Как происходит оценка недвижимости и для чего она нужна
Помимо кадастровых работ и юридических услуг, мы занимаемся оценочной деятельностью.
Расскажем об оценке недвижимости, как её проводят, о видах стоимости, и в принципе, в каких случаях и для чего нужна эта процедура.
Оценка недвижимости – это установление стоимости квартиры, дачного домика, гаража, склада, торгового центра и другого недвижимого имущества.
Рассчитать приблизительную рыночную стоимость можно самим, но такую оценку не примет ни банк, ни Росреестр, ни суд. Отчет об оценке — это официальный документ, который выдается оценщиком. Деятельность этого специалиста регулируется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Когда нужно заказать оценку имущества
Отчёт об оценке могут запросить где угодно, на любом шаге к признанию права собственности на объект или наоборот.
Когда нужно делать оценку имущества:
- при страховании имущества;
- при вступлении в наследство, либо при оформлении договора дарения или завещания;
- при совершении сделки купли-продажи;
- чтобы оформить ипотеку;
- при расчете налогообложения;
- при реорганизации предприятия, чтобы понять, сколько активов есть y компании;
- при сдаче имущества в аренду;
- при конфискации имущества;
- в ходе судебных споров, например, для определения ущерба или споров, связанных с наследством;
- если два участника сделки идут на обмен жилья.
Во всех этих случаях процедура помогает профессионально оценить стоимость интересующих объектов, чтобы сделка между участниками прошла успешно.
Виды стоимости при оценке недвижимости
Существует Федеральный стандарт оценки, который определяет виды стоимости объекта, их всего четыре. Расскажем подробно про каждый из них.
- Кадастровая стоимость определяется по результатам государственной кадастровой оценки. Такая процедура проводится раз в четыре года, в городах федерального значения она может проводиться раз в два года. Оценку проводят либо массово, либо отдельно для каждого объекта. Как правило, на основании данной стоимости и рассчитывается сумма налогообложения за объект.
- Рыночная стоимость характеризуется как сумма, за которую можно продать недвижимое имущество в данный момент времени. Показатель рассчитывается как среднерыночная цена на рынке по аналогичным объектам. То есть, всё зависит от условий рынка и спроса.
- Инвестиционная – это стоимость, за которую объект можно купить для получения прибыли. Эта сумма всегда больше рыночной, так как учитывает размер возможного дохода в будущем.
- Ликвидационная стоимость – сумма, за которую недвижимое имущество можно продать в ограниченные сроки. Как правило, эта сумма ниже рыночной на 15-20 процентов.
Какие есть методы оценки
В работе оценщика используется 3 метода расчета: сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный метод заключается в анализе рынка, сравнении объектов-аналогов, на основании чего рассчитывается средний показатель. Его смысл состоит в том, чтобы покупатель не заплатил за конкретную недвижимость больше, чем за объект с аналогичными характеристиками. Таким способом чаще всего определяют рыночную стоимость.
Доходный метод применяют обычно при расчёте инвестиционной стоимости. Для этого проводится анализ возможных рисков, способных привести к снижению цены объекта, чтобы покупатель не платил больше, если недвижимость станет убыточной. В данном методе прибыль равна стоимости недвижимости.
И, наконец, затратный метод. Его суть заключается в том, что объект не может стоить больше, чем затраты на воспроизведение (строительство) аналогичного. В основном, этот способ используют, чтобы оценить дома или земельные участки.
Самый точный способ — это, как правило, когда оценщик применяет сразу три метода и учитывает результаты всех полученных данных.
Что может повлиять на стоимость недвижимости
Оценка недвижимости в Москве на текущий момент актуальна как никогда, поскольку пандемия, к сожалению, изменила всё вокруг и нанесла серьезный удар абсолютно по всем сферам бизнеса, а особенно по недвижимости. Поэтому стоимость объектов недвижимости не стабильна. Она зависит от ситуации на рынке, от расположения и площади, от целевого назначения, планировки, инфраструктуры и многих других факторов.
Как мы уже говорили, оценивать недвижимость могут только профессиональные оценщики, которые предоставляют отчет. Оценкой недвижимости в нашей компании занимается целый отдел, который всего за две недели сможет оказать услугу и сформировать отчет.