Договор купли-продажи квартиры и кешбэк от застройщика
Купить квартиру в новостройке можно не только по договору долевого участия (ДДУ). Иногда застройщик предлагает жилье в готовом доме – после ввода объекта в эксплуатацию.
Договоры купли-продажи на рынке новостроек не слишком популярны, ведь на этапе «котлована» квартиры доступнее по цене. Но поправки 2019 года в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ побудили застройщиков посмотреть на выгоды реализации готовых квартир. В таких случаях, покупатель приобретает недвижимость уже не по ДДУ, а по договору купли-продажи (ДКП). Насколько выгодна такая сделка, разбираем в нашей статье.
Требования к договору купли-продажи квартиры в новостройке.
Договор купли-продажи (ДКП) — это соглашение между продавцом (в нашем случае, застройщиком) и покупателем о переходе прав собственности на недвижимость.
Договор должен содержать подробное описание квартиры, включая ее расположение в доме (номер квартиры, подъезд, этаж), общую площадь, количество комнат, санузлов, а также другие характеристики (наличие балкона или лоджии).
Цена и условия оплаты – обязательное условие. В договоре фиксируются итоговая стоимость квартиры и условия оплаты (например, рассрочка). ДКП также определяет сроки, порядок и штрафы за задержку оплаты, расходы покупателя (комиссия, налоги и т.п.) и содержит обязательства застройщика по качеству строительства, включая гарантии на отделочные работы и инженерные коммуникации.
Преимущества покупки готового жилья у застройщика.
1. Нет рисков долгого ожидания. Квартира с отделкой уже готова к заселению или сдаче в аренду, без отделки – к ремонту. ДКП актуален для тех, кто не готов ждать окончания строительства и хочет использовать недвижимость сразу.
Ранее 214-ФЗ обязывал застройщика выплачивать дольщикам неустойку за срыв сроков сдачи жилья. Действующий мораторий временно освободил застройщиков от неустойки, ограничив дольщиков (ДДУ) в правах. Риски для собственника по ДКП значительно ниже.
2. Проверка качества строительства. В готовой квартире можно сразу оценить качество выполнения отделочных работ: проверить состояние стен, окон, дверей и инженерных систем. Также ознакомиться с внешней инфраструктурой дома — подъездными путями, дворовыми территориями, детскими площадками и парковками.
В рамках гарантийного срока, установленного 214-ФЗ, при покупке квартиры по ДКП вы также вправе предъявить претензию застройщику об устранении выявленных недостатков в квартире. На основании ст. 557 ГК РФ и ст. 18 и ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 (ЗоЗПП) застройщик обязан их устранить за свой счет или выплатить вам денежную компенсацию.
3. Быстрое оформление права собственности. Поскольку дом уже сдан в эксплуатацию, оформление права собственности происходит сразу после заключения сделки. Это избавляет вас от долгих ожиданий и возможных рисков, связанных с задержкой сдачи дома или оформлением разрешительной документации.
4. Юридическая «чистота» объекта. В отличие от «вторички», при покупке квартиры у застройщика вам не нужно беспокоиться обо всех предыдущих сделках, дееспособности продавца, правильном распределении наследства и т.п.
5. Гарантии качества отделки. В случае обнаружения видимых и скрытых недостатков в квартире, помимо стоимости устранения строительных недостатков покупатель может взыскать с застройщика штраф в размере 50%, неустойку и моральный вред. Главное – не пропустить гарантийный срок в 3 года.
Сравнительный анализ договоров долевого участия (ДДУ) и купли-продажи (ДКП).
ДДУ – покупка квартиры во время строительства. ДКП – покупка готовой квартиры, когда дом достроен и сдан.
ДДУ – долевая собственность, право собственности переходят к покупателю только после окончания строительства и приемки квартиры. ДКП – право собственности на квартиру переходит сразу после подписания договора и регистрации сделки в Росреестре.
ДДУ – регулируется специальным № 214-ФЗ, но после внесения в него изменений, а также с учетом действующего моратория, дольщики существенно ограничены в правах. ДКП – покупка квартиры регулируется общими нормами ГК РФ, а также покупатель может рассчитывать на гарантии, предусмотренные ЗоЗПП.
ДДУ – риски задержки строительства, банкротства застройщика или возможного несоответствия квартиры заявленным условиям. ДКП – риски минимальны, готовую квартиру можно тщательно проверить перед покупкой.
ДДУ – суммы взыскания через суд за обнаруженные недостатки в квартире значительно снизились. ДКП – действуют старые правила и % ставки. Помимо компенсации на устранение недостатков собственник может взыскать неустойку в размере 1% от суммы недостатков, штраф в размере 50% от взысканной суммы, «неустойку на будущее» и моральный вред.
ДДУ – собственник обязан предоставить застройщику 60 дней на устранение недостатков (постановление Правительства РФ № 2380). ДКП – не нужно ждать 60 дней, обратиться в суд можно сразу после проведения строительной экспертизы.
Если вы купили готовую квартиру в доме не старше 3-х лет, вы имеете право взыскать с застройщика компенсацию за устранение всех недостатков в отделке до истечения гарантийного срока. На сделки купли-продажи не распространяются ограничения, предусмотренные для дольщиков, поэтому максимальная сумма взыскания может составить более 1 миллиона рублей, в зависимости от сметы.
Мы рекомендуем провести осмотр с экспертом сразу после заключения договора купли-продажи, чтобы не пропустить гарантийный срок на обращение в суд.
ЮК «Гарант» более 8 лет защищает интересы собственников недвижимости в судах с самыми крупными застройщиками. С нами вы избежите лишних расходов и снижения рыночной стоимости жилья из-за некачественного ремонта. Мы превращаем покупку квартиры в выгодное и безопасное вложение.
Оставляйте заявку на нашем сайте прямо сейчас и получите бесплатную юридическую консультацию в течение часа.