Как меняется структура спроса на офисную недвижимость
Перевод части сотрудников компаний на удалённый и гибридный форматы работы не избавил московский офисный рынок от дефицита качественных площадей. Показатели спроса растут, но одновременно меняется его структура: арендаторы пересмотрели свою потребность в офисах и требования к организации офисных пространств. Вслед за требованиями арендаторов меняется и структура предложения. Как теперь выглядит рынок и как он будет эволюционировать?
Офисный рынок Москвы, как и в западных странах, восстанавливается после потрясения 2020 года быстрее, чем ожидалось. Объём нового строительства по итогам 2021 года может превысить 800 тыс. кв. м. Это значительно больше годовых показателей не только за прошлый год (241 тыс. кв. м), но и за последние 7 лет, когда среднегодовой объем находился на уровне 350 тыс. кв. м.
Значительную долю ввода составляют проекты формата BTS, а новые площади зачастую законтрактованы заранее: в этом году как минимум три новых бизнес-центра были введены в эксплуатацию без вакантных площадей.
В условиях активной реализации площадей на этапе строительства, а также роста количества проектов объектов built-to-suit, часть крупных бизнес-центров не будет доступна рынку после ввода в эксплуатацию.
Объём спроса на аренду офисов за 9 месяцев 2021 года достиг 1,45 млн кв. м, превысив прошлогодний аналогичный показатель на 30%. Такие показатели спроса - эффект отложенного спроса 2020 года и трансформации пространства арендаторами из-за гибридного формата работы. Уровень вакансии на офисном рынке Москвы в классах А и В к концу 2021 года может снизиться до 9,8% (1,85 млн кв. м), или на 0,6% год-к-году.
Средние запрашиваемые ставки аренды офисов класса А достигли 27 266 руб. за кв. м в год без OPEX и НДС, а в классе Б+ средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 1% и по итогам 1 полугодия 2021 г. составляет 20 728 руб. за кв. м год. Для помещений класса Б- стоимость аренды в течение всего полугодия снижалась. На протяжении двух кварталов средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды упала на 9% и составила 15 899 руб. за кв. м в год.
В офисах класса Б- средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды упала на 9% и составила 15 899 руб. за кв. м в год.
В объектах класса С средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в течение полугодия не изменилась и составила 12 110 руб. за кв. м в год
Сохранение высокого спроса на качественные объекты класса А и Б+ даёт основания ожидать дальнейшего роста ставок.
Офис выбирают по-новому
В 2021 году возросла доля сделок новой аренды по сравнению с продлением договоров. Арендаторы заинтересованы в смене или перестройке офисного пространства. Они стремятся сделать офис комфортным и привлекательным для специалистов, познавших удобство удалённой работы, а также приспособить его для новых задач. Рассмотрим некоторые критерии подбора офиса подробнее.
Критерий площади
Средняя запрашиваемая площадь офиса на московском рынке в 2021 году составила 1 500 кв. м, что на 12% меньше показателя 2020 года. За время пандемии этот показатель сократился почти на 30%.
Это не значит, что 30% работников стали работать удалённо. По данным исследования Работа.ру 75% работников изменили формат своей работы, из них до половины перешли на удалённую работу, остальные на гибридный формат. Но помимо изменения численности рабочих мест в офисе, меняется способ использования офиса и его смысл в работе компании. Теперь это место для встреч и переговоров, проектной командной работы, семинаров. Площадь необходима для мест общения, имиджевых гостевых пространств, лаунж-зон. В результате сокращение средней площади происходит медленнее, чем сокращение числа работников в физическом офисе.
Что касается количества рабочих мест, компании с гибридным форматом работы активно внедряют современные цифровые системы бронирования и учёта потребности в рабочих местах, чтобы создать условия для работы необходимому числу людей и исключить дефицит места в офисе в пиковые часы.
Цифровизация в офисе, в первую очередь, направлена на анализ реальной ситуации по реально требуемым типам рабочих мест, переговорных и всего прочего, а также на автоматизацию и упрощение бронирования незакрепленных мест работы, переговорных комнат и так далее, что особенно актуально в офисах с полностью незакрепленными рабочими местами и существенной частью удаленно работающих сотрудников.
“Мы идем к тому, чтобы управлять всей инфраструктурой офиса из одного приложения. К нам регулярно приходят компании, которые хотят максимально автоматизировать все процессы в офисе - от бронирования рабочего места и заказа кофе до управления переговорными комнатами и инженерными системами”.
В этом году заметно падение спроса на особо крупные офисы. Если в прошлом году 15% сделок приходилось на офисы свыше 5000 кв.м, то в 2021 году таких сделок около 3%.
“Мы замечаем тренд на небольшое уменьшение офисов с каждой итерацией переезда крупных компаний, но это не поголовная практика. Что касается типов офисных зданий, то они, скорее, определяются располагаемым бюджетом. При наличии достаточного бюджета, выбираются высококлассные здания, заточенные, в первую очередь, под open space”.
Критерий гибкости
Переосмысление роли офиса выливается в рост популярности трансформируемых помещений. Гибкий офис - это отдельный тип недвижимости, под который невозможно приспособить ни кабинетный формат, ни open-space. Гибкость подразумевает наличие инженерных решений для трансформации пространства: передвижных перегородок, мобильных мультимедийных комплексов, распределённых мокрых точек, средств персонализации рабочего места и полуавтоматического управления инженерными системами.
Этим летом мы провели собственный опрос среди представителей компаний, чьи офисы находятся в Москве и других крупных городах. Большинство из них сообщили, что в связи с пандемией пересмотрели подход к рабочим пространствам. Основные нововведения касались трансформации помещений, удаленного бронирования рабочих мест и новых возможностей для сотрудников при проведении встреч и мероприятий в гибридном формате. Этот опрос отчасти подтверждает, что тренд на гибкие пространства с нами надолго. Компании, которые имеют классические офисы, будут постепенно их менять - например, отдавая часть пространства под незакрепленные рабочие места, увеличивая количество мест для командной работы.
Некоторые наши заказчики уже начали перестраивать офисное пространство в зону коворкинга. В таком формате у сотрудника нет закрепленного за ним места — он приезжает в офис в определенные дни и выбирает себе любое приглянувшееся место. Так компания экономит средства на пространстве, аренде и коммунальных платежах. Такой подход, кстати, «Вымпелком» начал использовать еще до пандемии.
Трансформируемый офис – еще одна тенденция в организации офисных пространств. Основная идея заключается в трансформации одного помещения под различные задачи: конференц-зал, лекторий, класс для обучения, зал для проведения круглых столов. Это также помогает оптимизировать расходы на аренду дополнительных помещений. Недавно подобный проект мы сделали для НТЦ «Газпром нефти»: на 1456 кв. м. офиса создали стандартные и гибкие рабочие места для сотрудников, несколько зон коворкингов для проектных команд от 10 до 100 человек трансформируемый лекторий для обучения на 150 мест и форум для проведения видеопрезентаций.
Распространяется концепция “социального офиса” - места, куда приходят с целью делового общения, а не сидения перед компьютером. В социальном офисе мало индивидуальных рабочих мест и много децентрализованных социальных зон: кафе, мест для отдыха, совместного обучения, мозгового штурма и прочих коллективных активностей.
Критерий качества
Потребность арендаторов в качественных офисах и инфраструктуре растёт по причине роста значимости требований к комфорту офисного пространства.
Организацию пространства больше нет смысла основывать на размере штатного расписания или организационной структуре. Потребностям современных компаний соответствует модель activity-based office: зонирование офиса и наполнение каждой зоны определяется функциональными задачами.
Некоторые компании начинают модернизировать рабочие места, руководствуясь соображениями санитарной безопасности, относительной изоляции, повышенной эффективности и минимализма. Минимализм особенно важен для неименных рабочих мест.
Компании уже сейчас готовы инвестировать в новые технологии для создания удобного и эффективного рабочего пространства – технологии для совместной работы и ВКС, системы резервирования рабочих мест и помещений, которые ведут статистику использования и мониторинг присутствия людей.
Также некоторые крупные компании инвестируют в централизованные системы управления офисом, которые позволяют использовать офисное пространство гибко и рационально. Они позволяют экономить электроэнергию, задавая расписание включение/выключения оборудования, управляют светом и климатом, позволяют автоматизировать подготовку помещений к различным мероприятиям.
В open space часто применяют технологию маскировки звука (sound masking), чтобы решить проблему концентрации сотрудников на работе из-за шумов вокруг. Если понизить разборчивость беседы рядом сидящих коллег, то продуктивность работы увеличивается. Технология маскировки звука работает по принципу добавлению фонового шума в определенных точках пространства. Для этого необходимо правильно расположить динамики и настроить громкость.
Также некоторые крупные компании инвестируют в централизованные системы управления офисом, которые позволяют использовать офисное пространство гибко и рационально. Они позволяют экономить электроэнергию, задавая расписание включение/выключения оборудования, управляют светом и климатом, позволяют автоматизировать подготовку помещений к различным мероприятиям.
Критерий расположения на карте города
Центр (зона внутри Садового Кольца и ТТК) всегда была одна из самых востребованных локаций среди арендаторов. Новое строительство в центре Москвы затруднено административными ограничениями и недостатком участков под застройку. Высокая востребованность центральной локации и низкий уровень ввода - естественные факторы сохранения низкого уровня вакансии в центре и переключения внимания арендодателей за пределы ТТК.
И если площади до 300–500 квадратных метров еще возможно найти в бизнес-центрах в рамках ТТК, как в классе «А», так и в классе «B», то офисы площадью от 500, 1000 и более квадратных метров представлены в очень ограниченном количестве и дефицит качественных площадей внутри ТТК только усилился. Так как нового строительства в центре практически нет, арендаторы вынуждены рассматривать другие локации за пределами ТТК, но с учетом удобной транспортной доступности к крупным магистралям, наличия парковки, развитости инфраструктуры.
За время пандемии спрос на офисы класса А за пределами центра города заметно возрос. Количество обращений арендаторов быстрее всего растёт на севере города, в Ленинградском коридоре. На рынке офисной недвижимости ожидается усиление тренда на миграцию за пределы ТТК, если речь идет о площадях от 1 000 квадратных метров. Связано это с ранее упомянутым дефицитом помещений в центре и вынужденным расширением локации поиска.
Девелоперы отреагировали на это изменение, новыми проектами премиальных офисных объектов на периферии. За 4 года с 2017 по 2020 рост предложения качественных офисов за ТТК составил 6%, а за МКАД - 13%, опережая темпы роста предложения в центре Москвы и ММДЦ. Особенно динамично растут деловые кластеры в Химках, Новой Москве, Сколково. Развитию последнего придал мощный импульс запуск МЦД, повысивший транспортную доступность бизнес-кластера.
За первое полугодие 74% новых площадей введено в зоне между ТТК и МКАД. Только в Ленинградском деловом районе было введено 191 тыс кв.м офисов, а в ММДЦ и внутри Садового кольца ввода не было. В центре города ближайшие открытия ожидаются в конце 2021 - AFI2B и Смоленский 13, - а в ММДЦ - уже в следующем году - Grand City Tower.
Несмотря на это до реальной децентрализации пока далеко. Доля ЦАО спросе на офисы (по количеству обращений) - 73,7%, её падение составило 4 п.п. год-к-году. На втором месте - САО, где ищут офис 8,5% компаний. Ещё 6,7% ищут в ЗАО, а 5,7% в ЮЗАО. Остальные округа отстают с большим отрывом.
Критерий экологичности
Критерий экологичности бизнес-центра приобретает важность в глазах арендаторов. Особое внимание уделяется энергоэффективности, качеству вентиляции, материалам несущих конструкций, отделки и обстановки. Основная цель выбора экологичного офиса - создать безопасные условия для высокоэффективной работы сотрудников, а также получить экономию OPEX.
Экспансия формата built-to-suit
Структура офисного рынка решительно меняется в пользу проектов BTS-аренда и BTS-продажа. Строительство под заказ минимизирует риски девелопера и повышает эффективность офисного пространства для заказчика.
Относительно новый тренд - появление гибких офисных пространств и сервисных офисов для крупных корпораций по схеме built-to-suit. B2S- оператор строит современный офис под конкретного клиента за свой счёт, а клиент заранее подписывает долгосрочный договор аренды. Цена сопоставима со стоимостью аренды гибкого офиса, только пространство сделано исключительно для клиента. Ключевая особенность B2S — отсутствие инвестиций и капитальных затрат на старте. BTS - оператор заключает договор аренды на срок от 3 лет и за это время окупает свои вложения.
Сервисные офисные пространства
Московский рынок сервисных офисов к концу 2021 года составит около 470 000 тыс. кв. м. Объем спроса на них за 9 месяцев 2021 года превысил 50 тыс. кв. м. Это почти на 10% больше рекорда 2019 года. До конца года суммарный спрос на гибкие офисные пространства может достичь 70 тыс. кв. м, или 6% суммарного спроса на качественные офисы в Москве.
В 2020 году сервисные офисы рисковали сильнее традиционных офисных центров, потому что на фоне локдауна арендаторам было сравнительно легче покинуть их. Однако большинство крупных арендаторов сохранили забронированные места за собой, и восстановление спроса не заставило себя ждать в силу естественных преимуществ этого формата: масштабируемости, экономии операционных расходов и удобства создания распределённых кластеров рабочих мест под уникальную корпоративную структуру арендатора. Среди крупных арендаторов сервисных пространств - OZON, Сбербанк, ГК ФСК. Этот формат особенно популярен среди B2B компаний (занимают 40% пространства) и ритейлеров совместно с eCommerce (31%).
Так как в текущих реалиях компаниям сложно прогнозировать свои потребности в офисах на длительный срок, выбор сервисного формата позволяет компании переехать в новый офис в максимально сжатые сроки и без капитальных затрат на ремонт пространства.
Интерес к сервисным офисным пространствам сохранится и в ближайшие годы только усилится. Этот формат рассматривают даже государственные компании, которые обычно критически настроены к неклассическим офисным форматам.
Рынок офисной недвижимости Москвы усложняется и поляризуется. К долгосрочным трендам, влияющим на структуру рынка, можно отнести:
- географическую децентрализацию;
- рост относительной важности высококачественных офисов;
- сокращение средней арендуемой площади в отдельно взятой локации;
- рост доли проектов по схеме BTS в структуре нового строительства;
- рост доли рынка, принадлежащей гибким офисным пространствам.