Признание права собственности на гараж в судебном порядке на примере практики районных городских судов города Москвы

В связи с большим потоком запросов от клиентов по признанию права собственности на гараж разберем основные моменты по данной процедуре, а именно особенности признания права на гаражи и гаражные боксы в судебном порядке.

Исходя из сложившейся практики и из собственного опыта судебной практики по данному вопросу, хочу осветить основные проблемы и причины, по которым владельцы гаражей не могут узаконить свои права.

В связи с утратой/несохранением всего пакета документов на гаражи до настоящего времени владельцам приходится обращаться за признанием своих прав в судебном порядке.

На практике возникает две ситуации:

Если говорить о первой ситуации, то тут по моему мнению основными документами должны выступать распорядительные акты исполкома (которые встречаются чаще всего) или протоколы гаражных комиссий о выделении земельных участков под возведение гаражей, что и подтверждает ранее возникшее право собственности на гараж.

Но что же происходит сейчас на практике? К сожалению, все не так просто. Регистрирующие органы, и также государственный орган, который контролирует имущественные отношения в Москве, ДГИ (Департамент городского имущества) помимо данного документа запрашивают наряду с этими распоряжениями и приводят следующие доводы, согласно которым по их мнению, в иске должно быть отказано.

Что же это за доводы:

Давайте разберем конкретный пример из практики.

Первый и любимый довод ответчика – нет подтверждения, что объект является капитальным.

Как это оспорить?

Для начала необходимо изучить сам документ, подтверждающий разрешение на возведение гаража.

Чаще всего, именно в распорядительном акте исполкома указывается на капитальность/некапитальность возведения такого объекта.

Бывает так, что в разрешительной документации на этом акцент не сделан.

Если указано, что разрешение на возведение капитального гаража – вопросов нет.

Что еще является подтверждением?

Именно как на практике нашей компании перед тем, как пойти в суд, готовится технический план на гараж. Согласно федеральному закону о государственной регистрации прав, технические планы выдаются только на капитальные объекты с целью их дальнейшей постановки на кадастровый учет. Второй документ, который можно подготовить для суда – это заключение кадастрового инженера о капитальности объекта.

Стоит уделить внимание на формулировку в разрешительной документации «Размещение временного гаража». Данные гаражи также могут быть капитальными, но практика в данном случае по признанию права собственности отказная.

Лично по моему мнению, считаем это не совсем правильным, потому что есть такая практика, когда объекты ставили на учет в статусе временного. Это работает сейчас в отношении земельных участков. Я считаю правильным было бы регистрировать право собственности, затем госорган выносит допустим распоряжение о сносе, и при этом человек получает свою компенсацию. Сейчас такие гаражи сносят просто как самовольные постройки.

Второй проблемный момент и основной (на самом деле), на который ссылается ДГИ и администрации в московской области – отсутствие действующего договора аренды земельного участка. Именно по той причине, что город не проводит пролонгацию первичных договоров аренды земельных участков, которые подписывались изначально, город говорит, что земля не оформлена, вы ее занимаете незаконно и просит освободить земельный участок.

Дело в том, что по действующему ЗК РФ есть перечень, когда может быть заключен договор аренды, сейчас заключить договор аренды имеют право собственники объектов.

Но почему тут госорганы не правы. Есть хорошая позиция в некоторых решениях судов, что законность возведения постройки и нахождения объекта на земле необходимо рассматривать с точки зрения норм действующего законодательства именно на момент возведения постройки.

Тут необходимо как раз ссылаться на то, что по действующему законодательству владельцы просто не могут оформить земельно-имущественные отношения.

Третий довод — объект не является ранее учтенным и не стоит на кадастровом учете. В суде город постоянно ссылается на данный довод, и из раза в раз задается вопрос — объект же не стоит на кадастровом учете, его по факту юридически нет, на что вы признаете право, о чем мы вообще здесь говорим?

Тут приходится разъяснять, к сожалению, элементарные с юридической точки зрения вещи — что именно решение суда будет являться основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Готовится технический план, к нему прикладывается решение суда и подается на регистрацию его права. То же самое, к примеру, с судами по самовольным постройкам. Суд признает право на самовольную постройку и потом на основании решения суда объект ставится на кадастровый учет. Ничего изобретать не нужно. Довод ответчика, что объект не является ранее учтенным по тем же причинам является несостоятельным.

Это основные и ключевые моменты.

Также ДГИ запрашивают еще полный перечень пакетов документов — акт ввода в эксплуатацию, подтверждение, что гараж был построен на собственные средства и иные. Все эти документы зачастую утеряны. Но их отсутствие, как показывает практика, не мешает зарегистрировать право собственности на гараж в судебном порядке.

Второй случай, о котором я говорила в самом начале, который тоже необходимо разобрать, это когда изначально разрешительная документация выдавалась не отдельному физическому лицу, а ГСК.

В данном случае члену ГСК, полностью выплатившему свой паевой взнос, выдается справка о выплате паевого взноса, что является основанием признания права собственности. По сути, получив данную справку, надо идти в Росреестр, но тут опять та же проблема с тем, что регистрирующий орган запрашивает полный пакет документов, которых нет даже у самого ГСК, поэтому приходится идти в суд, привлекать в качестве ответчика уже ГСК наряду с ДГИ и оспаривать все те же доводы, о которых я рассказала выше.

Поэтому если у вас есть во владении неоформленный гараж и вам необходима помощь в его оформлении, обращайтесь ко мне за консультацией и за судебным сопровождением, буду рада вам помочь.

Юрист ООО «БИЗНЕС-КАДАСТР»

Одинцова Е.А.