Прогноз вторичного рынка недвижимости Краснодара декабрь 2024.

Средняя стоимость рыночной цены квадратного метра с июля 2024 г. по ноябрь 2024 г. сильно не изменилась - 122-124 тыс. руб. за квадратный метр. Определенная стагнация связана с противоположно-направленными явлениями влияющими на цену.

Направление на увеличение стоимости метра квадратного — это определенный дефицит предложений. Направление на уменьшение цены — это глобальное уменьшение спроса вызванное доступностью ипотеки и другими факторами влияющими на благополучие населения.

В соответствии с данными Яндекс Вордстат по Запросам «Купить Квартиру в Краснодаре» и «Купить Дом в Краснодаре» кривая ИНТЕРЕСА потенциальных покупателей идет вниз.

Например, по запросу в поиске Яндекса «купить Дом в Краснодаре» количество интересующихся в ноябре 2024 г. за последние 5 лет самое низкое в истории данного периода. Интерес к покупке квартир в Краснодаре в ноябре 2024 г. также идет постепенно вниз (по сравнению с предыдущими 5 годами -это самый низкий показатель).

К сожалению, статистика по количеству миллиардов рублей выданных ипотечных кредитов указанных на портале нашдом.рф запаздывает на месяц. И данная статистика дается в целом по Краснодарскому краю. Но, даже с опаданием на месяц, статистика красноречивая. И статистику можно проецировать на ноябрь 2024 г. и непосредственно ситуацию в г Краснодаре.

Несложно посчитать, что сумма выданных ипотечных кредитов уменьшилась более чем на 2,5 раза.

Подобная ситуация с суммами кредитов выдаваемых для приобретения квартир и на первичном рынке. В октябре 2024 г. сумма на приобретение Новостроек в Краснодарском крае почти в 3 раза меньше, чем год назад.

Несмотря на то, что кривая спроса неуклонно падает, среднерыночные цены на недвижимость вторичного рынка не стремятся резко идти вниз. Обусловлено это тем, что с рынка вторичной недвижимости уходят продавцы недовольные реальной «продажной» стоимостью своей недвижимости. Остаются на рынке те, которые стойко продолжают упираться. И не сдают ценовые позиции уже более полугода, а некоторые даже повышают. Сложность для новых продавцов желающих действительно продать недвижимость заключается в том, что они ориентируются на цены «упорных» продавцов. Но понимание, что продажная цена гораздо ниже, к ним приходит позже. А на падающем рынке каждая пропущенная неделя - это минус от максимально возможной цены за объект недвижимости (разница среднерыночной и продажной цены может составлять до 10%).

Вариант 1.

Практически 100% до весны следующего года рынок вторичной недвижимости «не оживет». Основная причина- нет экономических предпосылок для увеличения интереса к приобретению недвижимости на «вторичке».

Остается открытым вопрос большого количество квартир, которые были приобретены в Краснодаре для перепродажи. Продавцы таких объектов ждут «лучших времен». Если на рынок выйдет отложенная потребность в продаже объектов недвижимости, мы однозначно увидим реальное (а не по сегментам или микрорайонам) снижение цен на вторичном рынке недвижимости. И по мере сдачи домов в эксплуатацию построенных Застройщиками этот объём инвестиционных квартир увеличивается!

Вариант 2.

Ожидать в декабре 2024 г. и в следующем 2025 году стабилизацию цен возможно. За стабилизацию говорит предложения в Госдуме и Минфине в отношении семейной ипотеки. На нее планируют увеличить сумму в 2025 г. И увеличить максимальный предел выдаваемой суммы с 6 000 0000 руб. до 9 000 000 руб. Но это только планы и предложения. Как это будет реализовано и каким регионам будут отданы приоритеты по выделении и распределению денег - большой вопрос. Наиболее вероятно, что при распределении средств могут сделать акцент на отдельных регионах. Таких как регионы с концентрацией военной промышленности, где Краснодар в списке очень далеко.

Фактором, который может повлиять на стабилизацию спроса является огромная сумма денег. Ее ранее отнесли граждане нашего государства в банки под проценты. Если предположить, что 3-х месячные депозиты закончатся в феврале - марте 2025 г., и данные вкладчики решат перенаправить денежную массу в недвижимость. То в таком случае можно ожидать весной или стабилизацию цены или даже небольшой рост.

Вывод:

Продавцам: Для себя понять цель, с которой вы выходите на рынок недвижимости. В какой срок и для чего хотите продать недвижимость. Ждать, что цены на вторичную недвижимость пойдут вверх, вероятнее всего, придется долго.

Покупателям: В случае желания приобрети недвижимость, лучше сразу найти честного риэлтора. Он сможет найти выгодное предложение. Или объяснить, что можно немного подождать и приобрести недвижимость по более выгодной цене.

Риелторам: перестаньте обманывать людей, что все будет расти. Эту риелторскую мантру я наблюдаю уже несколько месяцев. К настоящему моменту (1 декабря 2024 г.) большое количество застройщиков уже предлагают скидки до 20%. Или рассрочки, о которых раньше нельзя было и мечтать. На вторичном рынке можно найти предложения с дисконтом до 10% от средне рыночной цены.