Государственное регулирование ИЖС и эскроу: мнение одного застройщика
За прошедшие несколько лет льготная ипотека ощутимо «раскачала» рынок ИЖС: По данным Петростата в январе-июле текущего года в Ленинградской области ввод ИЖС на 26% больше, чем за тот же расчетный период 2023 года. Это отложенный эффект активной выдачи кредитов в прошлом году.
Несмотря на закрытие программы «Госсподдержка» и внесение изменений в условия семейной ипотеки, мы предполагаем что интерес населения к малоэтажной недвижимости продолжит укрепляться в связи с высокой стоимостью жилья на рынке МКД и законодательными нововведениями, в частности, с запуском ипотеки с открытием эскроу-счетов. Это не слишком удобно для застройщиков, но повышает уровень доверия со стороны покупателей.
Мы, в целом, положительно оцениваем это решение и готовы к работе с эскроу счетами. Уже одобрили кредитные лимиты в Дом.РФ и Сбере.
Внедрение мер государственной поддержки и регулирования в ИЖС — идея хорошая, поскольку долгое время на таком уровне рынком никто особо не занимался и все процессы от установки стандартов качества до ценообразования формировались спонтанно.
Самая распространённая ситуация: занижение цены.
Условная бригада или недобросовестная строительная компания предлагает дом по цене ниже рынка процентов на 30, а то и 50. Это возможно за счёт пренебрежения технологией строительства и использования дешевых некачественных материалов.
Но заказчик, который не очень разбирается в нюансах, просто видит более выгодный вариант и уходит к этим подрядчикам. В итоге получает дом, который требует серьезной доработки (или вообще не получает) по цене выше рынка, так как в процессе обязательно появляются доп. расходы. И никак не может себя защитить, потому что работающих ГОСТов или регламентированного механизма ввода домов в эксплуатацию нет.
Получается, чтобы оценить качество услуги, заказчику приходится достаточно подробно изучить тонкости строительства или перебрать десятки компаний в поиске той, которой он сможет довериться.
В своей работе мы пропагандируем высокое качество и культуру строительства и обязательно предупреждаем клиентов о возможных рисках, но не можем их полностью защитить.
Поэтому регулирование ИЖС, по аналогии с мерами, которые сейчас действуют в строительстве МКД кажется нам хорошей перспективой: чтобы все игроки рынка тянулись к определенному уровню и хотя бы в базе заказчик мог рассчитывать на определенный гарантированный уровень оказания услуг.
Отчасти такое регламентирование тоже можно считать поддержкой, так как оно будет способствовать развитию добросовестной конкуренции и компании, которые изначально играют честно, только выиграют.
Теперь подробнее об эскроу
Официально закон об эскроу-счетах вступает в силу с 1 марта 2025 года, но банки уже сейчас сделали их обязательным условиям для получения льготной ипотеки (семейная, IT).
Схема выглядит так: заказчик, подрядчик и банк подписывают трехсторонний договор, по которому деньги за дом поступают на эскроу-счет и будут находиться там, пока подрядчик не построит объект. При этом застройщик возводит дом за свой счет или берет банковский кредит. Когда заказчик подпишет акт приема-передачи, дом считается сданным, а строительная компания получает свои деньги с эскроу-счета.
Самые первые очевидные результаты от введения программы:
- Просеивание рынка
Процедура работы по эскроу счетам весьма трудоемкая: требуется тщательная проверка документов и контроль на каждом этапе. Поэтому мелким компаниям без штатного юриста и бухгалтера будет сложно организовать процесс и какая-то часть будет вынуждена уйти с рынка.Кроме того, эскроу «вымоет» с рынка одиночные бригады, которые работают через ИП и используют серые схемы. Возможности финансировать строительство за счет собственных средств у них нет, а для получения кредита нужно соответствовать условиям банков, что практически невыполнимо, если нечестно работать. В конечном итоге рынок станет более понятным, прозрачным и безопасным для клиентов.
Рост цен
Использование эскроу-счетов в ИЖС делает подрядчика зависимым от поведения заказчика, который может отказываться от приемки построенного дома, затягивать процесс или как-то иначе давить на застройщика.Чтобы нивелировать или исключить такие риски, одни строители будут поднимать цены, другие — избегать эскроу-счетов и просто отказываться от таких подрядов. В любом случае, естественным желанием компаний станет страхование рисков. Мы расцениваем возможный рост на 8-10%.
Использование эскроу-счетов также притормозит финансовый поток застройщиков, не у всех из них хватит собственных средств или возможностей займов для продолжения своей деятельности. Согласно данным Банка ДОМ.РФ, продажи в области ИЖС снизились, отчасти еще и потому, что сами банки были не готовы и многие процессы не отлажены и докручиваются в процессе.
Самый главный положительный момент введения эскроу-счетов — защита заказчиков от недобросовестных подрядчиков (чаще всего бригад), которые не выполняют свои обязательства. Но при этом важно понимать, что от некачественной стройки это никак не убережет. А это гораздо более распространенная ситуация на рынке ИЖС.
Заказчика защитили, а кто позаботится о строителях?
Внедрение эскроу как первый шаг на пути законодательного регулирования рынка ИЖС, но механизм и другие инструменты требуют значительной доработки. Условия работы по эскроу счетам не равнозначны для участников сделки: текущая версия закона ставит под удар застройщиков.
Например, заказчик может саботировать завершение строительства или отказываться подписывать финальный акт, чтобы шантажировать компанию с целью получения скидки на следующий этап или и вовсе не платить за дом. А дом уже стоит на его земле и забрать его или материалы легально у подрядчика нет возможности.
Хорошим инструментом защиты стала бы независимая оценка дома, результаты которой подрядчик мог предоставить банку для раскрытия эскроу-счета. Сейчас это возможно только через суд, но результат неизвестен — прецедентов пока не было.
Разумеется, период перехода и перестройки работы будет сложным как для банков, так и для застройщиков, но мы смотрим на это оптимистично.
В конечном итоге это позволит осуществить качественный переход на новый уровень. Мы планируем реализовать этот переход максимально гладко и бесшовно и для нашей компании, и для заказчиков.
Для этого постоянно находимся в активном диалоге с банками и другими строительными компаниями, даем обратную связь и надеемся, что это все приведет к позитивным изменениям.
Программа с эскроу-счетами может улучшить прозрачность, но возникают вопросы по поводу повышения цен и возможных сложностей для застройщиков
Да, но мы понимаем, что это просто переходный период - последствия того, что нововведение ввели быстро, и вся система просто не была к нему готова.
А что мешает построить дом с нарушением технологии и сэкономить, если конечный потребитель все равно ничего не понимает в качестве?
Сейчас — ничего. Нет никаких обязательных технических регламентов или стандартов, по которым можно было бы оценить качество построенного дома. Этим и пользуются большинство застройщиков.
Однако, стоит понимать, что на рынке малоэтажного строительства всё ещё лучший рекламный инструмент — сарафанное радио. Если строить на совесть, то и через 3-5-10 лет заказчики будут довольны домом и с удовольствием порекомендуют вас своим друзьям и знакомым.
Для бизнеса, планирующего долго и уверенно оставаться на рынке, нет никакого смысла в том, чтобы получать сиюминутную выгоду за счёт экономии на качестве.