надписи нотариус направляет арендатору предложение исполнить обязательство в течение 7 дней с момента получения арендатором такого предложения.
Если арендатор не представил доказательств оплаты аренды, нотариус совершает исполнительную надпись на договоре в течение 14 дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес предложение.
После получения исполнительной надписи арендодатель обращается к судебным приставам, которые обращают взыскание на имущество арендатора путем его продажи с торгов, а выручка от продажи направляется арендодателю в счет погашения долга.
Что лучше выбрать?
Выбор способа обращения взыскания зависит от многих факторов: от объекта аренды, сферы деятельности арендатора и. т. п. То, что подойдет в одном случае – не гарантия того, что такой способ будет эффективнее в другом.
Наиболее «надежные» способы – это обращение взыскания через суд или по исполнительной надписи нотариуса, так у арендатора практически нет шансов оспорить процедуру реализации.