Дачная амнистия и КРТ

Для регистрации по «дачной амнистии» у участка должен быть один из видов разрешенного использования (ВРИ):

- для садоводства — сюда относятся участки, которые в выписках из ЕГРН называют, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «дачный земельный участок» и «для дачного хозяйства»;

- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

- личное подсобное хозяйство (ЛПХ), если такой участок находится в населенном пункте.

Согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О государственной регистрации недвижимости", до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для ИЖС или для ведения ЛПХ в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта ИЖС, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрКРФ, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона.

При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома не требуется.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 13 ст. 70 вышеуказанного закона № 218-ФЗ, при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пунктами 1 - 10, 12, 14, 18, 22, 35, 37, 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствия:

1) ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание;

2) предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.

В соответствии со статьей 23.1 Закона N 217-ФЗ:

- строительство объектов капитального строительства (ОКС) на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные ПЗЗ территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства (часть 1);

- предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами (часть 2).

Согласно кассационного определения судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2022 N 41-КАД22-6-К4, «градостроительные регламенты, установленные ПЗЗ города, не предусматривают в качестве предельных (минимальных и максимальных) параметров строительства и реконструкции размеры площади рассматриваемого в деле объекта (жилой дом), поэтому несоответствие площадей в данном случае не могло являться основанием для вывода о несоответствии объекта требованиям градостроительного законодательства».

Таким образом, если жилой/садовый дом создан/реконструирован на земельном участке с ВРИ, указанным в части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, при этом такой ВРИ не установлен (отсутствует) в территориальной зоне, в которой расположен этот земельный участок и (или), соответственно, "нулевые" предельные параметры разрешенного строительства установлены в такой территориальной зоне не для жилых/садовых домов, то данное обстоятельство не может, являться основанием для приостановления учетно-регистрационных действий в отношении жилых/садовых домов, расположенных на таких земельных участках, вне зависимости от даты утверждения ПЗЗ.

При этом, наличие в утвержденных в составе ПЗЗ градостроительных регламентах указания на "нулевые" параметры для ВРИ, предусматривающих строительство жилых/садовых домов, на которые распространяется действие Закона N 217-ФЗ, является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности на такие жилые/садовые дома в указанных в частях 12 - 13 статьи 70 Закона N 218-ФЗ случаях (см. Письмо Росреестра от 20.02.2023 N 14-1390-ТГ/23 «Об осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении созданных/реконструированных жилых домов, расположенных на земельных участках с видами разрешенного использования, указанными в части 12 статьи 70 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Чтобы зарегистрировать дом по «дачной амнистии» необходимо выполнение 3 условий:

1. ВРИ земельного участка и территориальная зона позволяют строить жилой дом.

2. В ПЗЗ нет «нулевых параметров» для садовых или жилых домов, а проект жилого дома соответствует предельным параметрам строительства.

3. Ваш земельный участок не находится в зоне с особыми условиями использования территорий, которая запрещает строительство, например в санитарно-защитной зоне, КРТ и т.п.

Если Ваш:

- земельный участок не содержит ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого будет расположен Ваш жилой дом;

- планируемый Вами жилой дом соответствует предельным параметрам ПЗЗ Вашего населенного пункта, градостроительным регламентам («нулевые параметры» отсутствуют),

то Вы вправе воспользоваться «дачной амнистией» - упрощенным порядком регистрации права на ранее построенный жилой дом (без уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома и других).

В упрощенном порядке регистрации (по «дачной амнистии») Вы вправе подать в Росреестр только:

- документ, удостоверяющий Вашу личность;

- заявление о регистрации права на дом;

- технический план дома (изготовление заказать у кадастрового инженера);

- квитанцию об оплате госпошлины

и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Одним из принципов законодательства о градостроительной деятельности является обеспечение КРТ на основе

(1) территориального планирования (ТП),

(2) градостроительного зонирования и

(3) планировки территории (статья 2 ГрК РФ).

ТП направлено на определение в документах ТП назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (часть 1 статьи 9 ГрК РФ).

Генеральный план (ГП) поселения является документом ТП муниципального образования, который утверждается представительным органом местного самоуправления поселения на срок не менее двадцати лет (пункт 1 части 1 статьи 8, часть 11 статьи 9, пункт 2 части 1 статьи 18, часть 1 статьи 24 ГрК РФ).

Тем самым подготовка ГП городского округа направлена не только на отражение существующей территории городского округа, но и на планируемое развитие этой территории.

Под ТП в соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГрК РФ следует понимать планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

В силу части 3 статьи 23 ГрК РФ ГП содержит:

- положение о ТП;

- карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;

- карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;

- карту функциональных зон поселения или городского округа.

Под функциональными зонами понимаются зоны, для которых документами ТП определены границы и функциональное назначение (пункт 5 статьи 1 ГрК РФ).

Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, утверждаемым нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ).

Составной частью ПЗЗ является карта градостроительного зонирования (пункт 2 части 2 статьи 30 ГрК РФ), содержащая границы территориальных зон (часть 4 статьи 30 ГрК РФ).

При этом при подготовке ПЗЗ границы территориальных зон устанавливаются, в том числе, с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных документами ТП муниципальных образований (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

Из системного толкования положений пунктов 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, пункта 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов ТП в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренные для соответствующей функциональной зоны.

В ч. ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ указано, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства.

В каждом конкретном случае, нужно исследовать, предусмотрено или не предусмотрено градостроительными регламентами данной территориальной зоны такого ВРИ земельного участка, как ИЖС.

Нахождение Вашего жилого дома на таком земельном участке (где градостроительными регламентами данной территориальной зоны такого ВРИ земельного участка как ИЖС не предусмотрено) будет противоречить Правилам и ГП населенного пункта, где расположен Ваш земельный участок.Как правило, в зонах КРТ не допускается никакое капитальное строительство, реконструкция, а также межевание участков иначе, чем на основании проекта планировки, утверждённого в рамках одного из режимов КРТ, и соответствующего соглашению с уполномоченным органом. В связи с этим, владелец участка или объектов недвижимости, попавших в зону КРТ, вправе лишь использовать их по первоначальному назначению без возможности изменения назначения или увеличения параметров.

Таким образом, в зонах КРТ не действуют общие правила о свободе ВРИ и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.

Как правило, в зоне КРТ не могут строиться и объекты ИЖС и садовые дома, регистрируемые в порядке «дачной амнистии».

В противном случае есть риски как отказа Росреестра в регистрации, так и последующего признания объектов самовольными постройками.

Отсутствие утвержденной документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории), является достаточным основанием для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Если по ПЗЗ, Ваш земельный участок расположен в территориальной зоне КРТ, то обжалование в судебном порядке отказа Комитета по архитектуре в предоставлении государственной услуги «Подготовка, регистрация и выдача градостроительных планов земельных участков», как правило, выглядит бесперспективным занятием.

Суды отказывают административным истцам, ссылаясь на ст. 41 ГрК РФ, которая говорит, что в границах территории, в которой предусматривается осуществление КРТ, подготовка документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) является обязательной.

Поскольку сегодня вместе с «дачной амнистией» (упрощенным порядком) действует обычный порядок регистрации строящегося жилья, то возникает законодательное противоречие: дом, который нельзя зарегистрировать в обычном порядке, может быть зарегистрирован в упрощенном порядке по «дачной амнистии».

Например, если КРТ не содержит особых условий использования территорий на индивидуальное жилищное строительство (в т.ч. запрета), Вы вправе воспользоваться «дачной амнистией», чтобы зарегистрировать свой дом в упрощенном порядке.

Такое «лукавое» использование законодательного противоречия двух порядков регистрации прав на объекты ИЖС несет в себе возможные риски, которые стоит учитывать, при выборе пути решения своего вопроса о регистрации дома по «дачной амнистии».

Выбрав «дачную амнистию» для строительства и дальнейшей регистрации дома на своем земельном участке, расположенном в зоне КРТ, необходимо учитывать возможные риски:

- изменение законодательства или ПЗЗ, ГП, градостроительных правил, КРТ до окончания строительства Вашего дома;- приостановление (последующий отказ) Росреестра в регистрации права собственности на дом;

- признания дома самовольной постройкой.