Как читать смету, чтобы понять реальную стоимость дома

Отрабатывать возражения в загородной недвижимости непросто. Особенно если речь про «у ваших конкурентов дешевле». Чтобы держать руку на пульсе, мы регулярно наведываемся к этим самым конкурентам под видом потенциальных заказчиков и запрашиваем коммерческие предложения и сметы. Наши маркетологи ещё оценивают воронки, но это уже их специфика, меня же интересует кое-что другое.

А именно — подход к составлению сметы, предоставляемой заказчику до заключения договора. Человек, не разбирающийся в стройке, скорее всего не обратит внимание на некоторые нюансы, которые потом превратятся в дополнительные расходы.

На днях получили новую смету и на её примере хочется разобрать самые распространенные пункты с подвохом.

Публиковать документ со сметой не будем — кажется, это немного неэтично. Так что обойдёмся вырезками.

Первое, что бросается в глаза — отсутствие в смете какого-либо упоминания того, что потребуется для самого процесса

1) Бытовка, санузел, регулярный вывоз бытового мусора — строители будут находиться на объекте постоянно и им нужно создать условия для комфортной работы и отдыха. Если они не учтены в смете, придётся доплачивать, либо заниматься обустройством самостоятельно.

2) Доставка материалов на строительную площадку.
Редко бывает, что пункт «доставка материалов» отсутствует совсем. Гораздо чаще включенная в стоимость доставка ограничена 40-50 км от города и за каждый дополнительный километр придётся заплатить.
3) Спецтехника: кран, виброоборудование, экскаватор и т.д.
Если в смете не указано наличие техники, стоит уточнить у компании имеется ли у них собственный автопарк или придётся брать машины в аренду.

4) Вывоз строительного мусора по окончании работ.
Тут и так всё понятно.

Об этот пункт «спотыкается» большинство заказчиков, впервые сталкивающихся со строительством домов. Песок нужен для обустройства фундамента. Любого: и монолитной железобетонной плиты (много), и для свайного (не так много).

Что видим тут:

Как происходит устройство свайного фундамента:

Разумеется, этапы 1-4 не бесплатные. Получается, за них придётся доплачивать отдельно.

С песком для монолитного фундамента ещё интереснее — его объём невозможно ТОЧНО определить до начала работ на участке.

Почему это происходит?

Ещё одна важная деталь: фундамент сделали, а закладные под коммуникации? О них — ни слова. Или, может быть, дом будет без воды и канализации? Вряд ли. Значит, о необходимости подведения инженерных сетей (тех, что будут вмонтированы в фундамент) речь пойдет уже после подписания договора.

В смете этой компании детализация работ со стенокомплектом из клееного бруса есть — это, несомненно, плюс им в карму.

Но некоторые компании не включают это в первоначальную смету, указывая только стоимость бруса. Но чтобы собрать из него дом, нужно превратить его в идеально стыкующиеся детали конструктора. Дополнительная стоимость такой работы может оказаться сюрпризом.

Это самый сложный момент в сравнении смет и коммерческих предложений разных компаний. На первый взгляд тут брус и там брус. Тут доска и там доска. Тут окна и там окна. А цена разная.

Несколько примеров из сметы, на которые мы обратили внимание, когда изучали смету конкурентов.

Доска естественной влажности гораздо дешевле, но когда она сохнет, испарения попадают в утеплитель. Постепенно начинается гниение, появляется плесень.

Сухая строганная доска — залог долговечности и безопасности будущего здания. Скорее всего, вам это тоже объяснят и предложат заменить влажную на сухую. С изменением изначального расчета, разумеется.

Такое утепление подходит для сезонного отдыха в доме. Если планируете бывать в нём с поздней весны до ранней осени, этого достаточно. Если дом для постоянного проживания — стоит увеличить толщину утеплителя или готовиться к повышенным счетам за отопление в холодный сезон.

В большинстве квартир, да и на рендерах используются окна 70 мм, так что более тонкий профиль в итоге может стать неприятным сюрпризом. За переход на более широкий аналог тоже придется доплатить.

Совет №1: после получения сметы, изучайте внимательно каждый её пункт (теперь вы знаете, на что обратить внимание) и задавайте менеджеру вопросы:

Совет№2: запрашивайте сметы в разных компаниях и сравнивайте. Вполне может оказаться, что разница в 1-2 млн именно там и скрыта — в песке, доставках и разных деталях организации строительства.

Что касается нас — после очередного «у вас дороже» сверили сметы, посчитали, выдохнули: всё ещё в рынке. Просто честность обходится дорого (маркетологи злятся, что отпугиваем заказчиков, добавляя в цену всё сразу).