Продажа и приобретение недвижимости - непростая задача, цена ошибки - велика. На что стоит обратить внимание при покупке недвижимости и составлении договора купли-продажи AMO.RU разбирались с экспертами.
Предпродажная подготовка объекта
Одним из самых главных этапов продажи объекта недвижимости является тщательная предпродажная подготовка объекта.
Процессы предпродажной подготовки со стороны продавца и подготовки к приобретению помещения покупателем преследуют разные цели и существенно различаются.
Если продавец на этом этапе приводит в порядок свои документы на недвижимость (гасит задолженность по коммунальным платежам, снимает залог банка, если таковой не был снят после погашения ипотеки, решает вопрос об узаконивании перепланировки/переустройства, произведенной без соответствующих разрешительных документов), то для покупателя важно проверить историю объекта и его «юридическую чистоту» (отсутствие обременений/ограничений имущества, наличие необходимых согласий на сделку, например, корпоративных, или согласия залогодержателя на отчуждение помещения, если оно в залоге, проверить техническую и правоустанавливающую документацию на объект, изучить благонадежность и репутацию продавца).
Алексей Сальников, Основатель и руководитель арендного бизнеса Arenda-rnd.ru Batonmall.ru рекомендует в процессе предпродажной подготовки объекта произвести следующие простые действия:
- Чистота. Навести порядок, чтобы помещение или здание было ухоженным и чистым;
- Если объект большой и бюджет позволяет, освежить вход и места общего пользования, чтобы здание выглядело привлекательно;
- Если помещение находится в аренде, стоит его заполнить арендаторами, чтобы отчетность отражала максимальный арендный поток;
- Необходимо подготовить всю отчетность по арендаторам, чтобы в полной мере рассказать о том, кто и сколько платит, сколько коммуналки компенсирует и так далее;
- Если объект был приобретен с целью реконструкции для продажи, не стоит делать дорогой ремонт;
- И, как при любой продаже, всегда стоит подчеркнуть сильные стороны объекта.
С юридической точки зрения необходимо:
Убедиться, что на объекте нет обременений (в том числе от долгосрочных договоров аренды — например, получены согласия на продажу, чтобы это не затягивало процесс продажи).
Убедиться, что все перепланировки узаконены. Для 90% покупателей это принципиально, а если объект покупают или берут в залог, то для всех 100%.
Сделать ревизию всех документов по коммуникациям (договоры, ТУ, акты балансовой принадлежности).
- Проверить границы земельного участка, что здание не выходит за их границы, а также нет спорных моментов с соседями.
Лайфхак: хотите убедиться, что с документами по недвижимости у вас всё четко - попробуйте получить кредит с залогом под этот объект недвижимости. Банк досконально изучит все документы качественно и бесплатно.
Наиболее распространенные структуры сделок по продаже объектов
Конечно, самая распространенная схема — это обыкновенный договор купли-продажи недвижимого имущества. Самый распространенный, потому что именно он — самый простой и понятный.
Но данный способ не всегда может отвечать интересам продавца или покупателя, так как цели у них могут быть разными. Например, целью покупателя может быть долгосрочное владение недвижимостью (для себя или сдачи в аренду) или покупка объекта для быстрой перепродажи. Продавец может захотеть оставить деньги на счете фирмы, на которую был оформлен объект недвижимости, или вывести деньги как физическое лицо. Тогда лучший алгоритм продажи — это выделение объекта в отдельное юр. лицо и его продажа. Вариантов может быть масса, поэтому при сделке стоит учитывать конечные цели обеих сторон — тогда станет возможным подобрать максимально эффективную структуру сделки.
Этапы в сделке купли-продажи
Анна Коняева, Управляющий партнер юридической компании CPO Group выделяет следующие этапы в сделке:
Фиксация намерений сторон заключить сделку по продаже недвижимости, которая заключается в подписании авансового соглашения, соглашения о задатке либо предварительного договора купли-продажи, предусматривающих передачу продавцом основных правоустанавливающих документов и оплату покупателем нескольких процентов от стоимости объекта недвижимости.
Проведение юридической экспертизы сделки, получение от продавца дополнительных документов с целью минимизации возможных выявленных рисков, возникающих при приобретении недвижимости.
- Если принято решение о заключении сделки, стороны обсуждают детали основного договора купли – продажи: порядок взаиморасчетов, выбирают способы оплаты, фиксируют как физическое, так и юридическое состояние продаваемого объекта, определяются порядок и сроки передачи объекта недвижимости, а также ответственность сторон за срыв сделки.
- Происходит подписание договора отчуждения недвижимости с привлечением, при необходимости, банка, нотариуса. Подаются документы в Управление Росреестра для регистрации сделки и после оформления права собственности осуществляется фактическая передача объекта недвижимости новому собственнику.
Составление договора купли-продажи
Правильно составленный договор купли-продажи коммерческой недвижимости минимизирует риски последующего оспаривания сделки. В соответствии с законами РФ, он составляется в простой письменной форме и обретает юридическую силу сразу после подписания сторонами. Однако есть ряд нюансов, о которых следует знать.
На какие пункты договора нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости?
Продавцу: Рекомендуем не утаивать обременения и фиксировать в договоре реальные характеристики объекта. Важно помнить, что неисполнение обязательств, равно как и сокрытие обременений могут повлечь ответственность. Важным пунктом договора для продавца является порядок расчетов.
Покупателю: При покупке коммерческой недвижимости покупатель преследует определенную цель. Приобретаемый объект должен этой цели соответствовать. Важные параметры недвижимости должны быть четко отражены в договоре. Например, это касается мощностей электроэнергии. Необходимо закрепить в договоре действительную стоимость объекта и порядок расчетов. Опасно соглашаться на схемы, когда в договор вносится заниженная стоимость, а остальная сумма выплачивается в обход договора.
По моему мнению, при покупке недвижимости (как коммерческой, так и жилой) важно обращать внимание на несколько критичных моментов:
1. Обременения (залоги, ипотеки). Их либо не должно быть, либо мы должны о них знать, чтобы учесть в дальнейшем.
2. Земельный участок. Если здание — отдельно стоящее, то к нему должен быть оформлен земельный участок (в собственность или на правах аренды). Если помещение, которое вы покупаете, находится в здании, то соответствующим образом должно быть оформлено и долевое участие в этом ЗУ. Проверьте наличие прочих обременений на земельный участок — например, сервитуты. Их можно найти в выписке из ЕГРН или кадастровой выписке.
3. Если собираетесь строиться на этом участке, закажите топосъемку. А вдруг в самом центре проходит водопровод, который придется выносить? А ведь это не дешевое удовольствие.
4. Здание должно располагаться в границах земельного участка.
5. Основание получения права собственности. Нужно убедиться, что оно было получено законным образом. Могут возникнуть риски по незаконности строительства, если на месте, где должен был расположиться жилой дом, был построен офис.
5. Коммуникации — один из важных пунктов, про который многие забывают. В договоре купли-продажи должно быть указано, что вместе с недвижимостью продается электрическая мощность, кабеля для трансформаторных подстанций, газопроводы, водопроводы и т.д. Без этих пунктов будет трудно или даже невозможно переоформить коммуникации на себя.
6. Есть множество кейсов, когда здание продавалось без коммуникаций, а потом оставалось бесхозным в течение нескольких лет, пока этот вопрос не решался.
7. Проверьте также адекватность соседей. Это не договорной пункт, но злые соседи могут насолить вам, как новому владельцу.
8. Проверьте, соблюдены ли требования пожарной безопасности (сигнализация, второй пожарный выход, пожарный выезд). Нарушение пожарных норм может повлечь за собой дополнительные затраты на их последующее устранение.
Юридическая экспертиза объектов недвижимости (due diligence)
Юридическая экспертиза - это комплексная проверка объекта недвижимости с целью его объективной оценки и определения связанных с ним рисков.
Проводится юридическая экспертиза объекта недвижимости до заключения сделки и позволяет покупателю принять окончательное решение.
Что включает в себя детальная юридическая экспертиза (legal due diligence)?
Алексей Сальников отмечает, что legal due diligence — это комплексная проверка объекта недвижимости и продавца. Основная цель — выявить (или убедиться в отсутствии) скрытых рисков при покупке объекта недвижимости для нового владельца. Она включает в себя проверку обременений, добропорядочного оформления прав собственности, технического состояния здания, наличия и правильности оформления коммуникаций. Иногда во время юридической экспертизы также осуществляют рыночную оценку недвижимости. Объем и необходимость due diligence зависит от целей покупателя и рисков, которые он готов на себя взять.
Правовая экспертиза сделки может включать различные мероприятия, в зависимости от приобретаемого объекта недвижимости, но в обязательном порядке в нее входит:
1. Проверка информации в отношении продавца, уставные документы и полномочия директора, объем прав в отношении объекта, законность их приобретения, наличие обременений недвижимости, получение иной информации, которая может препятствовать использованию имущества новым собственником. Проверка проводится как с использованием открытых источников информации, например, официальных сайтов ФНС, ФССП, МВД, судебных картотек, специальных сервисов для проверки контрагентов, так и с помощью направления соответствующих платных запросов в компетентные органы и базы данных.
2. Определение наиболее существенных рисков сделки и способы их минимизации, включая подготовку необходимых документов, позволяющих снизить потенциальные риски, получение заверений и гарантий продавца, а также иной дополнительной информации, которая позволит новому владельцу не беспокоиться о наличии подводных камней приобретаемого имущества.
Где регистрировать Договор?
Регистрируется не сам договор купли-продажи коммерческой недвижимости, а переход права собственности на объект. Это – функция Росреестра. За услугу взимается госпошлина. Срок оформления – 7-9 рабочих дней.
Перед обращением в Росреестр уточните список документов, которые нужно будет приложить к договору (сам договор представляется в трех экземплярах, заверенных подписями сторон). Это правоустанавливающие документы, выписка из Росреестра, что помещение не находится в залоге, выписка из БТИ, акт приема-передачи. Также могут потребоваться сведения об организациях, между которыми заключается договор.
Как быть, если здание продается в рассрочку?
В этом случае в Договоре указывается точный порядок (график) платежей и сумма. Также необходимо указать, в какой момент к покупателю переходит право собственности. Регистрация в Росреестре происходит после подписания акта приема-передачи. Продавец вправе указать, что до полного погашения задолженности объект находится у него в залоге. После погашения суммы обременение снимается.
Перспективы рынка покупки объектов коммерческой недвижимости
Рынок начинает постепенно восстанавливаться после всего, что случилось в первом полугодии 2020. Инвесторы начинают проявлять интерес к приобретению недвижимости. Особый интерес, конечно, вызывают объекты, чья стоимость сейчас значительно снижена, окупаемость вложений составляет 5-7 лет. Это могут быть залоговые активы, либо объекты, собственникам которых из-за сложной экономической ситуации срочно нужны денежные средства. Однако большинство таких объектов не выставляются в открытую продажу, информация о них есть только у профессиональных консультантов. При продаже подобных объектов так же возможно использование различных структур сделки, и в таких случаях, конечно, очень важно пользоваться услугами профессиональных консультантов и юристов.