Иностранные покупатели присматриваются к пустым домам в Японии, которые можно недорого приобрести ( до 10.000 $) — но эксперты предупреждают о рисках. АКИЯ - это возможно

Покупка жилья может показаться невыполнимой задачей, поскольку в большинстве стран мира наблюдается нехватка жилья. Однако в Японии, где наблюдается избыток недвижимости, это не так.

По состоянию на 2023 год в Японии насчитывалось более 9 миллионов «акия» — пустующих домов — согласно правительственным данным. Некоторые из этих домов продавались менее чем за 10 000 долларов.

Эти дома, часто заброшенные и пустующие десятилетиями, разбросаны по сельским районам и крупным городам, предлагая уникальную возможность для покупателей с творческими идеями

Рост числа заброшенных домов в Японии во многом обусловлен демографическим кризисом, поскольку коэффициент рождаемости в стране упал до рекордно низкого уровня в 1,2 ребёнка на одну женщину по состоянию на 2023 год. Между тем, уровень смертности в Японии превысил уровень рождаемости, поскольку численность пожилого населения продолжает расти.

«Проблема акия накапливалась десятилетиями и уходит корнями в послевоенный экономический бум в Японии, который привёл к резкому росту строительства жилья», — сказал CNBC Make It Тецуя Канеко, руководитель отдела исследований и консультаций в Savills Japan.

«Проблема стала более очевидной в 1990-х годах, когда экономика Японии замедлилась, и усугубилась из-за продолжающихся демографических изменений», — сказал Канеко.

Миграция в города — ещё один важный фактор, способствующий появлению заброшенных домов в Японии. «По мере того, как молодое поколение переезжает в города в поисках работы, в сельской местности остаётся стареющее население, которое может умереть или не иметь возможности содержать свои дома», — добавил он.

По словам Канеко, местные жители часто относятся к акиям с предубеждением и даже считают их «обузой». Поэтому, даже когда дети наследуют семейные дома после смерти пожилых родителей, во многих случаях наследники не хотят лично пользоваться или продавать недвижимость, из-за чего на рынке появляется всё больше заброшенных домов.

Примечательно, что дом, которому больше 30 лет, «обычно считается старым», — сказал Канеко, и местные жители, как правило, обеспокоены такими вещами, как проблемы с безопасностью, высокая стоимость ремонта и износ, — объяснил он. Некоторые люди даже связывают такие дома с суевериями, «полагая, что в них могут жить призраки или они приносят неудачу».

В конечном счёте, «многие японцы [люди] смотрят на акию как на обесценивающиеся предметы, которые доставляют больше хлопот, чем стоят», — сказал Майкл, основатель японского блога о недвижимости Cheap Houses Japan, в интервью CNBC Make It.

«Самые дешёвые объекты недвижимости стоят так дёшево не просто так», — сказал он, отметив, что либо местоположение не является привлекательным, либо стоимость ремонта превысит стоимость недвижимости.

Японские акии привлекают внимание зарубежных покупателей.

«Мы заметили тенденцию к росту числа запросов из-за рубежа...Увеличился интерес и [количество] покупок акиа», — сказал Канеко.

По словам Канеко, рост интереса иностранцев к недвижимости в Японии отчасти обусловлен пандемией, тенденцией к удалённой работе и изменением предпочтений в образе жизни.

«Всё больше людей, от молодых инвесторов до пенсионеров, ищут вторые дома, недвижимость для отдыха или проекты по ремонту», — сказал он.

Возьмём, к примеру, Антона Ворманна. Он влюбился в Японию после того, как посетил её во время рабочей поездки. 32-летний мужчина, родившийся и выросший в Швеции, в свои 20 лет объездил весь мир, работая моделью, прежде чем переехать в азиатскую страну в 2018 году.

«Я прожил в Нью-Йорке около двух лет, а потом путешествовал по всей Европе... так что я знаю, насколько дороги все эти мегаполисы, — сказал Ворманн в интервью CNBC Make It. — Я ни за что не смог бы купить дом ни в одном из этих мест, где я когда-либо жил».

Когда он узнал, что в Японии дома продаются по низкой цене, он решил купить один для себя. Шесть лет спустя Ворманн владеет семью акиями и работает в Японии создателем контента и инвестором в недвижимость.

Он завершил ремонт в трёх своих домах и в настоящее время работает над завершением ремонта в остальных четырёх. Сегодня недвижимость, покупка и ремонт которой обошлись ему примерно в 110 000 долларов, приносит 11 000 долларов дохода от краткосрочной аренды в месяц.

Ворманн говорит “и да, и нет”.

Сегодня его недвижимость успешно приносит шестизначную прибыль в год, но этого бы не случилось, если бы он не потратил время и силы на то, чтобы как следует познакомиться с японской культурой, языком и людьми, сказал он.

«Чтобы добиться успеха, вам нужно создать хорошее сообщество и хорошую социальную сеть в Японии, — сказал Ворманн. — Вы не можете приехать, не понимая культуру, не понимая, как устроена Япония, и просто тратить деньги, потому что это будет пустая трата денег».

«Если вы пытаетесь влиться в общество и делаете это правильно, я думаю, что у вас определённо есть много возможностей, но в большей степени я думаю, что у вас есть возможность купить дешёвую недвижимость, чтобы использовать её [лично]», — сказал Ворманн.

Эксперты разделяют это мнение.

«Акиа может стать хорошей инвестицией для определённых групп людей, в частности для любителей, тех, кто делает ремонт своими руками, или для тех, кто ищет уединения в сельской местности», — сказал Канеко.

«Однако они могут не подойти институциональным инвесторам или тем, кто ищет быструю или высокую прибыль, из-за высоких затрат на ремонт и ограниченного потенциала перепродажи в некоторых районах», — сказал он, добавив, что масштабируемость также может быть ограничивающим фактором.

Важно понимать, что расходы могут быть значительными, особенно если дому требуются серьёзные ремонтные работы, добавила Канеко, и учитывать, что процесс покупки дома может быть сложным из-за языкового барьера и необходимости взаимодействовать с местными властями.

Для российского инвестора Японский рынок является сверх диковинным и мало кто знает о возможностях редевелопмента за небольшие деньги в поднебесной.